各房企加速抢滩福州长租公寓
万科、名城、龙湖……在福州，已有三家房企正式开启长租公寓项目。据记者了解，除这三家外，也有不少开发商已经开始着手长租公寓的项目，积极寻找合适的房源，借势抢分“长租时代”一杯羹。一时间，长租公寓在福州盛行，已成为关注焦点。
开发商为何热衷进军长租公寓？长租公寓又能带来怎样的赢利点？长租公寓，房企如何破局？
战略——跑马圈地
“长租公寓，绝不只是一种口号，而是列入企业战略发展之中”，福州龙湖冠寓相关负责人称，2016年下半年，龙湖集团开启长租公寓冠寓业务，2017年，已将冠寓品牌升级为集团继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，受重视程度可见一斑。据了解，2017年3月，龙湖冠寓在重庆正式落地，到2017年底，已经布局了17个城市。“到2020年，龙湖冠寓的目标是行业前三。”
相对于国内的一线房企，万科属于走在长租公寓前列的。在2016年，万科就将泊寓列为旗下的一枚“重棋”，推向市场。2017年万科重点发力长租公寓，曾计划开业2.5万间，2018年任务指标更是“上一层楼”。据悉，万科有意发展成为中国第一大集中式长租公寓服务商。
“房企发展长租公寓是大势所趋”，一资深业内人士称，从2015年开始，我国住房租赁政策的春风开始吹起，尤其是2016年6月3日《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的出台，具有里程碑意义，为我国城市住房租赁市场提供了规范性指导，指出了实行购租并举、培育和发展住房租赁市场的政策总基调。
而租赁的市场规模，2017年东方证券的一份研报曾指出，目前住房租赁市场规模达到1.3万亿元，预计至2030年，整体市场规模将达4.2万亿元，市场前景相当可观。
“在这样的大蛋糕之下，长租公寓行业自然受到高度关注和资本的追逐。”这位资深业内人士称，跑马圈地、加码投资，长租公寓驶入快车道。
据不完全统计，全国TOP30的房企均着手涉足长租公寓。福州的长租公寓已然在万科、龙湖、名城的布局之下开始风生水起，并成为各房企不得不考虑的战略之一。
困局——无标准赢利微
虽然面对着万亿的市场空间，但长租公寓企业普遍面临着难以回避的困境——投入大、周期长、盈利难等。
克而瑞研究中心的调研数据显示，目前长租公寓的行业平均利润水平仅仅在2%至4%，现金流回正周期至少需要6年以上。
“短期来看，长租公寓的盈利，基本是很难实现的，”云集公寓相关负责人称，“装修的成本每平方米约2000元，按照目前800到3000多元之间的租金标准来算，去除人工、水电费用，以及日常的维护运营成本等，大约要8到10年才能收回成本。”
“目前龙湖冠寓的动态回收期为5~6年，轻资产35%以上毛利率。公寓可能是微利时代，而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的Cityhub概念，加大租金收入以外的更多渠道和可能性，在提升品牌溢价力和合理提升租金两个方面确保盈利。”龙湖冠寓相关负责人称，当下还是要提高坪效比，尽量实现成本与收益的最佳值。
“长租公寓是租赁市场的制高点，能抢占制高点的基本是有规模、有品牌的大型房企。万科、龙湖、名城等房企大举进入长租公寓市场，多数还是处于开发建设之中，小部分开始投放市场，通过租金差来实现盈利这种模式还有待市场检验。”一业内人士称，行业门槛高、运营成本高、资产价格高企导致租金回报率长期较低，可以说，规模扩张考验着入局者的资金实力，能否活下去很大程度上依赖于资金储备。
当然，“房企进军长租公寓，一旦做出规模及品牌，将极大地吸引风投，获得融资的机会”，一资深业内人士称，从这几年的长租公寓发展来看，已有部分长租公寓品牌获得融资。
事实上，融资只是一个看似长远的目标，“长租公寓当下的行业痛点，是行业标准的模糊，比如房源的性质难以界定、长租公寓相关人才的身份认证等等”，福州一长租公寓品牌的相关负责人称，长租公寓毕竟是个新事物，尚无行业模型可依，无行业标准执行，让房源选择增加了一定的难度，而人才稀缺和竞争等等都成为长租公寓背后的隐形壁垒。
破局——做好产品才有话语权
事实上，房企进军长租公寓并非占据绝对优势，在整个租赁市场，房企的长租公寓只占据市场份额极小一部分。
一方面，房企要与传统租赁市场抢份额，另一方面，房企还要与市场的另一些机构的长租公寓竞争。据不完全统计，目前福州已有20多家长租公寓品牌。
“想发展自己的品牌，提升自己的产品，要增强客户的满意度，让品牌有美誉度”，冠寓相关负责人称，当租客在冠寓里住的时间足够长，那么单位经济模型也会比较好。据了解，冠寓已形成自己的产品线，根据使用面积、设计风格以及租客的需求，分为“豆豆”、“松果”、“核桃”三种符合不同城市租房群体居住习惯的特色产品线。“未来，冠寓还将更加细分及多样化，例如打造主题公寓，尝试品牌跨界、经典音乐、电影等等，吸引志同道合的年轻人居住，以邻为友，择邻而居”，该负责人称，这样的产品将会极大提升冠寓的品牌知名度，增强品牌的黏性，获得租房群体的认可。
“或许，在智能家居、大数据、社区与社交应用等线上产品方面多多创新，通过科技创新可提升运营管理效率和客户体验。”在接受记者采访时，业内人士也普遍表示，需要从提升长租公寓的服务水平和物业管理水平着手,增加产品溢价以带动租金上涨。
“一步一步踏踏实实地把产品做好，在社群能力的提升上多下些功夫，当做到一定规模时，才更有市场话语权”，云集公寓相关负责人称，未来需要更积极探索多样化的盈利模式，如提供资产证券化服务、建立以公寓社区为基础的社交平台等，只有多渠道发展才会有更多的机会。
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