北京今年以来房租累计上涨15% 整租房源单价明显低于合租房源

　　房价稳定后，近日房租快速上涨引发社会热议。房价为何快速上涨，上涨多少？品牌公寓是否存风险？对此，据诸葛找房数据研究中心监测当前全网挂牌租赁房源数据显示，2018年7月，北京市挂牌租赁房源平均租金为90.12元/平米/月，同比上涨25.81%，今年1月以来累计上涨15.75%。租赁房源主要分为普通租赁房源及品牌公寓，挂牌品牌公寓房源占比近30%。至于房租快速上涨的原因，则在于毕业生集中爆发、人口流入、群租房等违规建筑拆除致供应减少，以及资本介入品牌公寓引发运营公司强势扩张等，共同推动租金上涨。

　　北京今年以来房租累计上涨15%

　　整租房源单价明显低于合租房源

　　诸葛找房数据研究中心统计数据表明，2018年7月，北京市平均租金为90.12元/平米/月，同比上涨25.81%，今年1月以来累计上涨15.75%。

　　从租赁房源类型上看，主要分两种：整租与合租。目前全网在租房源中，整租房源占比26.67%，合租房源占比73.33%。合租占比超7成，合租成为主流租赁方式。

　　租金方面，从整租房源不同居室租金情况来看，开间及其他房源价格最低，平均租金3893元/套/月。三居室方面，受部分高端小区的改善租赁房源价格带动影响，三居室租金价格远高于二居室。而在每平米租金方面，一居室平均租金88.1元/平米/月，二居室平均租金81.1元/平米/月，三居室平均租金78.8元/平米/月。

　　整体来看，超8成的整租房源为二居室及以下，租赁市场仍然以小户型为主，三居及以上改善型租赁房源仅占比18%。

　　分城区价格来看，租金受地域位置影响较大，各城区租金差异较大，东城、西城、海淀、朝阳租金明显高于其他城区。其中东城区以149.8元/平米/月为北京租金最高城区。其次为西城区，房租均价为149.3元/平米/月。石景山区、丰台区、昌平区、大兴区由于地铁交通便利，租金明显大于顺义、房山等近郊区县。

　　从涨幅方面来看，近郊区租金环比涨幅较高，昌平、顺义、通州租金涨幅明显高于其他城区。其中昌平区环比涨幅2.53%，为7月北京租金涨幅最高城区，其次为顺义区，环比涨幅2.50%。受租金价格上涨影响，租客在主城区租房压力大，逐渐向周边转移，导致近郊区租赁需求上涨，从而引发其租金上涨。

　　整租房源租金方面，由于部分合租房源存在N+1的情况，使得合租房源单价大于整租单价，各城区整租单价低于全部房源单价。

　　品牌公寓平均租金157.2元/平米/月

　　合租房源占比超7成

　　随着租赁市场的不断壮大，越来越多的机构涉足租赁市场，经过几年的发展，品牌公寓规模逐渐扩大，尤其是随着大型房企的转型，将品牌公寓定位公司转型发展方向之一，品牌公寓市场迎来发展高峰期。

　　目前市场上品牌公寓主要分为集中式和分散式两种，集中式品牌公寓以泊寓、魔方、冠寓等品牌为主，分散式品牌公寓以自如友家、蛋壳为主。其中分散式品牌公寓又分为整租和合租。

　　据诸葛找房数据研究中心监测数据，品牌公寓平均租金为157.2元/平米/月。与普通租赁市场一样，品牌公寓市场中，仍然以合租为主，合租房源占比71%。整租房源占比仅为29%。（说明：由于集中式房源量占比较少，此处将集中式房源合并为整租房源中。）

　　集中式房源以泊寓、魔方等品牌为主，据诸葛找房数据研究中心统计数据，集中式品牌公寓平均房租149.2元/平米/月，而分散式品牌公寓平均房租为160.1元/平米/月，由于分散式品牌公寓也存在N+1的现象，因此平均租金要略大于集中式品牌公寓。户型方面，绝大多数集中式品牌公寓以一居室为主，部分集中式公寓有少量二居室。

　　分散式公寓整租房源每平米单价方面，全市平均租金价格为105.5元/平米/月，西城、东城、海淀、朝阳明显高于其他城区，均超110元/平米/月。西城、东城以138元/平米/月单价高居榜首，与最便宜的房山整租房源差价高达76元/平米/月。

　　整租房源平均套租金价格为6330.1元/套/月，其中，东城区以套均7803元/套/月占据榜首，其次为朝阳区7735元/套/月。

　　从数据上可以发现，东城、朝阳、西城、海淀为第一梯队，整租房源套均价均超7400元/套/月，远高于其他城区；其次丰台、昌平为第二梯队，均价在5500元/套/月；门头沟、房山等近郊区由于位置偏僻，整租房源套均价相对较低，均低于5000元/套/月。

　　整租居室分布方面，一居室占比47%，二居室占比45%，是市场的绝对主流。在品牌公寓户型选择方面，一居和二局需求大致相同。

　　从平均套租金上面来看，由于品牌公寓套面积要小于普通租赁套面积，因此套租价格普遍低于普通租赁房源，一居室为5248元/套/月，二居室6737元/套/月，三居室9512元/套/月。

　　多重因素引发租赁市场供不应求

　　资本介入品牌公寓引发运营公司强势扩张

　　近期北京房租不断上涨的根本因素在于市场上租赁房源的供需失衡，需求远大于供应导致价格上涨。

　　需求端方面，一方面外来人口与高校毕业生较多，需求旺盛。另一方面，7月是高校毕业季，大量高校毕业生刚需集中释放，导致市场供需失衡，一定程度上影响租金上涨。供给端方面，2017年末以来，北京外围城区的违规建筑、群租房等众多违规房源被清理，短期内房屋供给下降。多种因素影响下，北京租赁市场供需失衡，导致租金上涨。

　　其次，近几年房价持续上涨带动房租上涨。北京房价在2015年开始上涨，虽然在2017下半年受政策影响出现价格回落，但近几年房价涨幅仍然较大。房价上涨，一方面引发租售比降低，导致租售比畸形，在市场作用下，租金上涨，缓解不断下降的租售比；另一方面，房价上涨使得更多购房者无力购房，只能继续租房，需求增加，进而影响租金上涨。

　　与此同时，资本介入品牌公寓引发运营公司强势扩张，以及服务的提升，也推动租金上涨。

　　今年以来，全国各地大力推进住房租赁政策的细化落实，大力发展租赁市场。在政策支持下，房地产开发商、地产中介、第三方运营商开始大规模地介入住房租赁市场。房地产开发商资金雄厚，融资渠道多元化，可以通过发行债券、股权、ABS等模式引进大量资金；而房产中介与第三方公寓运营商则通过发行股权、ABS等融资模式引进资金，融资规模大幅增加。

　　长期而言，资金的引入可以活跃租赁市场及维持租赁市场的健康稳定发展；但短期而言，最直接的影响在于资本介入直接推动租金上涨。

　　地产中介及第三方公寓运营商为了能够提高品牌影响力及市场占有率，逐渐转变经营理念，由一开始仅提供房源到之后提供配套服务，再到现在服务升级，租赁市场的服务质量不断提升。对于租客而言，随着生活水平不断提高，人们在一定程度上更看重服务质量，愿意为服务买单。双重因素下，致使租金价格不断上涨。

　　租房作为纯消费行为，与居民可支配收入直接挂钩，切实关系到居民的生活质量，因此受到广泛关注。近期随着鼓励租赁政策的不断推出及品牌公寓的快速崛起，租赁市场迎来发展高峰期。但由于外来人口的不断涌入，租赁市场一直处于供不应求状态，在毕业季需求快速上涨及资本助推品牌公寓快速发展等因素影响下，推动租金上涨。机构认为，随着租赁监管制度的不断完善，预计未来租赁市场会逐步恢复稳定。