N本报记者 杨永敏 综合央视 中新等
核心提示：国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了8项政策措施。继去年“国五条”、“国十条”两轮调控之后，这次的新“国八条”首次明确要求地方政府设定房价控制目标，并要求限购令全面铺开、调整营业税征收、提高二套房首付比例至60%。
业内人士普遍预计，今年楼市的调整力度肯定会超过去年，2011年可能成为房地产行业“分水岭”年份，过去的政策“组合拳”效应可能叠加显现。
这一次政策再度出手的意图很明显，就是“最严格的调控”将继续下去。
——复旦大学房地产研究中心主任尹伯成
“没有土地、货币、利率等调节手段的地方政府，承担了遏制房价的重任之后，又能干出些什么呢？”
——华远集团董事长任志强
“中央的判断，第二套房基本上就是投资性需求，提高首付,配合大范围的持久的限购令，杀伤力比较大。”
——北京大学房地产研究所所长陈国强
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这次调控抓住了最关键的主体
政策：进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
解读：北京大学房地产业研究所所长陈国强认为，与以往相比，这次中央实际上是抓住了调控最重要、最关键的一个主体——地方政府。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭说，这是中央第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分城市可能会制定出房价涨幅控制线（高房价城市），部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。
省内房产专家刘福泉认为，让地方政府定指标恐怕很难形成“硬约束”，具体操作过程中可能会被消解。
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加大保障房建设健全退出机制
政策：加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
解读：保障房针对保障低收入、中等偏下住房难题，对稳定城市房价将有一定的作用。我省日前明确保障房对象将扩大到新就业职工和有稳定职业并在城市居住一年年限的外来务工人员，同时，今年建设任务将比去年翻一番以上，去年我省保障房责任目标是12200套。
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全额征营业税二手房税负大增
政策：调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
解读：营业税改按全额征收，税负会显著增加。骊特房产后期陈经理告诉记者，福州目前个人购买住房不足5年的二手普通商品房，约占市场五成以上，这对市场影响较大。
个人所得税有两种征收方式，一种是按交易总额的1%至3%缴纳，另一种是按差价的20%征收，以前都是按第一种方式征收。杨红旭认为，如果从严征收，就会要求各地按差价的20%征收，这不是没有可能。
新政并没有直接提到房产税，但杨红旭认为，加快建立和完善个人住房信息系统“是为全国范围开征房产税提供技术支持”。
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二套房贷首付从五成到六成
政策：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
解读：刘福泉说，此次首套房政策没有调整，而二套房首付比例从原来的不低于五成提高到不低于六成。
省内房地产界资深人士林先生则担忧，银行信贷一再紧缩，上调准备金率、加息，开发贷、房贷收紧，若坚持一年，房价肯定撑不住。据了解，由于额度紧，目前房贷审批与之前相比慢了许多，二手房交易过程，在约定的时间内，因卖方拿不到钱，买方拿不到房闹纠纷的不少。
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各地要增加土地有效供应
政策：严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
解读：此次新政要求商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。福州市2009年出让商品住宅用地大约在1000亩左右，2010年大概在1500~2000亩之间。因此，今年福州市商品住房用地供应计划总量或不低于1000亩。
省内房产专家王阿忠说，这几年政府一直希望加大土地供给来压制房价，但因为房源上市的节奏掌握在开发商手里，效果大大弱化。林先生预计，下一阶段，中央很可能出台政策，限制土地开发周期和开发商节奏，逼开发商来供给。
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限购令铺开：二套限购 三套停购
政策：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
解读：杨红旭指出，这意味着，限购令全面升级，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。我省业内人士称，目前省内，福州、厦门已经执行了“限购令”，不排除其他城市跟进的可能。
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完善、落实 约谈问责机制
政策：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
解读：约谈问责机制此前已有规定，不过这次对问责范围更为明确。
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散布假消息 将追责
政策：坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
