楼市
会客厅
N本报记者 谢佳锦 蔡潇璇
【核心提示】
又逢一年“购房季”，经历一系列调控政策对楼市的震荡之后，泉州成交数据相对下滑，使得购房者眼前一片云雾，不知市场走向究竟如何，更不知该怎样抉择。为此，本期《房产周刊》“海都地产会客厅”对话开发商，关注开春以来泉州楼市情况，以及行业人士对泉州楼市后市走向的不同看法。
推盘量增多 五一后成交或反弹
就目前成交数据来看，成交量确实有所下滑，但另一方面不容忽略的是，市场上刚性需求较多，所以“五一”可能会是一个转折点，过了这个节假日，泉州楼市应该会出现一个反弹的小高潮。
目前，桥南片区的新加坡城二期正在预约中，1号楼更是还处于公开看盘阶段，就有不少客户前来看盘，其中不乏意向客户。据了解，1号楼预计5月1日正式开盘，房源共有200多套，户型分为一房、两房、三房，面积45㎡到106㎡不等。价格不低，均价在7000元8000元每平方米之间，但仍被客户所看重，其原因不仅仅是看中桥南片区未来的发展，中闽百汇购物商场即将入驻，也成了1号楼的最大亮点。
开春以来至今，可见政府的政策调控效果已经出来了，政策确实遏制了房价高涨。“五一”前政府再出新政策的可能性不大，即使是出台了新政策，也只会使得成交量减少，而不会太大程度地影响价格。其实最近这段时间来，无论是钢筋、水泥等材料费，还是人工费用涨幅都很大，甚至达到了最高峰，这使建楼成本增加很多。目前只能说，在政策调控下，遏制了房价高涨，使房价处于一个平稳上涨的趋势。
对话：莲花地产总经理吴杭雄
地产调控 中低产品影响最大
连续的楼市调控，一轮紧过一轮，就开春以来的形势看，调控对于中低端的产品影响相对较大。究其原因，主要是银行信贷政策调整导致的，因为购买这部分产品的客户群体，对政策敏感度相对较强，政策之下便会有一定的观望情绪。对于高端项目，则基本上没有什么影响，这部分客户很多都是选择一次性付款或分期付款，主要为了抵制通货膨胀，以投资为主要目的购房。
从目前泉州成交的相关数据分析，成交量确实有适当下滑，但是成交价格还有上升的趋势，这也应该是今年房地产趋势。政策面应该会以金融政策为主导，因为现在抗通胀的压力是政府的首要目标。不过这样一来，就会导致房地产开发商的融资成本增加，当然也不排除个别小开发商短期会作出价格下调的可能性。
对话：中骏·财富中心营销总监苏易金
做好产品成为关键 后市趋于平稳
春节后尤其是3月份以来，泉州楼市虽然成交数据有所下滑，但是相比大城市还是比较理想的，尤其是刚性需求的中小户型成交状况。
成交数据下滑，关键是宏观调控政策下改善型购买客群的大量减少，也是宏观调控政策下的市场正常表现。根据泉州房地产信息网数据显示，今年3月份推出的一系列项目的成交已然没有前期推出的销售去化来得快。按照中央对调控政策的决心，如果全国房价调控没有达到中央预期目标，不排除后期会出更严厉的调控措施，在调控已经常态化的情况下，泉州楼市短时间内会出现比较平淡的市场表现，但不至于会很冷淡，也不排除局部火爆的情况，尤其是品牌项目会表现比较理想些，估计这种状况会持续半年左右。
后市还是要看政策的走势和市场而定，目前尚不明朗，从长远看，泉州的经济增长和藏富于民的地方特色，仍然是巨大的购买群体，房地产市场的区域特征决定，最终泉州楼市回暖是必然的，但是不会大起大落，这是泉州区域楼市一直以来的稳健特色。开发商应该更注重做好产品和服务，加强与客户的互动，加强体验式营销，体现人文关怀等方面做足文章，购买者也应该看到泉州楼市不会有很大的起伏，开发商品质服务的提升都是要有大量投入的，大幅度降价的可能性非常小，该出手时就出手，不要错失良机。
对话：海景国际营销总监郑启忠
【本期对话人士】
中骏·财富中心营销总监 苏易金
冠亚集团营销企划总监 林谋章
莲花地产总经理 吴杭雄
东海湾企划部经理 张族浩
海景国际营销总监 郑启忠
楼市现观望氛围 综合品质当先
对话：冠亚集团营销企划总监林谋章
开春以来，楼市成交数据的相对下滑，一方面显示出不断出台的调控政策的一种表象成效，即市场对政策形成的短期缓冲和观望，包括限贷、限购、限外及第二套房首付和利率提高等多项调控政策的重压之下，不仅将投资客进一步挤出，而且也在一定程度上触及那些改善性的刚性需求客户。另一方面，仍主要表现为“供需矛盾”，由于住宅市场受到多重限制，使得资金走向转到不受调控的商业市场上，开发商也转换推盘节奏、主打商业，再加上近期市场推盘量少，而且大部分集中在较为高端的产品上，客户的选择面较少，销售速度自然会有相应的放缓。
现今楼市，刚性需求客户已成为购房核心群体，政策的实际作用并未达到理想的效果，客户的理性更多是出于对市场的一种不清晰的判断，因此，只要楼盘在品质能做到更加的完善和突出，必定能赢得客户的认同。如冠亚·凯旋门项目，从一期开盘售罄到二期开盘3小时销售近300套，余下的房源也在半个月内销售大半。据了解，客户选择凯旋门的理由大部分围绕着冠亚品牌、产品的高附加值、公园景观、物业服务等几个方面，可见一个楼盘的综合品质优势对刚性客户的吸引力。近期凯旋门即将推出三期90平方米三房的复式、75~90平方米高附加值产品，高性价比、稀缺的楼中楼和差异化的户型，现已吸引众多客户前来登记。
前不久，市政府已明确了房价控制目标，基于相对稳定的政策预期，整体房价大幅震荡的可能性很小，只要限购令等政策继续得到有力贯彻，市场在相当一段时期内都将依赖自住需求支撑。而在这段时间内，政府政策重心放在CPI方面，而在楼市方面，后市应会出台一些针对地方政府监管方面的政策，但目前市民普遍都有“抗通胀”的心态，所以整体上对楼市并不会形成太大的冲击。
重视品质打造 看好未来泉州楼市
对话：东海湾企划部经理张族浩
开春以来，泉州楼市整体平稳，究其原因主要有两点。第一，新“国八条”出台后，不到一个月，许多一二线城市的限购细则、调控细则也相继出台，抑制了房产投机和投资行为，投资性需求明显减弱。另外，政策还影响了部分改善型需求和市场心理预期，使得一些购房者暂停了购房步伐，选择了观望或等待。当然，这样对泉州楼市的成交量产生了直接影响，但也有可能出现另一种情况，即部分一二线城市的购房资金因限购而流到泉州楼市。
第二，泉州还处于快速城市化进程中的城市，城市空间大力拓宽，城市配套和交通设施等日趋完善，人居环境逐步提升。与此同时，泉州楼盘更重视品质的打造，不管是建筑材质、园林景观、社区配套，还是户型设计、物业服务等方面都在提高，这大大提升了泉州房地产内在的价值。
如东海湾项目，东海新区将建成新市政府办公大楼、市民广场、森林公园、滨海大道等等，完善了东海新区的生活配套。而东海湾项目本身配套就有大型商场购物中心、品牌商业街、星级会所、五星级酒店等多种高档设施，加上依山面海两江交汇的优越人居环境，目前已吸引近5000户业主。
长远来看，严厉的调控政策，限制住宅的投资功能，既可以防止金融泡沫风险和国家经济结构失衡，也有利于房地产市场的健康理性发展。再综合泉州城市化进程、开发商资金充裕程度、市场供求关系等多种因素考虑，泉州楼市未来仍将保持稳健的发展态势。
