N京综
【核心提示】
中国社科院昨天发布2011年《房地产蓝皮书》，指出“土地财政”已沦为推高地价、房价的推手之一，建议“十二五”期间在全国范围推广房产税，引导住房的合理消费，抑制房价过快上涨。
针对今年的住房价格，蓝皮书预测由于中高档大户型住房供给相对萎缩，低档住房供给力度加大，因此房价将出现分化格局，纳入保障性住房统计的平均房价有可能出现下调趋势。更严厉的调控政策可能将在今年被迫陆续出台。
多地官员称对房价调控目标没信心 CFP/制图
加快在全国推广房产税
建议
蓝皮书指出，“十一五”期间，我国土地财政助推地价、房价，房地产税费结构不合理，已经基本成为各方共识。土地财政不可持续也不宜持续，“十二五”期间地方政府的收入来源还需要通过完善税费结构、调整税基等合理方式来实现。
蓝皮书认为，土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，最终损害城市长期发展。改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。研究改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，创造性地探索稳定地方财政税源(如房产税)的途径，降低地方政府对短期利益的依赖，保证地方财政收入的可持续性。严格规范土地收益的使用支出，杜绝“寅吃卯粮”的短期行为。
蓝皮书还建议，目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到“削贫富差距之峰”的效果。此外，征收房产税还需要明确一些基本原则。第一，房产税的征收宜从量从价综合征收，作为收入调节的重要手段。第二，需要对免征或起征点加以论证，各地情况不一，需要有所体现。第三，需要考虑税收的使用，可以进入财政大盘子循环，也可用于对低收入群体的住房补贴，需要立法加以明确。
蓝皮书指出，地方政府过度依赖土地财政，“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%，这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。
另外，保障性住房建设严重滞后、监管力度不够。2006~2009年，经济适用房投资累计完成3623亿元，占同期住宅投资的比重仅为4.5%，累计竣工经济适用住房145万套，占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。管理中，保障性住房用地难以保障，经济适用住房、共有产权制度未建，经济适用住房等保障住房对转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。
数据
土地收入占地方财政收入65.9%
低档住房 供需矛盾将缓解
去年以来，房地产开发企业呈现矛盾的开发心态。一方面房价快速上涨刺激开发企业全力跑马圈地购置土地，另一方面对房价持续上涨并不具有信心，房地产开发进程大大放缓。去年房地产开发企业土地开发增长率持续低落，房屋建筑竣工率由2009年的22.7%下降到18.7%。蓝皮书认为，今年将是中高档大户型住房供给相对萎缩的一年，同时各类保障性住房陆续入市将加大低档住房供给力度。考虑到住房建设周期，前期小户型住房用地供给增长和保障性住房建设加速将在今年形成可观的实际供给能力，从而大大改善中小户型的低档住房供需矛盾。
中高档房价
存在走高压力
基于以上分析，蓝皮书预测今年房价走势将出现分化格局。今年年初国家提出当年1000万套、十二五期间3600万套的保障性住房建设目标必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力，低档房价存在走低压力。由此，蓝皮书指出，在这种相持的格局下，纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。
调控重点
或转向现有业主
蓝皮书预测，更严厉的调控政策可能将在今年被迫陆续出台。由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。
预测
低档房均价将现下调趋势
调控政策会不会反复
交锋
蓝皮书认为，利益集团阻挠可能导致政策实施出现反复。更严厉调控的政策措施将对地方政府的土地财政、开发企业利润形成产生不利影响，也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。一旦由于政策调控导致房价实质性下降、房地产交易萎缩、房地产开发下降，地方政府、开发企业及多套住房持有人群等利益集团必将以“保增长、促稳定”等对调控政策的执行施加压力，导致调控政策实施出现反复。
对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，目前政策实施不存在“反复”，政策肯定要连续下去，坚定地执行下去，因为目前效果还没有完全达到。他说，“新国八条”正在贯彻落实过程中，走在“半道”上，它的效果如何到年底才能检验出来。如果反弹，将导致原先调控的这几年的成果丧失，再调控就更难了。
