核心提示
N本报记者 谢佳锦
回首一年来的楼市，可见调控政策接二连三出台，而且今年春节前后调控效果越发明显。而传言中的首付50%的政策是否会真的出台，目前还是个未知数。但可以确定的是，包括泉州在内，全国已经有一部分城市的部分银行首套房首付提升至40%，这或将是首套房首付50%政策出台的前奏。
“新国十条”调控已满周年，对于走过的这一年，业内人士对泉州楼市有着怎样的看法和观点？记者采访了五位业内人士，畅谈政策的频繁出台，泉州楼市的变化和下半年的走势情况。
开发商信心足 半年内难变化
专访：厦门聚贤庄房地产营销代理有限公司副总经理 胡志坚
经历了2008年的楼市调控，2009年和2010年的热销，开发商们对于政策的解读和抗压能力在不断提升，而且充足的资金链也保证了开发商们支撑长时间的市场，而且经历过2008年的开发商们，对于客户心理的把握更加到位，了解客户的需求，推出适合市场的产品，稳定了一定量的市场供需。
近年来，实力大的开发商进驻泉州，是对泉州本地开发商的一个有利的支撑，提升了本地开发商的信心，开发商们也由于资金较为充足，本身没有降价需求，所以价格依然保持稳定上升的状况，这是与2008年那一波调控最大的区别。
以全国的楼市来讲，三四线城市目前没有降价的趋势，泉州作为三线城市降价的可能性很小，但是不排除一部分资历较浅的开发商由于资金等原因支撑不住会采取降价的措施，但是不会影响泉州市场的普遍现象。
泉州开发商们目前都较为理性，拿地速度也不会像2007年那样疯狂，量力而行，所以实力较为雄厚的开发商，资金都不会出现较大问题。整个泉州楼市，半年内难出大幅度的变化，但是价格依然会稳定上升。
整体趋稳 未来竞争激烈
专访：泉州九州风云商业地产策划公司总经理 陈茂林
如今“新国十条”已满一年，国家遏制部分城市房价过快上涨的初衷，已逐步实现。此轮调控主要从以下两方面直接影响楼市成交：一是推出“史上最严”限购令，使大量购房者被迫退出市场，全国大多数限购城市成交量应声而跌；二是多项政策对中高端住宅市场打击较大，不少投资、投机性购买力淡出，刚需占据市场绝对主力，成交均价有所回落。
与此同时，土地市场也开始降温。现在的土地市场应该说是温和理性的状态，这种状态传导到地价和房价上也会是一种温和理性的状态。所以说，只要地价平稳，房价就能平稳。未来泉州住宅市场应该会是稳中缓慢爬升。整体的房价“稳”，但保障房周边的房价将有所下滑，降价压力会比较大。随着房地产调控政策的深入推进，市场供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，市场出现了一些降温迹象。
今年泉州住宅供应量非常大，也会大大抑制房价的过快上涨。但泉州同比其他经济发展水平相当的城市，房价相对较低。随着大品牌开发商的进入泉州，未来市场竞争将相当激烈，资金实力不够雄厚的开发商将淡出房地产行业。
放量增多 改善型产品受影响较大
专访：华星房产咨询有限公司泉州分公司事业部总监 余琳琳
对于楼市调控政策，现在的购房者心里已经不像以前那么犹豫和担心了，政策出台已经一年，越来越多的购房者对于政策能否调低房价不再有强烈的预期，该出手置业的购房者也陆陆续续地选择购买心仪的房源。
此次调控政策其实对于改善型客户的影响最大，因为政策对于二套房的首付比例调控越来越严厉，想买大户型面积的客户很多由于首付的提升也选择持续观望。从市场情况来看，泉州市场这一年来出现的刚需户型较多，大户型的推量较少。而从开发商的角度来说，部分开发商会因为此次的楼市调控而面临洗牌，不过这也是近几年来，每一次楼市调控必定会出现的情况，也属于正常范围。
下半年，无论从泉州的推盘情况还是从晋江的推盘情况来说，整体的量还是较大，一些拥有不可替代资源的项目将会成为萧条市场中的热销产品，其中包括产品的定位，项目品质的提升等都将成为下半年开发商们角逐市场的焦点。接下去的一段时间，国家或将出台更严厉的楼市调控政策，也有可能政策会放缓，这些都有待市场的进一步考察。
量跌价升 优惠促销或成拐点
专访：福建兰峰房地产开发有限公司销售部经理 潘荣波
调控已经满一年了，虽然作为三线城市的泉州，但是影响还是显而易见的，无论从成交量来说，还是从楼盘的推盘情况来说，调控的这一年时期，对于泉州整个房地产市场多多少少已经有了一定的影响。
从整体上来说，去年4月份新政出台至去年10月份，整个泉州受到新政的影响还是相对较小，除了在五六月份有一小段时间的观望期，之后的几个月都出现了热销的状态。但是从去年10月份之后，特别是今年，银行对于额度的控制较严格，外地购房者更是“一贷难求”，这也大大制约了很大一部分购买群体购房置业。总体来说，今年下半年泉州楼市会是量跌价升的状态，因为今年下半年，泉州的推盘项目也保持一定量，购房者选择的余地依然较大，随着楼盘品质的逐渐提升，包括已经推出项目的持续销售，价格依然会保持稳定的小幅度上升。
今年五一，泉州楼市出现了大量的优惠促销活动，这或许是下半年泉州楼市的一个走势。在或将出台的新的政策背景下，“变相降价”已经成为了开发商们手中的砝码，这或将成为开发商们角逐下半年楼市的一个有力措施。
刚需户型成主打 未来SOHO产品增多
专访：盛世领墅销售总监 魏国伟
“史上最严厉的楼市调控政策”，很显然，这一波的楼市调控确实多多少少影响了泉州楼市，特别是今年以来，影响更为明显。泉州的购买群体主要以刚性需求和改善型需求为主，投资和投机行为较少，所以这一年以来，刚需户型渐渐成为购房者的首选，而整个泉州楼市这一年时间，也主要以70~120平方米的刚需户型为主推产品。
回望整一年的泉州楼市，从去年4月新政出台以后，出现了一个半月的短暂观望，从去年6月至8月，成交量有了大幅度上扬。但是从9月份之后，虽然成交量还保持一定的数量，但是很明显没有之前那么火，今年开始，成交量大幅度萎缩，据相关数据统计，今年4月份泉州四区整体的成交量同比去年减少了近60%，这说明，今年的形势更为严峻。
未来，如果调控政策依然从严的话，更多的小户型产品将引领市场需求，特别值得关注的是SOHO产品，SOHO产品作为商业项目，具有不限购不限贷的优势。而现在越来越多的购房者认为即使40年的使用权也足够居住了，不会过多地注重居住年限。我们可以预期，不久以后，泉州有可能会出现100平方米规划为小四房的户型，这种更加合理的户型，也是以后户型产品的主打，更适合新一代的年轻购房者。
□市场观察
房市出现拐点难政策成关键因素
据了解，全国部分地区目前已经出现了首套房40%首付的现象，记者在采访中了解到，中国农业银行泉州分行一客户经理告诉记者，在五一前，已经开始实行首套房40%首付，但是利率保持不变。中国工商银行泉州分行、中国建设银行泉州分行、招商银行泉州分行和兴业银行泉州分行目前首套房首付均没有太大变化。某国有银行泉州分行个人金融负责人称，个人贷款放贷量与前两三年同期相比已缩至1/3。
历史经验表明，房地产市场的“拐点”出现绝非易事。成交量下滑幅度、供求关系改变、开发商资金链、后续调控政策、购房者心态等众多因素都将对房价下行产生重要的影响。而只有在这些因素的共同综合作用之下，某种平衡被打破，房价的“拐点”才有可能出现。
之前一直传闻的首套房首付上升至40%甚至50%的情况已经成为了行业人士和购房者关注的热点，而之后是不是会真的出台这样的政策？目前还不得而知。
