N见习记者 林秋燕 许茵茵 文/图
厦门实验小学位于繁华的中山路商圈旁，毗邻美丽的中山公园，是厦门市教育局唯一的直属小学，是爱国华侨领袖陈嘉庚先生1944年倡办的。按照厦门市思明区教育局公布的思明区2010年秋季小学招生地段划分表，厦门市试验小学的划分片区主要有图强路的一些房子、厦门市教育局宿舍，还有德胜大厦、华菲大厦、新华城等。
该小学的学区房可以说是两极分化，有的很老，有的很新，但该学区房所处位置非常好，生活配套设施非常完善，吃喝玩乐购一应俱全，而且附近名校林立，从幼儿园到高中都有名校。“让该片区的房子不管是老的还是新的，价格都挺高的，不过现在是询问的人非常多，但是房源非常少，出一套卖一套。虽然现在已经是高峰期了，但是我们单店一个月也就成交个４套左右。”厦门万汇行房地产投资顾问有限公司新华店高级置业顾问韩硬军表示。
——片区房源特点——旧房小户新房大户 价格坚挺
据韩硬军介绍，离学校较远，还要过几条马路，位于厦门市宾馆后面的图强路的房子，最早是厦门市政府的宿舍，是1980年至1985年左右的房子，6层，没有电梯，户型比较小，主要是两房，小部分三房，面积大概在40平方米到80平方米之间，但房子没什么公摊，价格在每平方米2万左右，而厦门市教育局宿舍的房子户型和价格跟图强路的差不多。但据韩硬军透露，教育局宿舍的房子质量相对不是很好，但是因为房子就在学校周围，价格也不会低。业内人士也分析，很多买该学区房的人，并不是要长住的，只是为了一个上学的名额，而这两小片区的房子虽然是老房子不能贷款，但面积较小，总价也较低，刚好符合他们的需求。并且图强路的部分房子因为还可以读厦门市第一幼儿园，这是厦门市比较好的幼儿园。此外，整个小区环境不错，很多老干部住习惯了也不愿意卖房子，这些因素也导致了图强路的房子房源紧俏，成交快。不过一般孩子小学毕业后也都会卖掉。
德胜大厦，1995年的房子，22层，以三房为主，面积在130平方米和150平方米之间，价格在每平方米2.5万左右。华菲大厦，1998年的房子，28层，以三房为主，小部分两房，面积在130平方米和160平方米之间，价格每平方米也在2.5万左右。新华城，2009年的房子，共6个梯，有20层的、30层的，户型有一房、两房、三房、四房的，总面积在30几平方米到170多平方米之间，价格在每平方米3万左右。“因为这边的幼儿园、中学也是名校，所以这些大户型的房子也很受欢迎，一家人可以住到孩子高中毕业，不过也因为这样，德胜大厦、华菲大厦的房子比较少有出让的。”韩硬军表示。不过业内人士也分析，这些大户型的房子面积大，价格也高，总价一套就要三四百万，要买也需要有比较雄厚的经济实力。同时，业内人士也建议，一些孩子还要几年才开始上小学的家长可以提早买那种目前暂时还没名额上小学的，这些房子相对来说价格会比较低，像新华城的，还没有名额的价格每平方米大概在2万左右。
——片区配套观察——生活配套完善 集结名校体系健全
该学区房所处位置是老市中心，生活配套也很完善，旁边就是中山商圈，百货、超市、餐饮样样都有，吃喝玩乐购都极其方便；厦门市第一医院、厦门174医院、厦门妇幼保健医院都在附近；中山公园、植物园也近在咫尺；厦门宾馆、白鹭宾馆、华侨大酒店、温德姆国际和平厦门大酒店等酒店也非常多；附近有百家村的菜市场、镇海大厦二楼的菜市场，还有厦门最出名的第八菜市场，生活非常方便。
最主要的是，该片区附近有厦门市第一幼儿园、警备区幼儿园、华侨幼儿园、省实验幼儿园，这些幼儿园都还不错，中学有厦门市第一中学、厦门市双十中学这两所名校，实验小学大部分的学生升初中时也是大部分划入这两所中学，只有小部分划入片区附近的厦门第四中学、厦门第五中学。
□在线解答
本期解答嘉宾：厦门荣居房产代理有限公司禾祥东店店长范妙德
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林先生：二手房贷款相对一手房贷款来说显得很复杂，我们应该在二手房买卖的时候注意哪些要点，才能比较顺利申请到贷款呢？
答：一是房龄不宜太老，因为房龄会影响到房产的使用价值和剩余交易价值。二手房的房龄越短，能申请到的贷款期限越长、贷款额度越高。现在如果房子是1991年之前的，贷款可能就贷不了，即使能贷到贷款成数也很低。还有房产状况也要良好，二手房贷款时，银行一般会先指定专业评估公司进行评估，这时二手房的房屋状况就是一个重要的指标，房屋状况越好，申请到的贷款额度也就越大。购房者应尽量选择那些房产结构优良、地理位置较好、周边配套相对成熟、物业管理好的小区。此外，就是房屋产权要明晰，这是非常重要的，要识别所购买的房产是否有交易的限制，比如小产权房、单位集资房等；还要搞清楚所购房产的产权是否明晰、是否有抵押贷款、有无产权纠纷等影响到过户的因素。
徐女士：我要买一套88平方米的二手房，合同价120万，卖房的房子还没满5年，那我在买的过程当中需要支付哪些费用，大概多少？
答：目前来说厦门房子交易过程当中的一些费用都是由买方来支付的，因为还没满5年，所以就要交营业税5.55%，然后还有个人所得税1.5%，契税1.5%，印花税总共0.1%，交易手续费每人每平方米3元，中介费共2.5%，还有其他的权属变更登记费、工本费、产权过户代办费，以及银行按揭贷款所需的评估费0.4%，抵押登记费，代办费，总共需要支付的费用为138193元。
□二手房·中介老总访谈
本期专访嘉宾：
厦门祥远房地产代理有限公司总经理杨明盛
提高诚信度打造品牌企业
杨明盛这样形容自己：“我长得比较土，在公司里一些新员工都不敢跟我说话，但其实我是非常亲和的。”杨明盛说出了我与他第一次见面后的感受，不过这个“土”，在记者看来更多的是他的直爽，和实实在在做事的风格。
糊里糊涂进入
执著认真做好
杨明盛进入房产中介行业，按他说是“糊里糊涂”。2001年，杨明盛退伍的时候，已被分配到一个企业当职工，但当时厦门的一家房产中介老板却到杨明盛的家把他拉去当一个房产经纪人，而当时厦门的房产中介才起步发展。“当时傻傻的，根本没有想太多，但自己也爱闹腾，想去拼闯一番。并且我觉得无论什么行业，只要执著认真地做下去，都可以做得好的。”就是这种爱闹腾的闯劲以及执著的个性让杨明盛在这个行业越走越远。
杨明盛在这家企业一待就待了7年，虽然中间不断有人想要来挖他，“可能那家公司工资高点，但对于我来说，最重要的是不断提高自己业务水平，把自己磨炼好。”可以说不管是当员工还是当老板，杨明盛这种实实在在的做事方式始终如一。积累到2007年年底，杨明盛开始创立自己的事业，收购了成立于2005年的厦门祥远房地产代理有限公司。之后公司稳步发展，按照杨明盛之前的规划，今年公司将扩张，再新开2~3家店，“政策一出来，整个房产中介市场也受到了冲击，我们也只好放缓扩张的步伐，但也将会适时开新店。”
注重后续服务
期待行业规范
为了提高公司员工的专业业务能力、技能、职业素质，杨明盛非常重视公司的培训，除了内部自己加强培训外，公司还请专门的培训机构给管理人员还有业务骨干进行培训。而在给客户提供服务的过程当中，公司都会跟客户签署一份承诺书，承诺要帮助客户办完哪些事项。除此之外，在整个交易都结束了之后，杨明盛还要求员工要做好后续服务，“等客户搬进房子后，我们的员工还会做一个回访，看看还有没有什么需要协助，客户有什么问题也可以随时打电话来咨询。”这些严格的要求，也让公司从杨明盛接手后到现在都没有客户来投诉。而对于公司的管理，杨明盛给员工十分的信任，“我只要做好后勤保障工作就好了，其他的他们按制度去做事就好，我不插手了。”这种信任的态度也让很多员工多年来一直都跟在杨明盛身边。
为了使自己的公司可以规范化管理，杨明盛拒绝了所有想加盟的人，坚持只做直营店，他也期待着房产中介整个行业能够不断向着规范化的方向发展，“市场规范后，行业的诚信度也提高了，客户的诚信度也提高了，单个公司的经营也会更加良性发展。”
