真的有这么便宜的好事吗？
我也很怀疑啊！
立褀/制图
N本报记者 潇璇
【核心提示】
“106平方米经典小三房，首付超低。”“130平方米市区三房，超低首付20万可购买。”“升值大空间房源，百万房子首付仅需29.8万。”“总价55万，首付15万就可买两房。”……近期，多个城市银行提高首套房首付比例，泉州也有银行将这个比例从三成增至四成，在这样的情况下，泉州某些房产网站却出现一些似真似假的低首付房源，吸引着不少意向购房者目光。
真的有低首付房源？业内人士特别提醒，此类房源多为噱头，是个别中介为招揽客户而发出的，即便确实存在，购买时资金风险也比较大，加上目前贷款政策多变，购房者在买房过程中若遇到这类房源需多个心眼。
低首付房源 现身房产网站
林先生是一名广告人，从老家永春来泉州奋斗多年，现在已结婚生子。林先生原本没想买房，但最近看各大媒体都在探讨首付比例上调的消息，便有些着急了。“总价100万的房子，原先首付只要两成20万，提到三成平添了10万，如果过阵子增加到四成，连首付都要付不起了。”
平时林先生经常出差，中介多次打电话约看房都没时间去，闲暇时他就常在网上逛逛，看看有没有好房源。“总价105万元，首付只需29万，且包括各项税费。”前些天，当这条房源信息跳出来时，林先生不由眼前一亮。他计算，105万元首付本该31.5万元，倘若只需29万，那么可以省下2.5万元，“买房子就是一次性拿不出太多钱，能省这么多，压力就会小很多。”林先生打算找实体中介门店问问，是否真的存在这种好房源。
对此现象，记者百度搜索了泉州多家房产网站，并输入“低首付”进行查询，发现最近登记的房源信息中，确实有不少信息打出“低首付”的招牌。粗略计算，虽然这些房源信息的首付比例没有林先生看见的那么离谱，但个别网站近一个多月来，发布此类消息就有二三十条。
随后，记者以购房者的身份联系了几位信息发布者，但对方均表示该套房源已卖完。与此同时，对方还详细询问记者的购房需求以及各方面要求，称他们手上房源充足，可以推荐其他性价比高的房源。
这类房源 多为招揽客户的噱头
对于这种“低首付”房源，泉州多家实体中介门店的经纪人表示，不少所谓的“低首付”房源其实并不存在，只是个别中介经纪人招揽客户的噱头而已。“即便是真的有，哪里还等得到上网发布啊，刚挂牌就会被买走。”提到网络销售低首付房源一事，一经纪人直说房源的真实性值得怀疑。
一位姓黄的经纪人表示，近期他也遇到一些客户到门店询问低首付房源的事，称他们在网上看见这类房源想买。“起初我们都不信，因为我们都很少碰见这类房源。”这位经纪人称，有位客户当即用门店电话联系网上登记的联系人，对方表示该套房源已售，但他们手上还有很多性价比高的房源，可以随时带客户看房。
这位经纪人还称，事后经他们了解，发现网络上挂出来的这类低首付房源，多数是虚假信息。究其原因，便是在二手房市场成交量相对萎缩的情况下，正巧近日国内各大媒体报道首付比例提高的消息，个别经纪人便利用低首付的噱头来招揽客户，从而增加带看数量。而购房者也正因为首付比例提高，一时无法凑齐首付款，所以对这类房源特别关注。
据介绍，在二手房交易中，购房者所要支付的首付款实际多于全部房款的三成。具体言之，首付款其实分为两部分，一是根据贷款政策要求、和银行有关系的首付三成，另一个是评估价与实际成交价的差价。以一套100万元的房子为例，倘若评估价为90万元，那么首付三成便是27万元，加上实际成交价与评估价的差额10万元，首期支付的钱款便是37万元。“如果再加上大约11.1%的各类税费，那么首次缴纳费用含税应该在45万到48万之间，少于这个数字就有些奇怪了。”
签“高贷”合同 需承担法律责任
当然，也存在一些通过签高贷款合同、做高评估的现象。一位知情人透露，如果要做低首付，就要先打通银行方面的关系，让评估公司对这套房源做高评估。而签订合同时，买卖双方要额外签一份合同给银行，而后买家按这份合同先“垫付”首期，等银行将首付款支付给房东后，再由房东退还给买家。但是如果这样，在现在的市场情况下，可能存在贷款无法获批、房东反悔不卖等风险，而且还不排除政策变动或银行贷款变动等因素。
此外，福建闽荣律师事务所律师李色阳认为，这种为获得更多贷款而签订贷款合同的行为，是买卖双方和中介以及评估机构一起骗取金融机构提供贷款的行为，万一东窗事发还贷不起，房产被银行抵押拍卖后仍资不抵债的，就是一种典型的骗贷行为。按照我国《刑法》第193条第三款规定，使用虚假的证明文件，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。
若撇开种种风险和法律责任不说，即便是顺利办到贷款，有业内人士也称这样做未必合算。易嘉房产区域经理王峰就表示，对于自住买家而言，其实低首付并不见得合算。首先，低首付意味着首付与贷款的三七成比例打乱，虽然当前首付款降低了，但是贷款额度也上升了，月供也就相应增加，这将给购房者购房后的经济带来更大压力。
另外，目前银行利率频频提高，购房者所支付的贷款利息也随之增长。以一套100万元的房子为例，若评估价为90万元，贷款七成为63万元，以目前6.8%的基准利率计算，20年还贷期限，所需支付的息款为649794.79元，每月还贷金额为5332.48元，但若评估价为120万元，贷款七成为84万，那么20年所需支付利息则为866393.96元，每月还贷7109.97元，且不包括银行利率再次调高的情况。相比之下，评估高所需支付的息款也高了216599.17元。
【业内分析】
刺桐路因其特有的道路优势，是泉州市区的交通要道，主要以刺桐南路、中路、北路来划分，而房价也各不相同。其中，刺桐南路目前万达广场大兴土木，每平方米均价在一万多元以上，而且还带动周边的次新房价格。如奔达明珠、中升雅园、阳光丽景、阳光曼哈顿、阳光巴黎、刺桐明珠等小区，每平方米已涨到7500元至11000元之间。
刺桐中路是该片区目前最活跃的地段，这一段主要分为东西两面。西面的小区，如经典名门、东方银座、东方经典等，小区内部环境幽雅，刺桐公园天然氧吧近在咫尺。更重要的是，多数房源可划片到丰泽区第一实验小学，这使得多个小区房价一路飙升，均价为每平方米8000元至12000元之间。东面的小区也不少，毅达新村、远太苑等旧房，价格因划片圣湖学区房而居高不下，国际华城、富临华城、国际星城等高档小区均价在每平方米万元以上。
刺桐北路连接324国道，有瑞祥东苑、建德花园、辉庆广场、湖心街沿街的商品房等，目前房价比较稳定，均价在每平方米7000元至9500元之间。从近期该片区的买卖情况来分析，购房者较为心仪的房源主要是，为孩子读书的学区房、为改善生活条件的高档小区、为保值增值的中小户型。
肖经理还说，近期整条刺桐路正在进行大范围的修整和拓宽，今后南北方向将再拓宽两车道，相信完工后该路段交通会更加畅通无阻。当然，道路拓宽后，或将带动更多商家入驻该片区，从而拉动商业氛围。
【记者探访】
如果把刺桐路与老城区商业街相比，该片区的商业氛围肯定处于弱势，但就前几年看来，如今的刺桐路已繁华不少。虽然目前整个路段仅有一家好又多大型超市，不过也分布有茶叶店、宠物店、西餐店、小吃店等店铺，尚能满足居民日常生活的需要。
此外记者在探访时还看到，刺桐路目前主要依赖周边商圈，其中与该路段交会的丰泽街、津淮街、泉秀街、湖心街都很繁华，中小型超市、餐馆、酒店、服装店应有尽有。如果多走一段路，离丰泽广场商圈也不远。
交通方面，因目前刺桐路拓宽改造，堵车现象较为严重，但正如肖经理所说，车道拓宽后这一现象将得到改善。如果是出远门，到客运中心站相对方便，路程也不远，而乘坐动车组的话，22路、202路等公交车可以直达高铁站。
□风险提示
多因素
都将引发纠纷
业内人士和李色阳律师均认为，在此类交易中，购房者将面临很大风险。
首先，尽管买卖双方约定低首付，但购房者需要提前“垫付”首期款到银行监管，过户之后等银行放款给房东，这笔钱再由房东转给买家。此时如果房东反悔，坚称跟银行签的才是真合同，并以此为由不退首期款或拖延退还，便会发生纠纷。
其次，现在政策多变，也许签订合同时首付是三成，但过后就变成了四五成，与此同时，提高存款准备金率后银行额度更加紧张，审核将更加严格。如果被银行发现这是“高贷”合同，那么肯定会停止放贷，从而导致交易无法进行，买家已缴纳的定金也难退回。
最后，在交易过程中，房屋价值人为“被拔高”，导致评估价高于实际交易价，再加上房价上涨、政策变化等原因，那么卖方有可能以显失公平为由，而改变主意要求买房按评估价进行交易，这将导致买方利益受损并引发不必要的纠纷。
