抢先快跑，深挖客群成为楼市营销常态
N本报记者 陈振伟 文/图
限购、提高存款准备金率……楼市调控正向深度化发展。但开发商的推盘热情似乎并不受影响。进入5月之后，市场频频传出开盘或加推景况。据悉，包括国贸天琴湾、滨海名居、鑫塔水尚、宝墅湾、禹洲高尔夫……诸多新盘将从5月底开始持续推出，随着供应放量的加速，楼市营销正悄然发生变化。
业内人士认为，刚需群体的入场带旺了前一段的楼市成交，但随着供应规模的持续放大，无疑将进一步加剧未来市场的供求压力，加上不可预知的政策风险，使得开发商不得不采取“抢先快跑”的推盘策略，在销售策略上，少量多推的销售模式将持续整个下半年楼市。
加速放量 下半年大盘云集
继4月刚需楼盘迎来一波放量之后，5月，多个改善型高端住宅也开始陆续面市。4月30日，宝嘉·誉峰首期房源的热销使得诸多岛内新盘加快了推盘的节奏，目前已经排出开盘时间表的国贸天琴湾、鑫塔·水尚、宝墅湾、联发·滨海名居等项目正积极筹备，不日将开售。
这仅仅是下半年众多新盘即将供应的部分，据不完全统计，进入6月之后约有20多家房企30多新盘将接连面市，总共超过400万平方米供应量，这些项目分布在岛内外各个区域，能够完全满足各种不同置业者需求。新房供应即将迎来最为高峰时期，即便是如此，政策似乎没有放松的余地，相比较2010年200多万平方米的住宅成交面积，在当前萎缩的需求情况下，下半年楼市销售压力可见一斑。
不管是岛内，还是岛外，大盘供应成为接下来新盘的共同点。岛内区域，如鑫塔水尚总建筑23万平方米，国贸天琴湾总建筑面积30万平方米。岛外更是大盘云集，由招商地产于保利地产合作开发的海上5月花总建面积35万㎡预计下半年9月推出，招商地产旗下的海德公园，总建筑30万平方米；刚奠基的厦门中航城·国际社区，总建78万平方米，预计9月推出；水晶湖郡以约95万平方米的超大规模，群岛建筑沿湖而建的独特规划，打造高品质“湖·岛·慢生活”的湖居养生典范社区；位于杏林湾桥头的联发·杏林湾一号，是一个45万平方米的国际社区；而禹洲中央海岸的总建筑面积更高达70万平方米。翔安区与，明发·半岛祥湾，总建规模近30万平方米，首开·领翔国际则是40万平方米的大社区，而即将推出特房·黎安小镇也约有30万平方米的开发规模。环东海域片区：除了总建约157万平的厦门第一大盘金帝·中洲滨海城外，另一个大社区金都·海尚国际约50万平方米，也酝酿推盘上市。
抢先快跑，少量多推热度不停
5月以来，一些拥有较高性价比和品牌附加值的楼盘推出后受到市场认可，如联发杏林湾一号、特房山水尚座、住宅莲花尚院等去化理想，而一些占据核心资源的高端楼盘也同样受到热捧，如位于SM旁的宝嘉誉峰首期推出仍销售良好。但也有不少楼盘由于定位不顾清晰，在政策影响下，销售不温不火。
在政策影响下，越来越多的开发商感觉到，应该以更主动的姿态，抢先快跑以加速资金回笼。不少新盘负责人表示，相比较以前，现在不少新盘工期一到，就迅速开盘，即便是销售中心还未建好。
这种抢先快跑的思路则源于近段试产微妙的变化，不管是刚性需求还是改善型需求群体，似乎正在结束原先的观望态势愿意入场了。
事实上，当前厦门新开盘项目的推盘量都不大。据了解，特房·山水尚座于4月30日开盘，首期主推1号楼的93套房源，随后该项目于5月15日加推2#楼；万科·湖心岛也打算以少量房源来试探楼市反应，该项目预计近期将推出46套房源。宝嘉誉峰项目继4月30日首期房源面市之后，该项目总经理杨文焱表示，近期将持续加推房源。
业内人士表示，少量加推正成为楼市营销常态，一方面在限购的市场环境下，市场观望仍较为浓厚，一次性大规模推盘不利促进销售，且对项目后期灵活操盘不利，另一方面对项目而言，一旦到了开盘节点不迅速推盘反而助长了市场的观望情绪，造成客户流失。在这种情况下，分期多频率推盘成为楼市营销的“被选择”方式。
深挖客群，异地营销热情不减
一边是供应充分放量，一边是将可能面临货币紧缩和调控强化，2011年下半年的厦门楼市，将遭遇市场和政策的围追堵截而难以逃脱。对开发商来说，要争抢每个有购房资格的购房者成为客户；对购房者来说，则十分珍惜拥有的名额。
在这种情况下，本地有限的购买力使得开发商越发倚重外地客群的入市。而近段的市场表现显示，拥有投资潜力的和居住品质的产品仍然深受异地购房者青睐。一个明显的例子是，位于金尚路与枋湖南路交界的永建顶尚项目，近段吸引了不少泉州客群前往购买。据悉，该项目由于主打户型在20~30平方米之间，挑高3.6米，户户精装修，每套价格约50万元左右，项目属于办公SOHO产权，不受政策限制，因此项目一经推出即受异地群体青睐。
不单是投资性产品，一些拥有核心资源的改善型产品也正吸引着不少异地购房群体眼光。浙江丽水的李先生，最近看中了中骏天峰一套150平方米的房子。李先生告诉记者，该套房子看湖看海景色非常不错，但由于受到限购影响，他希望能够通过厦门朋友的帮忙，补缴个税达到买房的条件。
种种迹象让开发商更加清楚，唯有异地庞大的需求量，方能解决未来楼市销售困局。一个明显的趋势是，从5月开始，不少开发商加大了异地的广告投放力度，更多的开发商则筹备着如何在楼市供应高峰到来之际，到异地去，抢得更多有效客群。一场异地营销大戏随着6月到来而徐徐展开。
