你们的承诺也要写进去，不然我不签!!!
本期关注：合同
售楼人员口头承诺
房子很超值，却没有产权证；两年后交房，绿树流水都缩水；被催着买房，冲动买下又后悔了，对于选房中所遇到的问题，上周五本报《房产周刊》服务版进行了关注。报道见报后，在读者中引起不小反响，有读者说他们也遇到类似问题，案例的解析给大家购房提供了挺好的建议，也有不少读者致电购房热线通，反映他们遇到的其他购房问题。
对于读者反映的种种问题，服务版推出的“买房服务”系列关注，将针对具体案例请专业人士及资深律师为您一一解析，希望能够给您提供买方指导。需要提醒的是，本期我们关注的是合同问题，下期将关注买房过程中的收费问题，如果您在购房过程中遭遇过此类问题，可以拨打海都购房热线通18859531158告诉我们。
承诺应写进合同
事件回放：林明（化名）结婚时和妻子一起买了套房，房产证上是两个人的名字，房贷也由双方一起还清了。后来两人不和导致离婚，经双方协商房子归女方。去年年底，林明打算买套房子，而此时有关政策已经对第二套房做了明确界定，这让他很担心自己再买房的话，会被认定为二套房。
到楼盘看房时，林明把详细情况以及自己的担忧，都和销售人员讲过。销售人员表示，这种情况可以按照首套房来贷款，如果不行林明可以退房，并要求退还定金。听了这话，林明感觉吃了定心丸，当场就交了一万元定金并签订了认购书。
然而，过了半个月左右，销售人员给林明打来电话，说银行查询征信系统时发现他此前有贷款记录，所以这套房被认定为二套房。既然是二套房，那么首付得六成，相应的贷款利率也要上浮。林明很生气，觉得要不是当初销售人员的承诺，他也不会冲动定下这套房。
此后林明和销售人员交涉多次，但结果都是不了了之。想想多出的首付款很难凑齐，且利率要提高，林明暂时不买房了，不过他的退房申请却遭到了拒绝。林明说，当初要买房时，销售人员口口声声说可以退房、退定金，现在真的要退，他们却不肯了。
解析：泉州一律师事务所谢律师指出，在这个案例中，销售人员虽然答应如果办不了首套房贷款，就可以退房、退定金，但因为这仅仅是口头承诺，并没有写进认购书、没有签订补充条款，而且没有录音等证据，所以即便是通过法律渠道，林明也很难维护自己的权利。
因此，购房者在买房时，对于开发商、二手房房东或房产中介的一些口头承诺，最好都要写进合同里。由于一手房买房多数都是使用格式化合同，那么口头承诺可以签订一份补充条款，或者以附件或备注的形式，写明承诺的具体内容以及违约责任，以防万一遭遇纠纷维权时可有所依据。
替房东还按揭风险大
事件回放：陈先生在市区看中一套二手房，对地理位置、户型结构、物业管理都很满意，觉得是自己预想中的理想居所，于是找到中介表示决定购买。随后，陈先生和房东见面，商讨交易问题。
当时房东坦言，房子总价61万元，目前还在按揭过程中，剩下15万元没有还完，但他目前没有钱还余款，所以如果陈先生诚心想买，房子可以少一万元，不过需要陈先生帮忙还余款。帮房东还按揭？陈先生表示，他手上的存款也仅够支付首付，没能力多拿15万元出来。
一个想卖一个想买，焦点变成了15万元银行按揭。双方多次协商，私下签订一份协议，约定该房产卖给陈先生，陈先生也可以随时入住该房屋，但陈先生每个月得帮房东缴纳银行按揭，直到贷款还清后再办理过户手续，这部分按揭款在实际成交价中直接抵扣。此后不久，陈先生全家搬进该房子居住，每个月也及时缴纳按揭。
没想到的是，前不久陈先生把工作丢了，爱人的工资仅够全家日常开销，按揭贷款也就无力支付。其间，房东收到银行催款单后，多次催促陈先生还款，但因为陈先生迟迟没找到新工作，还款时间一拖再拖。三个月后，陈先生被房东告上法庭，又面临被赶出房子的尴尬境地。
解析：谢律师表示，在这个案例中，无论是陈先生还是房东，都存在很大的风险。就陈先生来说，可能存在帮忙支付多个月还贷后，房东反悔不卖房子的风险。对于房东而言，倘若买家经济问题紧张，无法及时还款，便会影响到自己在银行的信用问题。
建议购房者尽量不要购买贷款尚未还清的房产，如果确实有意购买，可以先把首付款给房东，由其偿还银行贷款，而后等过户手续办好后，买家取得新房产证办理抵押，再将剩余房款付给房东。如果碰上首付款不够支付还贷余款的情况，双方也可以到公证处做个公证，等还完贷款后再解押过户。
