4月18日，漳州各大银行正式实施限贷政策，一律停止向不符合条件的外来购房者发放按揭贷款。此消息一出，业界普遍将其视为漳州楼市的一道分水岭。
至今，限贷令的出台已经过去整整两个月。两个月来，漳州楼市的走向愈加的微妙，在告别了一个惨淡的“红五月”之后，随着商业地产的放量，一进入六月份，楼市交易量出现较大反弹，与此同时，成交均价亦出现大幅上涨。
事实上，抛掉商业地产因素，近两个月来，漳州楼市基本上呈现出一个量跌价涨的格局。而在新的市场形势下，开发商的策略亦出现了明显的调整。
N本报记者 陈惠聪 杨清竹 文/图
【核心提示】
限贷出台后成交量现明显下降
在“限贷令”之前，漳州楼市曾经度过一段“美妙”的时光。此前，虽然国家出台了一系列针对房地产的宏观调控政策，国内众多一、二线城市也早已推出限购令，但对于漳州楼市而言，其他地区的限购令却给漳州楼市带来了诸多利好，众多在外地无法购房的消费者，转而进入漳州市场，漳州楼市亦因此进入一个火爆期。
以漳州市区为例，来自漳州房管局的数据显示，今年一季度，市区新建商品房完成销售面积41.28万平方米，同比增长101.17%，成交金额23.22亿元，同比增长125.88%。其中，市区新建商品住房完成销售3625套，同比增长147.10%。
而在限贷令出台的四月和五月，漳州楼市的交易量出现明显下滑。数据显示，1至4月，漳州市区新建商品房完成销售面积60.11万平方米，同比增长幅度降至39.11%，成交金额34.24亿元，同比增长61.05%。其中，市区新建商品住房完成销售5202套，同比大幅回调48.80%。
进入五月份之后，漳州楼市交易数据同比增长幅度再度下滑。前五个月，市区新建商品房完成销售面积74.48万平方米，同比增长33.07%，成交金额42.83亿元，同比增长57.58%。其中，市区新建商品住房完成销售6512套，同比增长40.62%。
不同程度上扬房价呈现走高趋势
值得关注的是，一到了六月份，漳州楼市交易量快速反弹，价格也随之“水涨船高”，屡次突破万元大关。不过，在业内人士看来，6月份楼市量价齐增，主要是商业地产放量的缘故，并不具有可比性。
事实上，扣除商业地产的因素，漳州楼市“量跌价涨”的迹象已经显现。其中，交易量的下跌已是共识，在交易量下跌的背景下，房价仍然呈现出持续走高的趋势，这一趋势在漳州房管局的备案记录中得到明显的呈现。
记者查阅漳州房管局的预售许可证发现，相隔一个月左右开盘的同一楼盘，价格均出现了不同程度的涨幅。以蓝山丽景为例，今年4月底，蓝山丽景推出了1幢和2幢房源，当时的均价为4200元/平方米左右。时隔一个月之后，蓝山丽景再度开盘，但其备案均价已经超过4500元/平方米。而除蓝山丽景之外，凤凰尚城、福晟·钱隆学府同样如此。
从目前的形势来看，这种状态起码要维持到今年9月份。多名业内人士告诉记者，在经历了去年下半年到今年年初的放量之后，过了五月份，楼市便进入了传统的淡季，在此期间，市场上推出的房源并不多，大家都会把更多的目光盯向“金九银十”这一一年中的最旺季。届时，随着房源的放量，市场交易量有可能大幅上升，至于价格，则要视接下去几个月的市场形势而定，但“出现降价的可能性不大，最多就是多了一些促销手段”。
应对市场各个楼盘调整策略
虽然预言漳州房价将出现拐点还为时尚早，但面对复杂的局面，开发商的策略已出现调整的迹象。中天置业漳州总经理郑诗德认为，开发商策略调整主要包括定价、产品定位、开盘节奏等方面。
郑诗德认为，从目前的市场形式来看，整个市场的供求关系已经逆转，漳州市场目前呈现出的是供过于求的状态。与此同时，受银根紧缩、限贷等国家宏观调控政策的影响，市场需求正在萎缩，需求量已经大大降低。
这种趋势让不少开发商的定价策略趋于理性，据记者了解，未来几个月，榕御3期、百江中央公园、龙湾盛世等多个楼盘将放量。不过，从目前传出的信息来看，相比上次开盘，这些楼盘在销售均价上不会有太大的涨幅。“多数楼盘会采取略涨的策略，这也决定了短期内漳州房价仍将呈现上涨的态势，但上涨速度不会太快。”
在产品定位方面，郑诗德认为，中小户型的供应量有可能越来越多，性价比将成为不少楼盘推介的方向，“现在大户型的房子明显不好卖，今后，市场上将推出一些户型相对较小、单价和总价相对较低的房源。”
而在开盘节奏上，福晟集团策划部经理张毅认为，不同的楼盘开盘节奏各不相同，但在市场趋于复杂的形势下，大家对后市都有点没底，特别是在银根紧缩的背景下，快速走量实现资金回笼将成为不少开发商的首选。
这也意味着，对于在建项目，开发商将会加快建设速度，以便尽快地推向市场。而对于尚未动工的项目，开发商则有可能放缓节奏。“现在大家都已经开始观望，等市场形势明朗后，才会视市场的实际情况决定加快还是暂缓项目的进度。毕竟一旦楼盘送去备案以后，几天内就得公开销售，销售周期越长，开发商的资金压力就越大。”
[业界观点]
限贷令影响各方看法不一
在限贷令出台之后，业内人士早已做出预估。数据显示，今年一季度，漳州市区楼盘本地购房者占75.98%，来自省外的购房者占8.63%，来自省内其余城市的购房者占14.67%。在这几个比例中，与往年同期相比，省内其余城市的购房者比例略有上升。
福建向荣集团策划经理薛理文告诉记者，虽然外来购房者占据了漳州市场销售份额超过20个百分点，但这其中，有一部分是符合条件的外地人，另外一部分是购买不在调控范围之内的商业地产，“扣除这部分人群，停贷令对漳州市区住宅市场的影响可能不会太大”。
当时，业界人士普遍认为，漳州招商局经济开发区有可能成为停贷令最大的“受害者”。招商局经济开发区因为毗邻厦门，特别是今后厦漳大桥和海底隧道开通，与厦门车距缩短到只有十几分钟，因此，多年来，经济开发区的楼盘多是打厦门湾的概念，主要吸引的是厦门的购房者。经济开发区的部分楼盘，来自厦门的购房者占据其销售量的半数以上。据此，业内人士普遍认为，银行停贷之后，这些厦门的购房者将无法获得贷款，经济开发区楼盘交易量可能会出现比较大的滑坡。
从漳州开发区的实际情况而言，在限贷令前后，其交易量并未出现太大的变化。数据显示，限贷之前的三月份，开发区的交易量就已不高，每周的交易量多则数十套，少则十几套，而限贷之后，其交易量基本与限贷前没有多大变化。
但在业内人士看来，交易量没有太大下滑只是外部现象。事实上，在4月至5月，开发区有多个楼盘先后开盘，但每周仅有二三十套的交易量，相比以前大放量时，实际上已有所下降。而至于市区，虽然当时不少业内人士认为限贷令对市区的交易量不会有太大的影响，但薛理文认为，“限贷令”最大的威力，就是改变了众多购房者的预期，“很多购房者会因此进入观望之中，楼市交易量也有可能因此下跌”。
购房者进入观望阶段的同时，开发商不可能马上降价。鸿发房产中介黄总认为，虽然开发商走量的速度下降，但今年年初，很多开发商都回笼资金，“只要资金链不出现问题，急于回笼资金，开发商是不会主动降价的。”
虽然短期内不大可能直接降价，但在“限贷”导致的观望潮下，自4月底以来，开发商的促销力度明显加大，众多楼盘纷纷打出了购房享折扣、买房送大礼的广告。如福隆城推出1000抵20000增值计划；鑫荣嘉园购房享折扣，还送车位抵用券；龙湾盛世买房享受总价9888元优惠等。而在业内人士看来，开发商加大促销力度，正是因限贷后，对市场信心略显不足的表现。
