N本报记者 朱远娥
杨清竹 文/图
核心提示
在漳州市房管局发布的上半年楼市报告数据显示，今年上半年漳州市房地产走势一路向前，上半年全市完成成交金额115.62亿元，同比增长92.09%，这一数据显示，漳州房地产市场发展迅猛，成交金额有大幅度增长，比去年同期增长9成以上。
在全国房地产市场严控的背景下，限购政策有意向二三线城市推进的消息，在楼市当中再次引起骚动，下半年的房地产走势引人关注。对于已经完成房地产“期中”考试的漳州楼市，我们从政策面和市场面两个方向，梳理了这半年来房地产的发展脉络。
1~2月份政策走势
限贷升级 二套房首付提至6成
1月26日，8条针对房地产市场的调控措施正式出台。这个被称为新“国八条”的地产新政也为今年房地产市场定下了基调。在这个史上最严厉的房地产政策中，对于已经拥有2套及以上住房的当地居民、拥有1套及以上非当地居民以及无法提供纳税证明的非当地居民，全部由原来的“停贷”升级为“停购”、由可新购一套变成全部限购，并将二套房首付款提至六成，即对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
政策影响：在这一政策当中，明确要求“限购”的大中城市，改善型和投资型购房者均遭遇“封杀”。这一政策的杀伤力被喻为史上最严厉的房地产政策。一二线城市在此轮“限购令”政策下，成交量一路下滑，在政策持续了几个月时间后，部分城市房价开始松动下调。不过，也正是这一政策，导致一二线游资向三四线城市扩散，大量未采取限购措施的二三线城市被周围限购城市涌入的购房者所包围。
1~2月份市场走势
龙文区备案均价 首次破5000元/㎡
漳州市1~2月份普通住宅均价4424元/㎡，与上月环比增长12.40%；市区普通住宅均价4945元/㎡，与上月环比增长4.79%。其中龙文区1月份备案均价4471元/㎡，1~2月份备案均价5470元/㎡，备案均价涨幅明显，达5470元/㎡，首次突破5000元大关。
业内人士刘先生分析，1~2月份龙文区的均价涨幅明显，主要是由东部城区多个大型城市综合体及高档住宅的拉动作用，明发商业广场二期开盘均价在5600元/㎡，中骏·蓝湾香郡的别墅项目的出售均价也在万元/㎡以上，这两个楼盘对整个龙文区的备案均价产生较大影响，均价突破5000元/㎡属于正常的局部情况。
二手房成交量保持继续增长态势，1~2月份全市二手房成交金额7.22亿元，同比增长139.07%。其中，二手住宅买卖成交1221套，同比增长40.18%。
3~4月份政策走势
漳州房价 涨幅目标13%~15%
3月24日，漳州市人民政府出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（以下简称《意见》），明确了调控目标，并出台了“购买住房不足5年，交易要征收全额税费”等相应配套措施。
在“漳十条”中，明确提出了新建住房价格控制目标，即全市年度新建住房价格涨幅应控制低于全市年度GDP和人均可支配收入的增长幅度，即在13%~15%内；“购买住房不足5年，交易要征收全额税费”；商品房实行明码标价，一套一标价；2011年，全市建设各类保障性住房25185套（户）。
政策影响：这一政策背景，是继国八条之后，对房地产市场监管的地方加码，目的是为了促进房地产市场合理涨幅，理性发展。在这一政策出台之后，业内对于年度房地产控制目标的合理涨幅争议很大，认为调控目标是否就是合理涨价目标？此外，业内人士也普遍认为，漳州这样的三线城市，大部分区域的房价都符合发展水平，不应该一竿子打死，应采取措施监管措施的是上涨过快的板块。
漳州新政
异地限制购房贷款
4月18日，漳州建设银行漳州分行向多家房地产开发公司发出通知：从当日起，对未能提供一年以上纳税证明、医保、社保缴交证明或企业法人经营执照的外来购房者，将全面停止按揭贷款。拒绝外地购房客的，并不仅仅建设银行一家。漳州多数楼盘被告知需全额交纳购房款，意味着多数漳州银行已向不符合条件的外地购房者关上房贷大门。
政策影响：根据调查数据显示，今年第一季度，漳州外来购房者占据了市场销售份额超过20个百分点，限贷政策一出，确实将一部分外地购房者拒之门外，但也有一部分是符合条件的外地人，另外一部分是购买不在调控范围之内的商业地产。限贷令出台以后，漳州市受到影响最大的区域为招商局漳州经济开发区，招商局漳州经济开发区因为毗邻厦门，多年来经济开发区的楼盘一直主打厦门湾的概念，主要吸引的是厦门的购房者。限贷政策出台后，漳州二手房市场成交量下滑，产生了立竿见影的影响。
3~4月份市场走势
高价盘集中入市 助力房价新高
尽管在不断加严的房地产调控政策下，漳州房地产的发展仍然势头不减。1~4月份，市区新建商品住房完成销售5202套，同比增长48.80%，全市普通住宅均价4630元/平方米，与1~3月比较增长4.70%；1~4月市区普通住宅均价5350元/平方米，与1~3月比较增长1.38%。其中，受到三大高价盘的冲量入市，芗城区房价冲破6000元大关，3~4月份开盘的部分大盘，其销售均价都在6000~8000元/平方米不等。
作为热点区域，芗城老城区4月份销售备案均价居前三甲的楼盘，龙宝花园、冠成国际、丽景芗城三个盘的均价都突破6000元，分别位于江滨板块和中心城区板块。
4月份，市区二手房成交金额3.19亿元，同比增长76.24%。二手住房成交936套，同比增长45.12%。二手房成交量明显下滑。
5~6月份政策走势
商品房销售 实行一套一标价
今年5月1日起，为了解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，根据国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》。对商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。此外，开发商一旦明确房价，并向政府申报后，就不能轻易调高价格，涨价须重新备案，不过可以在标价的基础上打折、降价。所有涉及房价的收费项目全部列出后，开发商也不得任意添加收费项目。二手房同样遵照执行。
政策影响：业内人士分析，一房一价政策对于商品房销售中存在的标价混乱、价格欺诈等起到一定的约束作用，但对执行的力度和效果，市民普遍心存疑虑。记者在调查过程中了解到，出现未遵照一房一价标准的商品房，在新开房源中以尾盘销售居多，而在二手房市场中，由于买卖双方存在较大的“议价”空间，一房一价执行难度大。
5~6月份市场走势
龙海市房价6576元/㎡ 再次超市区
“五一”是每年楼市必争的节点。从4月下旬开始，楼市已经表现出迫不及待“试水”的冲动，多个楼盘“抢跑”提前入市。“五一”黄金周期间，漳州楼市房企集体“试水”，加量推盘。
漳州市房管局昨日发布1~5月楼市运行数据显示，漳州房价继续保持增长态势，今年前4个月增速较为显著，到5月份，全市房价增长速度有所放缓。但局部区域仍为热点，数据显示，5月份龙海市蝉联房价榜第二位，以6576元/㎡超芗城龙文两区。
今年1~5月份，漳州市全市普通住宅均价4642元/平方米，较1~4月比增长0.26%，从全市范围的比增来看，速度有所放缓；而市区普通住宅均价5431元/平方米，与1~4月比较增长1.51%，增幅仍较为显著，市区中心板块、城西板块、江滨板块、新城板块有大部分楼盘在5月期间入市。成交量方面，1~5月份，市区新建商品住房完成销售6512套，同比增长40.62%，较1~4月份48.80%的增速，有所放缓。
告别5月，进入6月，楼市喧嚣声渐淡，相比此前的4月底5月初，楼市放量渐少。由于楼市现状正处于政策调整期，前期又有一个较长时间的放量过程，因而这一阶段，楼市的工程进度和市场的消化程度都将减缓，开发企业的推盘步骤也作出了相应的调整。
