N本报记者 朱远娥
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进入7月下旬以来，漳州楼市供应迎来新一波放量，市场供应量大涨，近日来，记者走访多个近期开盘的楼盘获悉，房企开盘销售进度普遍放缓，消化的时间普遍延长。这也从另一个侧面上反映，买房市场的消化能力开始减弱，市场渐趋理性。在这一背景下，房企也在适时调整策略，以应对市场变数。
销售比例 呈现明显下滑现象
漳州市房管局进入7月份后，批准预售楼盘迅速增加，近两个月时间以来，就有近20个项目批准预售。楼市下半年的放量热潮蓄势待发。进入8月份，漳州楼市迎来供应放量，全市约有30多个项目集中放量，释放面积远远超过市场需求，呈现供应量大涨的形势。
但激增的楼市供应，并未能像年初那样，在开盘短期内就迅速消化。“与此前90%以上的销售率相比，在近期开盘的楼盘当中，大部分只能消化50%~60%左右。”榕御策划部邓经理告诉记者，大部分楼盘的销售进度普遍放缓。
与传统淡季的农历七月相比，今年的农历七月显得与众不同。一方面是楼市供应量的激增，另一方面是销售比例的明显下滑。业内分析人士指出，按照风俗习惯来讲，传统的农历七月，一直以来都是购房意愿最低的月份。这一背景的直接效应，能够解释为何销售进度出现明显下滑。
楼市销售进度放缓，业内在进入6月份后，就普遍有所感受。全国大范围楼市调控政策不放松，甚至加码的情况下，确实让交易环境产生微妙变化，但漳州地产市场有别于其他城市的表现，是其交易情况约有80%以上以本地刚需消化为主。
“客户蛋糕就这么大，推盘量又毫不松懈。大家都要来瓜分，分得当然就少了。”榕御策划部邓经理介绍，经历过上半年突飞猛进的大放量，已经消化掉市场的大量需求，继续加推的供应，出现销售放缓不足为奇。
80~120平方米 成速销主流户型
在漳州房地产市场，速销主流户型为80~120平方米，这一产品仍是各大楼盘的“抢手货”。这种户型，大部分在未开盘之前就接收了大量预约客户，开盘之后消化的速度也是最快的。这一户型的需求人群，多为刚性需求的购房者。
不过，在此时的市场环境下，记者调查发现，入市的户型不乏超过120平方米以上的大户型，甚至有近180平方米的超大户型。这些户型在近期开盘的几个楼盘当中，都以主力户型出现，让人颇为费解。
业内人士刘先生告诉记者，目前市场上的这部分大户型，基本上都是提供给改善型居住需求的购房者。之所以有这么多的大户型产品仍在销售，与今年受到政策的影响有很大关系。二套房首付6成，三套房停贷等政策，打压了的这部分群体，包括了很大一部分改善性居住需求的购房者。
因而，从上半年相关政策的出台到现在，改善型购房需求一直处于被压抑的状态，房企在楼盘前期规划当中，如果定位为改善需要的户型，未能及时预料到今年出现的政策环境，因而普遍出现产品积压的状况，在其他户型都卖得差不多的情况下，只能主推这类大户型产品。
“只能慢慢推，慢慢卖。”一行业经理表示，如果单价低些的大户型，还是有一定的市场走量，不过，总价高的大户型，销售进度则更为缓慢。
房企调整策略 应对未来市场变数
“楼市下半年放量热潮背景下，应对市场变数，楼盘会从产品、推盘步骤及营销手法上，作出调整和应对策略。”不少开发商人士表示。
“目前的房价已经到了一个档次，开发企业的定价更为慎重。”江滨花园城策划代理、厦门中赫房地产代理有限公司杨经理介绍，目前漳州的房价停留在这个区间已经有一段时间。价格再上去，销售量就可能下滑。受到一房一价政策的影响，将于近期开盘的大部分楼盘，定价都变得更为慎重，定得高了，销售的进度会受影响，资金的回笼速度跟着受影响，对于正处于银根紧缩煎药下的房企，这样的策略显然不利。但如果定得太低又会影响销售利润，因而从总体来看，房企也在权衡其中的利害关系。
不过，对于在上半年就完成大部分销售计划的房企来说，面对下半年的销售，他们显然轻松多了。榕御策划部邓经理告诉记者，榕御在今年上半年频繁推盘，已经未雨绸缪推完了80%的量，除了10月中旬至11月底的楼王公开外，他们全年的推盘计划就完成了，因而下半年相比较其他楼盘，他们的销售压力明显减轻很多。不过尽管销售压力不大，他们的推盘策略亦有所调整，面对惊人的市场供应，他们计划与部分工作单位合作，进行专场推介。
在大供应量的背景下，漳州市万豪实业开发有限公司总经理陈远鹏介绍，万豪香江国际的推盘策略，将江滨板块这一稀缺性区域楼盘，凭借其依托九龙江和江滨公园，这一“天生丽质”的亲水优势，加上做好产品建筑结构、闭合式小区等高端住宅产品特性，吸引高端群体，带动其他的客户群体。
而作为融都集团在漳州开发的首个项目，福建融都职业有限公司常务副总经理祁力表示，融都新界3号楼将以精装修产品面世，主推酒店式物业管理模式，对120余套酒店式公寓进行返租，并向客户保证在13年内收回购房成本。酒店式物业管理模式将在安全保证、服务质量等方面，为业主创造独特体验的居住环境。
