小区开发商违规私建架空层，并将其改作停车场，再获审批；业主称，架空层原设计高2.1米，不计入建筑面积，应属公共用地
N本报记者 韩影 谢明飞 文/图
本报讯 泉州市区泉秀街时代华庭小区，面积为约1000平方米的架空层，2009年由开发商取得产权，并出售出租车位，引发部分业主反对。昨日是开发商在此“收费停车”的最后期限，双方再次争执，并引发冲突。
架空层之争，要从规划说起。
业委会指称，他们拿到的小区规划表明架空层只高2.1米，这意味着其不计入建筑面积，归业主所有。
对此，相关规划部门否认。据了解，2004年，开发商福建五洲集团有限公司（下称“五洲集团”）违背规划，私自增修架空层；随后这一违规建筑，被规划局审批；2008年，开发商第三次提出审批，要将架空层改成停车场，也获得审批。
事件： 架空层之争 昨日引发冲突
据了解，时代华庭项目于2002年启动，2004年开始陆续交房，目前，小区有230多户业主。除地下停车库外，开发商还将998.93平方米的架空层作为停车场，设有38个小车车位。
近几年，由于地下停车库车位有限，不少业主也自发将车停在架空层，由物业进行统一管理；且已有10多户租下车位。但业主认为，开发商将这块地方作为停车场，侵犯了业主权利。
业主反映，虽然开发商早在交房前就推销这一方案，但架空层作为停车场的用途，一直到2008年后才被规划局审批。而2009年开发商取得架空层的产权后，开发商和业主的争端白热化。
今年8月10日，五洲集团给小区200多户业主发了“最后通牒”，称“鉴于小区架空层停车位与地下停车位，业主已无偿使用多年，五洲集团将于近期收回停车位对外出租”，并称“15日起，业主不得随意占用车位”。
昨日上午，就是最后期限。当五洲集团20多名安保人员欲进入时代华庭“清场”时，被业主堵在小区门外，随后双方相互推搡。泉秀街道办事处、泉秀派出所等介入。
昨日下午，由街道牵头，双方就架空层的权属问题座谈，但无法达成一致。
业主：
规划是2.1米
属业主所有
“按照规划，架空层层高2.1米，不应计入建筑面积，是业主的公共活动用地。”业委会主任老詹说，许多业主都认为，小区架空层不能挪作他用，更不能改作停车场。
一些业主认为，开发商是篡改规划图才取得产权的，再利用这来牟利。老詹说，业委会有三份时代华庭项目的规划图复印件，分别是2002年、2004年和2008年获得泉州市规划部门的审批。
其中，前两张规划图均显示，这一项目设计有高为2.1米的“底层架空”；而2008年通过审批的规划图，高度仍为2.1米，只是在“底层架空”项目后加注了“停车场”字样。
而按照相关规定，低于2.2米的架空层不算入建筑面积，归全体业主所有。“原来的架空层，一下就变成了停车场。”老詹说，开发商未举行听证等，私自变更规划图，改变了建筑用途，已经涉嫌违法。
开发商：
架空层为3.1米
且获得了审批
五洲集团法律事务部副总监谭俊回应称，最新的规划图中，架空层层高并非2.1米，而是3.1米；而按照“谁投资谁受益”原则，开发商有使用权，即有权处置该处用地。此外，他强调，小区交房时，架空层面积就已列入建筑总面积，但并没有让业主分摊。
对此，业主还提出，规划的时代华庭楼高19层，架空层并未列入层高范围，因此不能列入总建筑面积。对此，五洲集团并未作出明确答复。
昨日，业主现场测量，从架空层地面到承重梁的高度约为2.3米，的确高于其所指称的2.1米。开发商称，实际层高还应算上天花板和覆土的厚度，有3.1米。
规划局：
曾三次审批
架空层本违规
泉州市城乡规划局丰泽分局一负责人说，该小区目前在规划局有两份图纸留底。
他否认审批过该小区高2.1米的架空层，其所审批的层高为3.1米。不过，他说，该小区曾违规修建了架空层，且3次提出审批。
他说，2002年时代华庭项目启动时，开发商移交过来的规划图，并没有显示架空层这一项目。之后为何加盖了这层架空层？
这一负责人解释，是第一次审批后开发商再次请求审批，据说其在消防验收环节遇阻，“为消防安全起见，应在小区设立架空层”。
据称，2004年小区交房时，开发商送来第二份规划图纸，上面首次出现架空层，设计层高3.1米。这一负责人肯定地说，“这是开发商未经审批就私自建起来的，明显属于违规建筑”。
为何违规建筑又获审批？这一负责人说，这是鉴于这层房子已建成，不少业主已经陆续入住，出于人性化考虑而审批的。
到2008年前后，开发商再次提出审批，要将此处用作停车位，且在图纸上标注了“停车场”三个字。随后，这份规划再次被批准。对此，他解释说，部分原因在于“不少业主到规划局反映小区车位不够，要求将架空层改为车位”。
律师：
不计入建面的架空层
应为业主共有
“所谓架空层，就是仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。”福建商民律师事务所吴家洪律师解释。
吴律师说，架空层主要是为增加楼盘的活动空间，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公共面积而作出的，其实是一种获取变相指标平衡的方式。他说，架空层从其建筑技术规范标准来看，一般可分为层高2.2米以上和层高2.2米以下两种；层高2.2米以上的，要计算建筑面积，归开发商所有；2.2米以下的，则一般不计算建筑面积，归全体业主所有。
“不计入建筑面积的架空层，不分摊土地使用权面积，不计算容积率，也未能登记成为特定业主所有权的客体，所以应当认定为建筑物专有部分以外的共有部分，属于花园小区全体业主共有。”
