N本报记者 朱远娥
核心提示
从9月14日开始，新房预售价格变动幅度调整为0~-10%，这也意味着，市区在售新房，在预售价格报批后，开售价格不得高于预售价格，所卖的价格亦不能再做随意变动。近日，本报接到读者热线反映，漳州市新房预售价格变动幅度调整下调的目的为何？价格限制会否促动房价下降？业内人士一一对此做了解读。新房预售价格的监管意在限制房企在预售过程当中虚报虚高、高报低开，在销售过程当中于预售价格范围内陆续提价、变相涨价等行为。不过，对于价格限制后，是否影响开售价格，业内的观点反映不一。
预售后 价格只能降不能涨
此前，备案价格上下浮动5%的规定，尽管对于控制房企随意调整价格起到一定的监管作用，但也有业内人士透露，一般房企在预售定价以后，开售价格很少会下浮，而普遍是上浮5%左右，成为开发企业合理涨价幅度，涨价后再将这部分上浮的价格空间作为优惠返还给购房者，以此作为促销手段。因此，市场上开售价格普遍高出预售价格，成为行业的潜规则。
但此政策出台之后，预售价格只能下调10%以内，对房企定价将产生直接影响。房企一旦取得预售资格，同个批次的开售价格将不能随意更改，全部房源的开盘销售价格不得高于预售价格，开盘价格优惠幅度低于10%也有所限制。-10%的这个幅度，来源于原先的价格变动幅度为上下浮动5%，在不改变幅度的情况下，等于变化的幅度限制还是一样的，只不过将变动的区间下调，意在控制房企申报价格后，限制价格只能降不能上涨。
在实际成交当中，对未经备案，开售价格超过预售许可所申报的变动幅度的，企业将被暂停办理商品房买卖合同登记备案。企业的定价如果在预售范围的0~-10%的幅度范围内，可以自行调整，而如果下调幅度超过10%，则需要经过房管局重新备案。政府将根据企业的情况，及时重新备案下调价格。
行业人士观点不一
价格限制会否促动房价下降成为关注的焦点，但业内对此观点不一。有业内人士认为，此举出台不会产生“高报低开”的效应，有两方面原因：一方面，房地产开发企业在办理预售许可时，必须参照周边楼盘的价格进行报备，价格浮动的区间将受到一定的控制；另一方面更为重要的原因，如果房地产开发企业在申请预售许可时高报价格，会直接影响楼盘的销售，可能造成“有价无市”的局面，届时开售不利再调低价格，对于房地产企业来说非常忌讳，一般的房企都不会这么做。预售价格影响销售，开发企业定价将更为慎重。
但也有业内人士向记者透露，这不过只是定价的技巧问题。开发商一样可以采用高报再降的策略进行定价，在实际的操作当中，开发商可以将高报上去的价格空间作为优惠的幅度来吸引购房者，当优惠的幅度超过心理预期时，很多购房者在价格落差的驱动下，会毫不犹豫地选择入市。而对房地产企业来说，尽管优惠的力度很大，但是事实上，比较此前的定价，后面报的价格在优惠之后，与此前的定价也会有一定的上浮，对于开发商来说，价格利润仍然是上行的。
地产人士曾先生告诉记者，此举说明调控的措施还在逐步缩紧，资金实力不雄厚的开发企业压力会越来越大，“后市可能有便宜货买”。而与他的观点相反的是，将在10月份有销售任务的营销人士则表示，这一措施只是会影响开发企业变动价格，对市场不会产生太大的干预作用，刚需住房者碰到符合心里价位的房子还是会出手。
即日起，市民在看房之前，可先登录房管局网站www.fdc.gov.cn查询楼盘的预售备案价格，详细了解该楼盘的备案信息，注意楼盘是否取得预售许可和预售价格等信息，以维护自身权益。对于预售价格超出预售许可备案变动范围的；未取得商品房预售许可的项目就以预定、认购、排号登记、发放VIP卡等方式收取定金性质的款项；未在售楼部显著位置公示房地产开发企业“五证”、商品房项目销控表、一房一价信息等行为，都可拨打房地产市场秩序投诉电话0596-2039702进行举报。
