N本报记者 陈振伟 许茵茵 文/图
年关将至，不少开发商加快推盘节奏冲刺，11月第二周，厦门楼市共有5个楼盘近800套房源进入市场，除此之外，仍有6个纯新盘即将面市。在走访中，一些开发商也表示，尽量加快工程进度，争取12月能够面市。
业界认为，在当前楼市形势下，加速推盘，低价入市快跑走量，做大业绩成为当前最主要任务。虽然当前楼市成交较为低迷，但楼市需求客群仍然庞大，带动销售的唯一法宝就是合理定价入市，只要楼盘有足够的性价比优势支撑，仍能带动市场走量。
【市场】 冲刺年底 开发商推盘加速
进入11月，住宅成交市场低迷。据统计，9月厦门住宅成交2809套；10月，厦门住宅成交2493套；而11月上半月，全市住宅仅成交559套。
虽然住宅成交陷于低迷状态，但楼市供应速度并未放缓，且有加速之势。相比于11月第一周仅两盘188套房源入市的冷清，11月第二周厦门楼市迎来小幅放量。上周共有5个楼盘近800套房源进入市场。其中，海德公园12日开盘，推出C1#高层近240套房源；汉景嘉园13日二期开盘推200多套房源，起价5088元/平方米；祥和雅筑二期二组团300多套房源均价7200元/平方米；中航城50套平层最后加推，均价10000元/平方米左右。从11月第一周188套到第二周790套的放量，近4倍的差数显示，开发商推盘脚步明显加快。
除此之外，金都·海尚国际、中铁·元湾、信和上筑、宝嘉·拉德芳斯、罗宾森二期璀璨新城、宝龙·御湖官邸、世茂海峡大厦等近10个新盘即将于年底面市。
一些有业绩压力的开发商也试图通过加快工程进度尽可能地把推盘节点放在年底。以禹洲中央海岸为例，该项目目前正加快工期，以期争取12月推出首波房源，目前该项目临时接待中心即将公开，跑量销售、冲刺业绩成为当下不少项目最大的营销任务。像类似例子比比皆是：11月5日，金都·海尚国际营销中心正式对外开放，比业内预期提早了近一个月。宝嘉·拉德芳斯对外开放临时接待中心蓄客……开发商想法只有一个，那就是稳住客群，未雨绸缪。
开发商希望尽快跑量的背后，则是市场的高库存量。据网上房地产数据显示，截至11月16日，厦门有24807套可售住宅套数，随着更多新盘的面市，楼市库存将进一步创新高，即便以十月份2493套的高成交量去化计算，楼市库存至少要10个月才能售完，后市销售不容乐观。
【分析】 中高端楼盘 仍是供应主力
据不完全统计，年底即将面市的新盘中，多数楼盘为中高端楼盘。
岛外楼盘中，禹洲中央海岸位于杏林湾桥头临海第一排，景观资源丰富，项目总建筑约70万平方米；位于翔安区域的宝嘉·拉德芳斯项目定位为翔安精装高端住宅，立足成为翔安的楼盘品质标杆楼盘，据悉首期1#高层住宅推出120多套房源；位于五缘湾区的中铁·元湾项目计划于月底开盘，届时将推出2#、5#、11#楼，此次开出房源为215~680㎡的空中圆厅别墅，该项目引进十字圆厅结构设计，拥有22米大开间与6.4米挑高环海大客厅，堪称岛内豪宅典范。位于思明厦港片区的世茂海峡大厦910套精装SOHO房源将于年底推出，项目精装SOHO价格在40000元/㎡左右，起价或为35000元/㎡；位于湖边水库的宝龙·御湖官邸29席别墅也拟于12月开放，该项目营销总监洪庆祥表示，宝龙·御湖官邸将是宝龙地产在厦门住宅项目的示范产品。除此之外，万科·湖心岛的别墅目湖心九院，目前190~290㎡别墅在售，均价60000元/㎡；国贸金门湾稀世臻藏的厦门亲水独栋别墅、海上五月花首席海语墅、皇府御园均在热销中。
此前六七月，厦门豪宅集中释放供需两旺。但进入8月之后，厦门豪宅推盘节奏有所放缓，成交量呈现下滑趋势，豪宅市场进入蛰伏阶段，随着年底豪宅集中供应，豪宅市场爆发潮来临。
【变化】 产品营销“策略风”兴起
豪宅圈层活动多
年底冲刺，不同产品营销策略自然有所不同。不少即将面市的高端楼盘正加大圈层营销力度，而中低端楼盘则盛行吆喝“底价”，赚足购房者信心促使入市。
豪车展、游艇赛、高尔夫赛等圈层活动成为11月厦门高端楼盘活动的常见元素。11月4日，中铁·元湾借着第四届中国(厦门)国际游艇帆船展览会的契机，作为赞助商亮相中国第一水上游艇展，进一步展示了中国高端住宅的形象。11月5日，皇府御园借助“首届中国企业家帆船赛”共鉴顶级圈层生活。11月13日，2011“建发房产杯”高尔夫巡回赛厦漳站在厦门东方高尔夫球场完美落幕，建发房产借高尔夫锁定高端客户群。
刚需盘吆喝“底价”
与高端楼盘应销有别的是，面对庞大的刚需客群，不少中低楼盘注重在销售现场做起文章。不少购房者表示，最近走进一些在售楼盘，不少置业顾问总喜欢跟购房者算起账来。在禹洲尊海销售现场，一位销售人员正对一购买意向浓厚的购房者算起了账，并告知项目约每平方米12000元已经接近成本价。位于翔安区域的首开领翔国际项目销售人员则表示，该项目基本处于“底价”销售，项目销售均价7000多元，当初拿地成本3300元左右，加之建设成本、人工成本、营销成本……项目已经降无可降。
业内人士介绍，通过给购房者算一笔账，目的就是要让购房者打消购房者房价下降可能，增大购房信心。
一业内人士表示，以往粗犷式的营销已经不适合当前的市场了，唯有把营销精细化，除了拼楼盘品质，转变营销策略、锁定潜在客户，才是当前楼市营销王道。
