N本报记者 吴秀娜
1月，是房贷开始执行新利率的时候。今年来央行已三度加息，目前首套房五年以上贷款利率已从年初的6.40%升至7.05%。还剩一个月时间，现在提前还贷划算吗？另外，目前房贷利率已是近十年来最高，贷款买房真的能攒钱吗？记者采访了多位个贷经理，就让我们看看明年的房贷这一笔账，该如何算吧！
【政策】 利息成本1年内增1成
业内人士指出，一般的购房贷款合同中，购房者都会和银行约定贷款利率的浮动周期，这个浮动周期一般为1年，并经常从第一年的1月1日执行到第二年的1月1日。在浮动周期内，贷款执行利率一般为浮动周期开始时的基准利率，如以该年度1月1日为执行基准，并在一年内保持不变，直到下一个利率浮动周期，才开始执行新的利率。
今年，央行三度调息，五年期以上贷款利率从去年年底的6.40%调至6.60%，后调至6.80%，再调至7.05%。也就是说，对于存量房贷中的首套房来说，在接下来两个月不调息的情况下，相对于年初，明年5年期贷款利率上涨了0.65个百分点，供房成本增加了10.16%。
【账本】 新老房贷明年压力各不同
个贷经理们指出，虽然明年利率将上浮超过1成，但由于目前各行的存量房贷享受的利率优惠不同，因此“账也要分开来算”，一些折扣优惠的老房贷已和同期存款利率倒挂，这部分房奴可放心“占银行的便宜”，而另一些房奴明年的月供则可能增加不少。在收到的读者咨询中，《理财周刊》取了四个不同的例子，就让我们来看看专家是如何帮他们算房贷这笔账的吧！
●部分房贷
与存款利率倒挂
读者黄女士，2008年在东海湾购买了一套房子，贷款50万，分25年还，享有7折利率优惠，采取等额本息的还款方式。
业界人士指出，房贷利率一般为5年期贷款利率，目前5年期贷款利率为7.05%，与之相对应的5年期存款利率为5.5%。要计算自己的房贷有没有和银行存款利率倒挂，可通过公式“7.05%×具体折扣”得出，若得到的数据大于5年期存款利率5.5%，则购房者正在享受比银行存款利率还低的贷款利率。据计算，目前在7.8折以下的房贷都能享受这种待遇。因此，像黄女士这样的7折老房贷客户，贷款利率已和同期存款利率明显倒挂。
●8.5折房贷
年初贷45万20年还
明年多还1700元
读者陈先生，去年年底在城东买了一套房子，贷款45万，分20年还，享有8.5折利率优惠，从今年1月起开始供房。
业界人士指出，若采取等额本息的还款方式，陈先生今年的月供是3080.26元，明年开始执行新利率后，陈先生的月供将升至3221.99元，一年增加1700多元，总的利息款增加34000多元。而如果是二套房，由于利率要上浮10%，供房者的月供2010年为3422.71元，但明年则会达到3695.66元，每月增加272.95元，一年增加3275元的月供。
●9.5折房贷
年中贷50万15年还
明年多还700多元
读者谢先生在洛江区的一套房子今年5月开始供房，贷款50万，15年还，享9.5折利率优惠。
经计算，谢先生今年每个月的月供为4344.55元，截至12月末他总共将偿还本息30411.83元，剩余本金488241.28元。而明年上调利率之后，他每个月的月供将上升至4408.29元，相较于上调前，年供增加700多元。
业内人士指出，今年各银行房贷额度普遍趋紧，因此很多今年上半年购房的人享受的都是8.5折或9.5折优惠，优惠政策因时因地而异，又因为上半年利率调整了2次，所以明年利率上调，这部分购房者的月供差异将会较大，有的增加很多，有的则增加不少。
●新房贷
贷50万15年还
需多掏16万
读者林先生，目前相中了晋江的一套房子，价格约80万元，计划贷款50万，15年还，明年开始供房。
若按等额本息还款方式，目前各家银行首套房贷多数已上浮10%乃至更多，以上浮10%计算，林先生明年每月将需还款4707.81元，总共需支付利息约34.74万，本息之和约为84.7万。
今年年初时很多人还有7折利率优惠，若按今年年初的7折利率优惠，购房者每期需还款3819.86元，总共需支付利息余约18.75万。相比之下，目前贷款50万，与去年同期贷款50万，15年还，投资者需多掏近16万元的利息。
那么，在目前的贷款利率水平下，贷款买房收益空间还一如从前吗？一股份行泉州分行个贷部经理告诉记者，以上述林先生的经历为例，15年后，应归还贷款利息和本金之和为84.74万元，加上首付款30万元，成本共114.74万元，如以150万元卖出，可盈利35.26万元。
业内人士指出，目前各行的首套房普遍上浮10%，不少还上浮15%乃至20%，如若这样，林先生的贷款支出还将增加更多，而150万的卖价只是假设，房价未来的走势并不明朗，因此目前贷款买房“存家底”的风险增加了。
【泉州】 提前还贷同比不增反减
由于很多房奴的执行利率调整都是在每年的年初，因此，若当年贷款利率提升，赶在年底提前还款，以减少第二年利息支出，在往年也是很多房奴的选择。从一些银行记者了解到，相对于前几个月，目前年底提前还款的房奴小幅增多，但相对于往年却有所减少。
多位个贷经理表示，由于今年利率调整较多，因此前来咨询的房奴比以前多了不少。不少房奴都来咨询自己明年的月供会有什么变化，需不需提前还款。“整体而言，虽然执行利率会提升，但客户的提前还款量相对于往年并没有明显增长。”一国有银行个贷业务负责人黄先生说。黄先生说，其所在行的贷款客户提前还款量与去年同期差不多持平。
另一家股份制银行的个贷经理小张则表示，目前来提前还款的客户相对前几月会多一些，但也不会太多，而且相对去年、前年还减少了。业内人士分析，除了由于明年利率上调，会促使一些人提前还款，年底是很多人资金回笼的时期，不少人会将这些资金用于提前还款，因此相对于前几个月会有所增加，但由于今年市场资金面紧张、不少人都缺乏资金，加上其他投资渠道收益都还较高，因此造成了今年的提前还款客户减少。
【建议】 七折利率不必急于还贷
那么，目前“房奴”们有必要提前还款吗？业内人士指出，供房者要从贷款利率上浮多少、还款期限还有多长、个人资金的全面配置等角度来判断。
上述个贷经理小张指出，由于今年贷款利率多次提升，因此供房者应注意贷款利率较之前上升了多少，贷款本金还剩多少，贷款期限还有多长等，最终计算变化后月供增加多少，若月供增加很多，造成较大经济压力，则可以选择提前还款。
另外，个贷经理也指出，还款期限已过半、采取等额本息（即每期还款金额固定）的购房者，没有必要提前还款。这是因为等额本息还款中，每个月的还款本金递增而还款利息递减，借款人前期还的利息比重较大，还款期限过半后，利息已支付了很多，利率提升对利息增加的影响较小，因此提前偿还意义不大。
而采取等额本金还款法、还款期限已超过1/3，也没有必要提前还款。因为这种还款方式是将贷款总额平分成本金，每期偿还固定本金，随着还款时间增加，所剩本金减少，能产生的利息也越少，当还款期超过1/3时，再选择提前还贷的话，偿还更多的是本金，不能有效地节省利息支出。
另外，业内人士黄先生也指出，要不要提前还款，关键还要看个人整体的资金规划安排。“例如，在资金充足、不影响其他支出的情况下，供房者为了减少利息支出，可以选择提前还贷，但如果有其他收益不错的投资项目，在目前难获得银行贷款支持下，计划提前还贷的资金还不如用于这些投资。”
【延伸】 还可“存贷通”减少利息
业内人士指出，利率提升后，其实投资者也可以利用一些银行的“存贷通”业务。据悉，工商银行、中国银行等此前都有类似于“存贷通”的业务，将个人贷款账户中的利息与储蓄账户的资金量挂钩，当个人储蓄账户中的金额达到一定标准时，个人的贷款账户的利息也将有所减少。从工商银行记者了解到，目前该行的这项业务仍对供房者开放。
