【开篇言】
种种迹象表明，政策的指向对于有真正想在厦门居住的置业者而言，无疑是一个难得的时机。但对异地购房者而言，如何在最合适的时间入市，显得尤为重要，在此情况下，熟知厦门动态，做到万事俱备，比临时束手无策显然要明智得多。但异地置业者在购买厦门楼盘时，各种问题接踵而至：区域概念模糊、配套熟悉不全、价格把握不准、产品价值不够了解，全面掌握厦门楼市信息成为“观望”前期异地购房者需要做足的功课。
为更好地服务泉州购房者，本报《厦门房产》周刊顺势启动“置业厦门·大闽南推荐”系列报道，全方位为购房者提供周到、全面的购房信息。以媒体、购房者的力量，为更多人圆购房之梦。本期推出岛内楼市全景解读。
N本报记者 陈振伟 许茵茵 文/图
随着2007年后厦门出让的高地价楼盘在2011年集中面市，岛内楼盘高端定位蔚然成风。
万科湖心岛、世茂湖滨首府、国贸天琴湾、中铁元湾、鑫塔水尚、宝嘉·誉峰、半山御景、宝龙御湖官邸、大洲国际龙郡、源昌宝墅湾、新景国际外滩……众多豪宅次第登场，一次次刷新价格标杆。岛内豪宅也逐步从均价2万元/平方米向3万元/平方米门槛迈进，开盘均价频频“奔三”甚至“跃三”。
在限购政策影响下，岛内多数楼盘高端定位注定了其销售进入慢卖阶段。但在当前国内楼市一片降声之下，岛内一些凭借地段、配套、资源等优势的高端楼盘价格仍保持平稳，凸显了豪宅的抗跌性。在客群方面，认可厦门城市环境、改善居住等目的的考虑成为厦门以外客群置业厦门岛内豪宅的主力客群。
【岛内楼市解读1】 供应集中：高端楼盘悉数亮相
随着12月宝龙御湖官邸、中铁元湾的陆续面市，2007年以来厦门岛内的主要高价地楼盘全面亮相，从湖边水库的万科湖心岛到观音山的鑫塔水尚、会展片区的大洲国际龙郡，五缘湾片区的国贸天琴湾、中铁元湾、源昌宝墅湾……岛内楼市豪宅集中放量。
受制于核心区内土地供应的缘故，岛内豪宅主要集中在岛内东部，据相关数据统计，岛内现有土地储备量约340万平方米（含在售项目未推量），其中五缘湾、湖边水库和观音山会展片区土地储备量占比近八成，目前多数上万楼面地价皆集中于此，这决定了东部三大板块将成为岛内未来豪宅的主要供应区域。这些面市的楼盘，除个别楼盘外，当初拿地成本可谓不低。例如，中铁元湾所在地块2007G27地块，由源昌集团于2007年9月以22亿元竞得，楼面价超过13000元/平方米；国贸天琴湾所在地块2007G29地块同样是于2007年9月挂牌出让的，当时，国贸地产以12.9亿元竞得该地块，楼面价更是高达17533元/平方米；宝龙御湖官邸原为2010P19地块，以75700万竞得，楼面地价14186.66元/平方米。
【岛内楼市解读2】 价格分析：岛内房价破二进三
部分楼盘售价超3万元/平方米，多数楼盘2万元/平方米，整体均价直逼2万元/平方米，岛内房价破二进三格局仍在延续。
数据显示，厦门今年前三季度的房价涨幅则在全国领跑。据报告，上海前三季度的住宅成交均价为14780元/平方米，而厦门的成交均价则达到了14238元/平方米，直追上海。相比2010年同期的11144元/平方米，价格上涨27.76%，涨幅在全国20个主要城市中，排名首位。
据厦门市国土房产局发布的数据显示，进入10月，厦门新建商品住宅销售均价10145元/平方米，环比基本持平。其中，岛内、岛外商品住宅销售量占比为27:73，而销售均价则分别为18076元/平方米和7192元/平方米，岛内均价相比9月上升32%，岛外均价较9月下降6%。
但进入11月后，厦门楼市成交量日渐萎缩，在岛外楼市特价房频现的情况下，岛内房价岿然不动的背后则是暗潮涌动，以团购优惠、特价房等形式促销的楼盘却明显增多，而且新入市楼盘的定价也更为务实，实际入市价格明显低于原先预期，以价换量已成为多数开发商的共识。
【岛内楼市解读3】销售变化：限购影响销售放缓
在政策持续发酵下，10月下旬以来，厦门楼市成交日渐萎缩，特别是岛内楼市成交量下滑明显。
据统计，9月厦门住宅成交2809套；10月，厦门住宅成交2493套；而11月上半月，全市住宅仅成交559套。一个值得关注的是，除去受刚需客群热捧成为成交主力的岛外部分成交明星楼盘外，多数楼盘成交较不理想，岛内多数楼盘去化放缓，个别楼盘甚至连续几周成交以个位数徘徊。
但仍有部分楼盘凭借自身地段、配套、资源等综合性价比优势，跑赢大市，比如特房五缘尊府、五缘新座分别推出房源286套、317套，销售率均接近九成，半山御景批售554套房源中，去化也超过六成，在当下楼市环境中，这种去化量显得难能可贵。
虽然销售放缓，但供应仍然放大，进入12月，岛内仍有多个楼盘将放量，比如五缘湾区的中铁元湾项目，目前已获预售证，起价28929元/平方米，最高价64089元/平方米。
位于思明厦港片区的世茂海峡大厦910套精装SOHO房源将于年底推出，价格或将超过3万每平方米；位于湖边水库的宝龙御湖官邸29席别墅也拟于12月开放，除此外，万科·湖心岛的别墅部分湖心九院，目前190~290平方米别墅在售，均价60000元/平方米。
【岛内楼市解读4】需求观察：异地客仍为置业主力
虽然限购政策影响对异地客群置业厦门产生影响，但出于改善居住条件、落户、子女教育、婚房、投资等外地人来厦买房的动因依然存在，合适定位和具备较高产品价值的项目依然是异地客户青睐的目标。
数据显示，2011年1月~10月份，厦门楼市成交量中，异地置业客群比例始终保持过半的状况，即便在10月之后，楼市成交持续下滑情况之下，异地客群仍保持这一比例。特别是岛内楼市成交中，尤以异地客群为重。在此情况下，突围异地市场，在当下楼市显得尤为重要。
事实上不少厦门开发商也意识到这点，随着12月的到来，年终楼市收官之战势必打响，加大异地营销仍是厦门开发商必须做的功课。而对岛内楼盘而言，异地出征，泉州客群可谓重中之重。
