N本报记者 朱远娥
核心提示
三线城市吸引地产“大鳄”进驻开发，漳州可谓一个特例。刚刚结束的漳州土地拍卖会，厦门地产“大牌”扎堆争战，无疑为淡季市场注入一针“强心剂”。
日前，业界瞩目已久的漳州市第二次国有土地挂牌出让交上答卷，13宗国有土地，成功出让9宗，成交总金额8.626亿元。土地一级开发市场是二级房地产市场开发的前奏，在此次土地出让的“试温”中，5宗居住类用地全部出让，在其他省内频传土地出让流拍的背景下，漳州房地产开发前景依旧热度不减。
值得关注的是，今年5宗居住类用地的出让当中，有3宗被厦门的地产商摘得，包括厦门佰翔酒店集团、厦门国贸集团、厦门信地等地产大鳄，均在此次土地出让当中摘得地块。在厦漳一体化背景下，土地市场出让释放出新的风向，同城地产互动的开发时代已经到来，未来，漳州市房地产开发谋求差异化竞争的道路，将更趋激烈。
厦门国贸 首次进军漳州市场
12月2日，厦门国贸与漳州发展在福建省漳州市国土资源局国有土地使用权挂牌出让活动中，以人民币3.367亿元总价联合竞得2011G10地块，土地使用性质为商住综合用地。继厦门地产上司公司厦门信达、建发集团等进驻漳州开发之后，这是厦门国贸第一次进军漳州市场。
在漳州市土地出让现场公开竞拍的同一天，厦门国贸即对外发布公告称，厦门国贸在漳州成立合资公司，共同开发房地产项目，合资公司名称暂定为漳州天同地产有限公司，合资公司注册资本为人民币2亿元，其中厦门国贸持股比例81%，认缴出资人民币16200万元。漳州发展持股比例为19%，认缴出资人民币3800万元。双方均以货币形式出资。
由厦门国贸摘得的2011G10地块，是漳州市此次国有土地出让当中最大的地块，位于漳州市漳华路以南、龙江北路以东、规划六号路以西，占地面积138616.56平方米，总建筑面积388126平方米，规划容积率约2.80。公告分析认为，伴随着今后厦漳泉同城化建设的展开，该地块将具有良好的开发前景。厦门国贸将与漳州发展共同成立合资公司从事该项目的开发运营。
此次厦门国贸与漳州发展的联手开发，就在业内引起普遍关注，媒体公开报道称，漳州发展董事会秘书李勤表示，合资公司预定在今年年底或者明年年初成立。公司主营房地产项目开发，厦门国贸在房地产开发方面具有品牌效应，漳州发展主要起到协调辅助作用，共同开发漳州的房地产市场。
三线城市吸引地产“大鳄”进驻开发，漳州可谓一个城市开发的特例，此次土地出让涌现出来的厦门地产“大牌”，为淡季市场注入了“强心剂”。业内分析人士指出，在厦漳同城化背景下，很少在三线城市“露脸”的地产企业，纷纷“破格”入漳的背后，不但意味着在漳州的开发风险低，且前景依然广阔。
厦漳一体化 互动开发持续深入
在厦门国贸入漳拿地之前，今年3月份，厦门国贸全资子公司厦门国贸海湾投资发展有限公司在厦门市国有建设用地使用权公开出让中以51，030万元人民币总价取得了J2010P06地块，土地使用性质为居住、商业、酒店用地。
作为厦门大型上市公司，今年厦门国贸在厦门、漳州两头拿地，被视为“在2011年公司仍将适时积极进行项目补充”的行动表现，市场相关人士透露，调控的持续对于厦门国贸这样资金有保障的企业，正是逢低扩张的良好时机。
厦门国贸与漳州发展的合作开发，被业内视为两城互动开发的“样本”，也意味着同城化地产互动开发时代的到来。对于漳州发展而言，与厦门国贸以联合竞买的方式取得地块，并成立合资公司进行开发经营，有利于公司借鉴其房地产开发的成功经验，且该地块的顺利挂牌出让，也有利于漳州发展实现对该地块的土地一级开发收益。
除了成立合资公司共同开发，在此次国有土地出让中，被厦门佰翔酒店以1390万摘得的G05地块，是漳州桥南片区出让的首块居住类用地，尽管面积为此次出让的最小地块，将用作厦门佰翔酒店在漳州开发圆山酒店的配套用地。但这一地块的出让，在业内人士看来，是桥南片区规模化开发的前奏。
位于北环城路以北，规划圣王大道以西的G04地块，规划二类居住地块，被厦门信地房地产以17000万的底价拍得。该公司福建区域厦门总经理唐国钟表示，G04地块计划开发满足改善型人居需求的住宅项目，并有一定比例的商业配比。在厦漳一体化背景下，厦门信地进驻漳州，开发城北板块，将以“积极分子”的态度在漳州深耕细作。
【前瞻观点】
地产开发 谋求差异化竞争
在其他地市土地流拍的背景下，漳州市场逆市突围。今年，漳州共举行两次国有土地出让，今年3月份，市区第一次国有土地出让3幅商住用地成功拍出，共计16万多平方米，第二次国有土地出让面积超44万平方米，总计推出超过60多万平方米的用地，共成功出让12宗，成交面积有56万多平方米。
“土地成本相对不高具有较好的盈利性。”这是厦门地产商进驻漳州市场的主要原因，漳州国土资源局相关负责人表示，此次拍出的居住地块，综合楼面地价在900~1200元/平方米左右，甚至不足厦门楼面地价的三分之一，不高的土地成本，加上有较好的盈利性，在房地产调控政策不断加压，一二线地产开发竞争激烈的背景下，这是房企谋求新的发展路径的重要决策。
未来几年，厦门地产商在漳州的开发，将从整体上带动漳州地产开发品质的提升。但同时也意味着本土市场与外来开发公司谋求共进的任务将更为艰巨。随着厦门地产商的集中进驻，厦漳同城互动开发的不断深入，地产开发未来的竞争格局将不可避免。
作为早期厦门地产开发商在漳州的范本，2005年进驻漳州的夏商地产，已经在漳州深耕6年，开发了包括“夏商阳光雅苑”与“夏商香榭花都”两个项目，市场反响良好，夏商书香名苑也于今年11月12日动工。夏商地产陈文波总经理表示，对房地产企业来说，拿地环节是开发成本最关键的环节，对利润的影响最大，影响面关系几亿元，从夏商在漳州的发展路径来看，从14万平方米到25万平方米的滚动开发，夏商地产在漳州的开发配置也在不断升级。
“从竞争激烈的一二线城市往三四线城市转移，这是城市化进程的必然趋势。”夏商地产陈文波总经理表示，此次厦门国贸进军三线城市，是这一趋势的体现之一。有合适的地块，夏商也将考虑在漳州持续经营。未来厦门房企的开发将会有所调整，厦门、漳州市场将形成“两头兼顾”的开发格局，一线城市在开发成本以及销售风险都会比较大，三线城市开发风险低。夏商地产目前在市场上实行“两头兼顾”，一线城市和三线城市都不放松。“一二线城市的项目将越来越少，也越来越小，那三四线就会成为我们今后开发的一个重点方向。”陈文波表示，同城市场的接轨，不但取决于同城化的进程，也取决于漳州城市经济的发展程度。
“漳州房地产开发要真正发展，发展第二产业、吸收外来人口和改善城市配套是关键。”陈文波表示，厦门、漳州实现同城化的前景广阔。进驻漳州的房企，在未来的几年内将难以规避产品的差异化竞争的现实，判断城市的发展、房地产市场形势以及地块项目定位是否可行等因素，是介入漳州地产开发应当考虑的要素。从总体上而言，厦门品牌房企在漳州的开发口碑普遍好于厦门。这是厦门地产商在漳州的开发信心所在。而从长远来看，厦门房企进驻漳州，着眼的并非只是眼下的市场，同城化广阔的发展前景和趋势，提前谋求布局，成为外来房企进驻漳州抢占先机的战略。
