N本报记者 朱远娥
核心提示
近日，漳州市一批老旧小区因为消防问题被罚了款，物管人士对动辄上万甚至十几万的罚款连喊“吃不消”。在漳州各大小区内，消防设施老化、维护成本高、业主停车占用消防通道等各种问题普遍存在，物管行业人士一方面希望消防行政部门的处罚“留有余地”，为物业企业留有整改时间；另一方面也建议要彻底解决消防问题困扰的小区，单凭物业之力远远不够，除了使用专项维修资金进行维修整改之外，利用小区的公共受益资金也是解决老旧小区消防设施整修的方向之一。
消防不过关物业公司受到处罚
“新近一批被查处的物管企业，被罚上万至十几万不等。”一名物管行业人士告诉记者，就他所知道，这批被罚的物业新旧小区就有5~6个，被罚的原因，主要是设施配置缺陷、使用功能老化、需要系统升级的大中修问题。
记者从消防部门了解到，年底消防部门加强对于公共场所消防隐患的巡查，小区消防设施是否完善、消防通道是否畅通也在巡查之列。目前，漳州市对于存在消防安全隐患的小区有两种处罚方式，一种是下发整改通知书，督促物业企业进行整改；二是直接进行处罚的，一般是情节比较严重的行为，比如在消防通道设置长久性的建筑障碍物等。
物业行业人士介绍，尽管物业服务企业对消防设施的维护管理有不可推卸的责任，但造成物业企业被罚，并非物业管理不善单方面的原因。这名物业人士介绍，部分老旧小区消防系统年久老化，新建高层住宅也难以保证质量。消防设施设备质量差，保修期短，故障频频，保修期满后就由物业服务企业进行承担，让物业企业背上了高成本的维护“包袱”。而由于小区内停车位紧张，停车位不能满足业主需要，造成业主车辆频繁堵塞消防通道。物业没有执法权力，只能对业主进行劝导，这一难题也长期难以根治。
这两大原因是物业管理企业被罚的主要依据。消防行政主管部门一旦发现小区内消防设施缺失、损坏（包括被盗、年久老化等情况），及占用消防通道等现象，物业管理企业常常为动辄上万或十几万元罚款“埋单”。而一些无力承担罚款的物业企业，最终可能采取“跑路”的方式撤离小区，使得小区管理陷入混乱的恶性循环。
据了解，漳州全市目前拥有110家物业服务企业，除了不到10家的一二级企业，其余均为三级资质企业。物业行业人士介绍，存在消防问题的小区，住宅专项维修基金还难以解决所有问题，物管企业仍然面临几大困扰，这些困扰影响到物业的生存状态和整个行业的长远发展。
“长期以来，对于由谁承担消防维修费用这块，存在着一定的误区。”福建省物业管理协会副会长、漳州物业协会简会长介绍，漳州市从2010年开始建立住宅专项维修金制度，维修费用应由专项维修资金支付，物业服务企业只承担消防设施的维护和管理成本，对于一些需要大中修的问题，根据规定，应通过业主大会进行决议，使用住宅专项维修基金进行维修。
但现实的情况是，多数老旧小区未建立公共维修资金，老旧小区消防设施多数到了需要较大范围修理的阶段，更新费用无着落，物业收费低，物业公司微利或亏损运营，难以出资维修。即使有公共维修基金的小区，也要业主大会和业委会决议通过。目前，漳州各大小区业主大会和业委会的职能没有得到有效发挥，小区内要通过决议的程序缓慢、周期长。而既没有公共维修基金，也没有业委会的小区，维修基金只能向业主分摊，但多数业主认为该项经费应由政府或物业公司承担，最终物业公司一方面难以收钱维修，另一方面难以承担“罚款”，最终被迫退出市场。
四大问题 困扰小区物业管理
对于小区内遇到的消防问题，事关业主的人身财产安全，消防设施的缺失，势必为火灾埋下隐患。“不怕一万，只怕万一。”福建省物业管理协会副会长、漳州物业协会简会长认为，物业应该履行好小区内的消防设施管理，在消防设施设备质量的把关方面，应该有具体的规范标准。建议提高新建小区消防设施强制性规范要求、加强消防设备设施施工的监管，并延长住宅区消防系统的保修年限。
对小区内存在的消防安全隐患，物业往往没有执法的权限，但物业服务企业应该积极主动向消防部门报备。如小区内消防设施年久老化损坏，物业公司已经及时告知业主大会、业主委员会或相关业主，业主大会、业主委员会或相关业主未做出决定或决定不维修，是不是可以考虑减轻对物业服务企业的处罚？
“将小区内的广告、停车位等的公共收益作为整改的费用，是可行的办法。”简会长认为，物业管理企业在维护小区的消防设施上，最大的矛盾在于“费用扛不住”，因此，在没有公共维修基金的小区内，经过业主同意，用公共收益对消防设施进行整修，是业主、物业双方都比较认可的做法。
物业协会建议 应该建立长效机制
