N本报记者 陈振伟
【2011市场成交篇】
2011年严政下的厦门房地产市场可谓跌宕起伏，经历了第一季度成交迅速探底，第二、三季度成交反弹，第四季度的成交冷冻，哪怕是这样，全年商品住宅成交面积总量依然取得约250万平方米的成绩，比正常年份300万平方米销量仅低了两成，许多楼盘跑量理想。
从整年的成交量看，2011年岛外市场全面领航全局，岛外成交比例大幅增长，占全市七成。
但受政策调控影响，厦门住宅成交库存量持续攀升，立丹行机构预测，未来市场出现U形反转机会更大，而非2008年V形快速反转，明年上半年将是价格剧烈调整期，对购房者而言，未来3个月将是淘房好时机。
首置首改占据主导
立丹行机构认为，从今年购房者置业目的走势看，首置和首改一直占据主导。限购后，由于受到限购和限贷的制约，改善型及高端比例下降。从住宅供销结构看，首置产品（90m2）供应比例占33%，销售比例为35%；改善产品（91m2~144m2）供应比例占46%，销售比例为46%。
由此可见，首置首改产品是限购限贷政策的主流产品，再改及高端客户受限购限贷新政压抑，需求量呈严重下滑趋势，这也导致岛内一些高端盘销售一直举步维艰，甚至在低迷的11月，岛内市场还出现日成交量为“零”的尴尬场面。
岛外成交占比七成
全年商品住宅面积供应超过2007年历史最高水平370万m2，达到372万m2，而第三季度商品住宅面积则供应119万m2，达到同期历史之最；也是今年供应量最大的一个季度。
第三季度商品住宅销售84万m2，同比增长75%。主要去化产品以岛外总价60万~90万首置首改产品为主，面积段集中在80~90m2，100~110m2。这部分产品由于总价低、满足基本居住需求，而受到市场的追捧。由于岛内高端化趋势已经形成，岛外性价比产品占据主流市场。
2011年岛外市场全面领航全局，岛外成交比例大幅增长，占全市七成。对比前两年的60%左右，今年所表现的岛内外市场更显得泾渭分明。商品住宅销售面积排行前20个楼盘中，岛外就占了16个楼盘。
住宅库存大幅攀升
从未来供应趋势上看，2009至2010年商住用地成交总量达1334万m2，这部分项目将集中在2011、2012年上市，未来3年都将保持供给大于需求态势，预计年均供应500万m2，而销售面积将维持在平均去化量预计280万~300万m2。因此未来的市场不容小视，竞争将更加扩大化和激烈化。这也直接导致了第四季度政策延期后，观望气氛更加浓厚。
截至12月底，全市住宅库存量达21771套，约合289万m2，存量面积同比上涨55%，存销比大幅度攀升至14.3，以目前销量看，未来将是持续上升趋势。市场需求大幅度萎缩，而存量则大幅度增加，形成了博弈后的买方市场，从未来商品住宅供应趋势上看，供应过剩的局面将保持3~4年，促使开发商面对未来市场走势更加谨慎。
【2012机构判市篇】
立丹行机构： 一季度 将是淘房最佳时期
2011年宏观调控取得阶段性成果，追高的房价得到控制。政府作为本轮变奏曲指挥者对市场的把握应该说十分成功，但作为行政强制手段的限购政策依然受到市场的质疑，不可能长期存在。未来宏观调控结构化调整是必然，预计明年下半年财税政策有机会接力，房产税、物业持有税征收等财税政策将进一步试验而长期存在。
因此在这样的宏观背景下，市场价格必然随着交易量速冻而随之调整。明年上半年将是价格剧烈调整期，市场底部周期在3~5个月调整完毕，进入相对稳定供需平衡的下半年。
买方市场的形成，对购房者来说，有望介入博弈价格临界点。以近年厦门岛内楼面地价8149元/平方米计算，加上建安成本、税费等，岛内价格临界点在13000元/平方米，而岛外价格临界点在7500元/平方米。也就是说，明年岛外均价7500~8000元/平方米，岛内均价13000~15000元/平方米将构成新的价格博弈区间，消费者可考虑出手。
城市年轮机构：
2012房价
回归价值之年
2012年，楼市发展的环境可归结为“两稳一进”。第一“稳”即政策稳，维持高管控，坚持房地产调控政策不动摇；第二“稳”为市场稳，力求平稳运行，促进房地产市场健康发展。“进”则主要体现在楼市平稳发展的基础上，寻求持续性的长效进步，促进房价合理回归，如房产税扩大试点，继续推进保障房建设。
当前市场成交放缓，在售房源大量存在，大批在建项目等待入市，凡此种种，都使得房价的下行压力不断加大。岛内外均已出现大盘实质性降价，这一现象在2012年初还将不断再现。2012年注定将成为房价回归价值之年。
随着房价逐渐回调到位，厦门本地人群和新厦门人的购房需求也将逐渐释放。在市场力量和经济走强的双重支撑下，厦门楼市也会逐渐回暖。综合各方面因素，鹭岛楼市的复苏有望在2012年下半年出现。
如果说，2011年楼市是在秋风中步入冬天，那么2012年将是在冬天里等待春天的来临。
【2011政策盘点篇】
1月
2011年版《厦门市房产面积测算细则》，入户花园要计算全部建筑面积。
年收入略高于5万元（3人以下户）的厦门住房困难家庭，将来可申请公共租赁房。
2月
2月9日起个人住房公积金贷款利率上调。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%。
“厦八条”落地：厦门家庭停购三套房、外地居民停购二套房、二套房首付最低六成。
3月
3月上旬，厦门公布新建住房价格调控目标：根据厦门经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，以及厦门房地产业发展的实际，合理确定厦门年度新建住房价格控制目标。
4月
限价房申请条件：本市户籍，且申请家庭成员在厦无住房者或申请人为单身且年满30周岁的，可申请限价商品住房。
厦门出台《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，无需轮候，优先给予分配住房。
一年期存贷款利率分别上调25个基点。加息后，1年期贷款利率将从6.06%上调至6.31%，存款利率将从3%上调至3.25%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
5月
对于已建、已售“小产权房”用地不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续。
厦门住房公积金个人住房贷款政策调整：首套住房90平方米以上首付比例不低于30%；购买第二套房，公积金贷款首付比例不得低于50%；第三套房则不能享受公积金贷款。
6月
厦门相关职能部门将加大违反商品房销售明码标价处罚力度。对不标明价格的，如未在交易场醒目位置实行一套一标，以及未一次性公开全部销售房源等，将按每套5000元的标准处罚，最高处罚50万。
住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法，规定征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
7月
从7月1日起，厦门调整2011年度（2011年7月1日至2012年6月30日）住房公积金缴存上下限标准，上限为5036元，下限为110元。
海沧试点各类存量房将全面实行应用房地产估价技术评估交易计税价格征缴税费，个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1.5%征收契税。
央行7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
8月
厦门多数银行对二套房的贷款利率门槛提高明显，低的在基准利率基础上上浮10%，高的竟达30%，而且获得贷款得排长队。公积金贷款买二套房比较困难。
9月
《福建省农村村民住宅建设管理办法》：今后，每户农民只能拥有一处宅基地，且面积限制在80~120平方米之间，多余的宅基地将被村集体依法收回，统一安排使用。
公积金贷款贴息启动，贴息对象为2006年(含)以后在厦门市通过住房公积金贷款购买经济适用住房，且家庭上一年度的年收入、在全市申请经济适用住房（保障性住房）的低收入家庭年收入控制标准内的购房职工。
11月
厦门开发企业申报预售时应同时审核拟售价格，批准后如价格调整超过10%应重新向厦门房地产交易权籍登记中心报备，但自行调整价格也要同样对外公示，不得价外加价。
