N本报记者 陈振伟
2011年，各种政策轮番上场，楼市第四季开始进入明显调整期，回顾2011，楼市变化几何？未来市场如何走？购房者不可谓不关心。为此，本报邀请厦门部分业界代表，解读厦门楼市变化，分享2011，试图为2012年楼市走势画上清晰曲线。
市场调整期做对的产品
宝嘉地产总经理杨文焱
楼市调控渐入常态化，在市场调整期，产品的定位准确与否尤其重要。
个人以为，首先，要把产品做好。越是在调控的政策环境下，越要踏踏实实做，找出产品的需求者，用很好的产品资质打动购房者。把项目做好，这是基础。在营销方面，能够找出产品的特性与常用的营销手段作为区隔，仍能赢得消费者对产品传达内涵的认同，则能够带动项目的销售，2011年以来，宝嘉地产誉峰项目恐龙展、拉德芳斯的“微爱传说”等一些营销方式，不但让购房者深切感受到产品的定位，更让购房者体验到产品的生活场景，有利带动项目的销售和蓄客。
2012年，市场虽然有压力，但企业若做足应对准备，则市场经营风险则可大大降低。一直以来，宝嘉集团稳健前行，企业不断提升品牌影响力，持续加强团队建设，做足企业内功。通过以上三部曲，不但企业良性发展，在市场调整期，更有机会获得更好发展。
软实力支撑楼市长期向好
世茂股份厦门总监邹少军
当前的楼市调控，直接影响的是市场的短期供求关系，但厦门楼市不同其他区域市场的是，厦门有较多的利好性，促使区域楼市长期看好。同时，政府调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展。目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。对于拥有资金、品牌和产品优势的房地产企业，本轮调控既是挑战，也是机遇，有利于实力企业扩大竞争优势。
从长期来看，厦门房地产市场还是具有较好的未来预期，比如，厦门作为海西经济区的龙头城市，蕴藏了巨大的发展能量。厦门作为全国知名旅游城市、两岸金融中心、以第三产业为主导、兼具良好宜居环境、强盛购买力等因素，促成楼市可增长空间。
商业地产方面，受厦门岛内外一体化城市扩容影响，岛内一些较为成熟区域，商业地产酝酿新机。世茂股份非常看好厦门，并做好深耕区域市场准备。
拥有核心资源住宅更抗跌
宝龙地产营销总监洪庆祥
虽然不排除部分楼盘处于资金压力而大幅促销的可能，但期待厦门楼市总体出现大幅下滑在当前形势下机会仍然较为有限，特别是岛内楼盘。当前岛内不少楼盘拥有地段或景观等核心资源，抗跌能力较强，购房者经历了之前楼市的波动之后，对不同片区的价值和抗跌能力有了评价标准，在此情况下，拥有核心资源的房子房价下降空间较为有限。
在这样的局势下，大型品牌企业开发、区域价值突出的项目可能会取得更加主导的地位。从房地产市场的几次调控看，历年来受调控影响最大的往往是投机性消费行为，因为这类产品和与之相对应的消费群体，更加倾向于选择欠成熟的区域以获得更多增长空间，但是传统成熟区域如岛内，由于地段成熟、变现容易，受调控政策影响的波动也就更小。如果加上品牌开发商的打造，就更容易受到市场的认可，这类项目可能会成为明年市场的主导。
精品产品调控期魅力凸显
国贸地产营销管理部总经理李琳芳
虽然楼市调控影响深远，但厦门楼市反映相比国内中部城市而言，仍较为温和，随着政策发酵，市场进入一波低谷期。在这种情况下，更考验开发商的应对能力，而唯有一直潜心做产品的企业在此波调控中能够脱颖而出。
就政策影响而言，普通住宅的房价变动显得很敏感。当上升到高端物业的时候，购房者更为成熟，购房的目的也更明确，更兼顾了投资和自住，这个时候产品品质的呈现具有重要的意义。以国贸天琴湾为例，该项目即便在当前楼市调控时期，仍获得不少购房者青睐，项目甚至在11月仍获热销，并在年度成交总金额中位列岛内冠军，与其产品高品质不无关系。坚持走精品路线，潜心于产品品质打造，走差异化经营模式，促成了调控期国贸地产屡获市场认可的结果。
但也不排除个别楼盘因为企业资金实力方面出现大幅降价的可能，但应是个别现象。有责任感的企业，不会因为市场环境的变化而擅自改变项目价格，并始终为购房者开发建设具有极高居住品质和价值的房子。
市场渐成熟 居住价值回归
联发集团营销总监辛玮
用“限”总结即将过去的一年或许比较贴切，而明年房地产形势或许可以“稳”字来预期。
从当前楼市现行的调控手段上看，2011年楼市调控堪称史上最严，与2008调控相比，政策从原先单一调控手段到全面应用，但市场与2008年表现完全不同，说明购房者和开发商在历经多次调控之后渐显成熟与理性。楼市出现大起大落的可能性比较弱。
同时，经历了2008年楼市洗牌之后，目前厦门楼盘更多为品牌房企开发，品质的提升也成为2011年不少房企的产品品质年，不仅外来房企，本土不少房企也纷纷把2011年当成品质提升年。在此情况下，专注于产品打造，从园林、社区、配套、物业等各方面精心打造，提升综合品质，有力地促使了当下楼市产品的价值回归，这也是当前不少楼盘量降稳的一个重要原因。
合理定价成主流
禹洲地产厦门公司助理总经理陈炳君
在房价过快上涨和通货膨胀的双重压力之下，促成当前楼市的高压调控，随着政策的发酵，房地产市场也越来越成熟、理性。表现之一，就是开发商对新盘的定价更加谨慎、更加符合市场价位。个人看来，当前市场供应充足，而需求不断萎缩，成交量不可避免地减少，在此情况下，竞争尤为激烈，作为开发企业更需要有长久的应对准备。
禹洲集团上市以来集团更加努力做好产品品质，增强产品价值内涵，对政策也有充分的研判，并能秉承合理价格入市的原则，大大提高集团应对市场的“抗压性”，这样才能跑赢区域对手取得先机，在大市场环境下，赢得更多发展机会。因而，在2011年市场不断下滑的情况下，禹洲还可以同时推出多个项目联动，并能创造每个项目开盘热销的场景，取得佳绩。
楼市在调整，有一些优质房源价值往往会被低估，从这个意义上来说，广大消费者可在现阶段淘房，或是正确选择。例如我们禹洲集团新推出的杏林湾一线海景项目禹洲中央海岸，兼具景观、地段、合理价格，产品价值随市场沉淀将日益凸显。
跑赢大市营销要有预见性
中骏置业营销总监邓绪杰
当前的房地产逐渐由卖方市场转变为买方市场，产品供应累积日趋增多，市场竞争日益激烈，正确的营销变得越发重要，但市场通常会出现一种情况，为营销而营销，营销只是应景之作，对市场变化没有足够预见性，从而出现营销脱节，或营销不能带动销售的局面。
营销预见性何其重要，合适的、有预见性的营销，不但让项目赢得先机，也让企业在市场波动时立于不败之地。以中骏厦门项目为例，在上半年，中骏集团就开始大量的走出售楼部，通过厦门区域各主要卖场推广、异地推介等方式，让在售产品迅速去化，赢得先机。同时，通过大量营销体验，让购房者对产品产生认同感，中骏·天峰“拉斯维加斯系列体验之旅”、中骏蓝湾尚都的婚恋系列，让购房者形成价值体验，并最终促成成交。
当然，在当前楼市遭受高压调控下，对楼盘营销就提出了更高的要求，会促使一些新的营销渠道和营销手法的出现，这对营销操盘手而言，既是挑战也是机遇。
楼市仍处于稳步发展中
顶峰地产营销部经理沈宏燕
作为二线城市，厦门有别于北京、上海等楼市。比起一线城市疯狂的上涨，厦门市场即使在楼市爆发性的上升过程中都显示出了理性的发展。
就下一步的政策而言，其实可以看到一些积极的信号：3年来，一直上调的存款准备金率首次出现下调。2012年在经济保增长的大背景下，不排除货币政策的宽松，这对于一些真正有购房需求的刚需人群来说，是一个良好的机会。特别是最近部分银行在首套房利率上的变化已经说明了这一点。
个人以为，2012年市场仍谨慎乐观，上半年可能还会很艰难，但是下半年随着调控效果的显现，应该有一些积极的方式来促进房地产市场发展。最终政府、购房者、开发商都希望拥有一个健康而稳定的市场，政府实现经济发展，购房者买到合理房价的房屋，开发商拥有健康的市场，实现三赢的良好局面。
