N本报记者 朱远娥 杨清竹 文/图
核心提示
转眼春节快到了，在沉寂一段时间的楼市里，新年看房一族暗潮汹涌，而开发商也开始频频推出“暖场”活动，年后市场供应量充足。
今年上半年，楼市调整主基调已经成为行业共识，新一轮博弈或将持续，漳州市场潜在购买群体普遍处于持币观望阶段，看房但不急于购买仍是当下购房者的普遍心态。尽管对宏观政策环境尚无法把握，但是置业者对自己所需求的物业类型，已经开始进行广泛比对，当前只是在静观市场，以待选择时机入市。
理性面对当下市场，做好各种准备是必要的。置业者如果考虑购房，可以开始加入看房大军，并在持续放量的楼市中大面积撒网、多方踩点比对、关注年后吸引客群的各种暖场活动，从而“淘”到满意房源。在这里，我们从地段、价格、户型、贷款等角度入手，为广大置业者收罗并整理一套淘房攻略，以供大家参考。
地段
中心地段 配套硬件更优
地处中心城区的房产，生活便利、保值性强，因此成为看房者的首选，但保值的房子应该满足几个条件。
首先，应该位于城市中心区。典型的中心区域，汇集了众多城市资源，配套更加完善，而且地段好的房产意味着保值性更强。就漳州市场而言，尽管城市不大，但中心区域地段仍然很明显，目前市中心以芗城老城区的冠成国际、百江中央公馆，江滨板块江滨双玺、上江名等楼盘为代表，区域发展成熟，商场、超市、学校、医院等配套齐全，生活十分便利，房价大幅下调的可能性较小。
其次，新城板块规划向好的区域也具备保值性。如未来规划明确向好的龙文区，是东部对接厦漳一体化城市发展格局的主要阵地，在这一板块内看房，要考虑新区的未来规划配套。此外，如果喜欢生活在商业氛围浓的小区，就可以选择万达广场、明发商业广场等商业配套完善的项目。
此外，素质高的大社区也是不错的保值物业。有的房子不一定占据一流的地段，也不属于很好的区域，但是得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的持续努力，也会有出色的表现。与此同时，拥有稀缺资源的楼盘，在淡市下更能凸显其价值，而漳州本身的景观资源就不多，除了江滨一带的景观带，拥有优质资源、景观的楼盘很少，因此中骏·蓝湾香郡等豪宅更是因为占据稀缺资源而更具抗跌性。
价格
近郊楼盘 靠单价或总价出位
近期，楼盘打出3字头起价的项目都在近郊，而荣昌东方广场、蓝湾国际、中森阳光美地、绿洲富城等项目也都有新房源在售，活动和优惠的形式多种多样，成为吸引购房者的一大关键要素。总体上来说，近郊项目以低于市中心的单价或总价出位，成为购房者看房的第二选择。
城市的发展范围在扩大，选择近郊楼盘的优点，就是在价格上会更符合刚需自住者的心理预期，但在抗跌保值和生活便利上，会比市中心差一些。不过，对近郊楼盘也应该区别对待，一些具有发展潜力的近郊楼盘，经过几年的发展，各项配套跟上之后，前景还是相当可观的。选择近郊楼盘，不能局限于目前的现状，至少要有3~5年的前瞻性眼光，判断一个区域未来的发展前景，就更是仁者见仁智者见智了。
在农历十二月份，楼市打折优惠的信息较为常规，大规模让利优惠的局面在漳州还没有出现。这个时间段内，选择近郊楼盘的房源需要做好一定的心理准备，因为在环境市场不好的情况下，近郊楼盘是最可能进行跳水降价的区域。
户型
首次置业 考虑未来3~5年需求
据了解，目前漳州人买房普遍喜欢两房到三房，因此市场上120㎡以下的中小户型都不愁销售。买房考虑户型，在很多置业者看来，性价比是最关键的。比如，去年漳州市场上推出的买两房送三房，折合送面积、送车位等营销手段，事实上就是抓住了购房者的性价比心理，让他感觉得到了增值感，这也是营销经常要揣摩的诉求。
对于首次置业的购房者来说，在选择物业时，首先，可以考虑位于中心城区繁华地段的物业。中心城区物业因为出租活跃、租金高，购买需求旺盛，使得物业价格难下跌。其次，还可以选择租务市场活跃的区域，租务市场活跃意味着长线投资有保障，主要有两类：一是商业旺区的小户型单位，这样的区域房产出租活跃，小户型单位租金高总价低，出租回报一直很高。在市中心丽园君悦、冠成国际、悦华城市广场等都是不错的选择。
首次置业者多数选择购买小户型，但是主要提醒的是，并不是所有首次置业者都适合小户型。目前宏观政策对二套房有贷款限制，首套房是一个值得珍惜的资源。很多购房者首次置业，考虑经济条件，可能只想暂时买个小户型的，想等以后有条件再换大的，但实际住进去才发现无法满足生育等需要。如果是这种想法就要注意了，首次置业无法满足未来几年内的生活需要，到时要换二套房，首付提高到6成，如果没有充足的资金，在银行贷款方面就会给自己带来麻烦。用3~5年的眼光拉长去看，一个片区的规划及改善空间到底有多大，这对于房子的升值是至关重要的，到时候换房时也可以享受更大的收益。
贷款
按揭买房 月供不超过收入1/3
当下金融政策是市场关注的焦点，毕竟有能力全款购房的群体只是少数，多数人都需要通过银行按揭贷款来实现购房置业的梦想。
如果是按揭贷款，购房者应该考虑个人收入问题，每月还款额最好不要超过家庭收入的1/3，以免万一有意外出现的时候，出现断供情况。选择等额本金还是等额本息的还款方式，在当前还款能力较强的情况下，可以选择等额本金，如果希望还贷20年或者30年，等额本息是不错的选择，这种适合长期贷款或者做理财投资的投资者。
如果是一次性付款，主要看置业者的存款条件。不过，在目前通货膨胀、股市投资不景气的经济形势下，建议手头上还是持有部分现金，不要将账户上的钱全部付房款，以免在经济危机真正出现的时候，手上没有现金流，而那个时候，房子要抵押很难，想卖出去，则必须要亏本。
新年的限贷政策还在持续，对于很多外地人买房来说，这是一个门槛，对此很多人只好选择一次性付款，但是有能力全款购买的群体毕竟是少数。
□业内观点
特色资源值得关注
泉州中天置业总经理 郑诗德
漳州市场本身的购买力不存在什么问题，现在的观望氛围主要还是周边城市的影响，其中厦门对漳州的影响是最明显的。现在的问题是购房者对市场没信心，漳州市场并不缺乏购买力。
在目前的市场环境下，各个楼盘都有自己的优势资源推出，无论是冲着地段、价格还是品质，每个楼盘的营销诉求都不尽一样，对于购房者来说，就要参考个人的需求，但以业内的眼光来看，特色资源由于其稀缺性值得关注。
在漳州市场的特色资源，比如学区房、江景房、商业配套住宅都属于特色资源的物业类型，无论市场环境再怎么变化，由于其稀缺性，都不会产生太大的波动，近期开出的江滨双玺，凭借其江滨住宅这一稀缺性资源，在淡市下仍然有不少看房客，足以说明特色物业的市场潜力。
看现房易于参考把握
漳州市二手房中介商会理事 黄亦忠
在目前的市场环境下，观看现房更易于参考和把握房源的品质和价格。这主要是购房关注的不外乎是价格、配套和品质，很多人买新房，可能房子还没建好，品质和居住的舒适度方面没办法很准确地衡量，在这一点上，现房的品质和配套就可以一览无余。
有很多人可能会陷入价格导向的误区，但事实上买房子一定要货真价实才划得来。基本上现房的小区配套都比较成熟，目前，漳州的二手房市场上流通着一批品质不错的房源，近期二手房市场的买卖，房东价格上的把控已经不像以前那么严实，议价空间比较可观。
