N本报记者 朱远娥
核心提示：
近日，记者走访漳州市多个在售项目时了解到，目前市区在售项目无论新盘还是尾货，都在抢抓近期刚需回潮时机，加快楼盘推售。可以预见，3月楼市将迎来存量房的阶段性冲刺。在刚需回流的背景下，房企借势推量，进入刚需户型密集推盘时期。随着金融信贷政策的差别性微调，推售楼盘瞄准更细分的客群，出台进一步的促销优惠举措，观望进一步融化，刚需人气在逐步攀升。
在此轮阶段性冲刺的楼盘当中，江滨双玺、百江中央公馆、福海阳光、联裕凤凰等项目，凭借对市场预期的精准定位，通过理性定价和积极入市，这部分楼盘成为率先进入3月的成交热盘，并有望抓住刚需回流的暖潮，迅速去化，成为抢占楼市小阳春的先行者。
刚需回流 存量楼盘抓紧冲刺
目前在售项目以中心城区板块、江滨板块和西部板块的力度较大。中心城区板块、江滨板块的存量和新房产品区位和户型差异度较高，销售呈现呼应格局，整个主城区板块相对“热闹”。在促销力度的刺激下，当前楼市呈现的小阳春格局，江滨双玺成为率先抢占有利时机的楼盘之一。
公开面市两周时间，江滨板块新盘项目江滨双玺，以5288元每平方米起步价入市两周后，已经成交80多套。从3月9日开始到11日最后三天，该优惠活动方案将截止。中天置业总经理郑诗德表示，在这种市场较为平淡的形势下，开发商以较为理性的定价满足大部分刚性需求的客户。
江滨双玺的刚需户型，正是这一区位板块内空档和压抑了近一年的产品，使得这部分购房群体获得了释放的机会。
与新盘相比，存量在大部分优势产品相继出手之后，余房的销售必然面临销售冲刺阶段，抢在新盘开售前扫掉余房。事实上，在这一波去化当中，去年开出的在售项目也在相继发力。
中心城区百江中央公馆去年开盘以来，目前去化率已达70%以上，进入楼盘销售的最后冲刺阶段。百江中央公馆策划代理浩瀚策划总经理庄朝阳介绍，近期，百江中央公馆主推买一套送三“套”（家电礼品）的促销优惠方案，在售产品包括70~80平方米两房产品，110~120平方米三房刚需户型。“今年主导的刚需户型，百江刚好迎合了市场需要。”百江中央公馆项目两栋楼已经封顶，在老城区中心少量准现房产品中，百江中央公馆位于九龙大道与南昌路交会处，区位条件成熟，是连接新老城区的交汇地带。
中心城区板块另一准现房项目福海阳光，目前有3栋产品在售，其中在售的6~7#楼为130~140平方米左右的大户型产品；15#楼的产品系30~90平方米的中小户型，自公开以来，已经销售过半，同时推出每平方米5788元特价房两套。福海阳光营销总监陈立群告诉记者，目前福海阳光在售房源进入阶段扫盘，14#楼预计在“五一”前后推出，现已开始接受预约登记。
新老盘入市 错开行情避“碰车”
一面是刚需回流的有利市场时机，另一方面是众多新老盘项目正在酝酿扎堆入市，要错开行情似乎又是一件相互矛盾的事。扎堆对于销售来说是压力，但对购房者却意味着有利的挑房时机。进入3月，正在加推和蓄客的项目正在逐渐增多。除去年开出的存量房源外，今年市区还将会有新项目入市。
目前东部板块的福晟钱隆学府领域5季、融信澜园都处在项目蓄客阶段，万达广场、福隆城、天利仁和、中骏蓝湾香郡均在售。
而西部板块的项目促销集中，刚需回暖较为明显。记者从金品花园售楼部了解到，金品花园目前有5~6#两栋房源在售，近期推出金品6#尚有一部分房源，其中97平方米的小三房是热销户型。西部板块在继永鸿国际城推出送5万装修基金以来，周边楼盘的促销活动也在跟进。
3月3日，联裕凤凰对外推出7#产品，主力户型82~89平方米，推出2~7层一口价4488元每平方米，瞄准婚房置业群体。市场好的时候，营销策略和战线拉很长，因为人气旺。当下的市场环境，为何营销的策略反而全线收缩，由线到点？联裕凤凰售楼部营销部杨经理介绍，联裕凤凰此前主推的老带新活动，作为口碑营销面向周边县市群体，如今主打的一口价4488元每平方米起价针对的是高校园区的年轻置业群体。“目前在对外销售方面，营销的诉求都以有效购买力群体为主。”杨经理介绍，目前所采取的促销策略对缓解观望和促进销售起到一定作用，市场的刚需群体在缓慢释放。联裕凤凰今年的销售任务计划2个亿，而营销节点将会根据工程进度、现场配合的情况，以及最关键的市场行情做调整。
对于多数项目而言，守株待兔显然不是好办法，主动出击入市是必然的选择。除了根据市场行情调整外，各方面的有利时机也是推量的好时机。福海阳光营销总监陈立群认为，今年楼市的营销步调也将考虑厦漳一体的各方面有利因素逐步推进。尽管如“五一”“十一”黄金周是必争的营销节点，但总体而言，考虑错开行情入市，分散节点，应当是各个项目在推量时考虑的要素。
观察
刚需或将平稳回流
楼市到底了吗？接下来会有什么行情？眼下正在召开的全国两会，是业内正在关注的焦点。从今年两会上传来的声音，要求巩固调控成果，已经释放出调控不放松的市场信号，让业内对于后市前景多数抱有更谨慎的态度。
对于后市走向，业内观点分歧。香江新城常务副总刘君伟观察认为，调控压制的是投机取巧的购房群体，而非刚需群体。当下的调控措施不亚于2008年的力度，但仔细观察为什么还有人在看在买房？为什么当下房企的处境不会像当年那么慌张？有需求就会有波动，但经历过一次调控之后，市场已经更加理性，成熟，甚至可以说已经上了一个台阶，房地产有一个稳定的趋势是最起码的，在房地产材料都在上行的情况下期待房价跌破成本是不现实的。
而针对当下的刚需回暖，浩瀚策划总经理庄朝阳认为，这主要源于2月份积累下来的短暂性的刚需回流，是刚需局部的刺激的效果，如果据此认为刚需成交已经回暖，他认为为时尚早。从去年第四季度以来，漳州的持币观望逐渐明显，这批购买力在压抑到一定程度必然释放。近段时间，尽管其他城市的进行微调的举措都被喊停，但楼市释放出来的信号表明，会针对不同群体实施差异化的信贷政策，房贷的利率优惠将是下一步就会解决的。如此一来，对刚需客群将是最有利的，后续的产品去化的客群细分将越来越明显。
福海阳光营销总监陈立群同样认为，他个人认为尽管当下楼市确实已经给出了让利的幅度，但个人感觉到达购房者的心理预期还有一定距离。持有中肯态度的业内人士表示，判断下手时机因盘而已也因板块而异。部分项目确实已经到底。这一两年内的在售项目，大部分是在2009~2010年拿到的地块，经过2009年的救市，土地市场的行情上扬，单漳州市区的部分项目楼面地价就有近2000元的项目，加上经测算约2000多元的建安成本，以及其他综合成本，“面粉贵了，面包怎么可能便宜呢？”
不过，多数业内对于未来一段时间的刚需释放都抱有乐观态度。业内认为，针对当下楼市有保有压的策略，刚需平稳回流将是楼市前进的主线。不论环境如何，顺应市场潮流，做好产品，保持平常心是应对市场的基本态度。对于漳州市场来说，楼市的发展一直较为平稳，今年楼市的机会，在厦漳同城化大道、火车站南站建设开通等重大市政工程配套的带动下，漳州楼市的信心会加强。
