N本报记者 朱远娥
核心提示
4月楼市迎来开局，多盘打出“20%低首付”、“最低享91折”、“折算价3339元起”抢眼入市，让购房者面临新一轮抉择。经历3月市场小阳春之后，放量楼盘取得阶段性成效。在整个3月漫长的蓄客期过后，眼下楼盘的促销举措已基本结束试探性步伐，摸清市场接受程度，转而进入实战性的放量。
可以预见，楼市正缓慢步入开盘季，一场短兵相接的客源争夺战正在拉开序幕。业内人士表示，今年楼市的表现正在迎来关键节点。备受业内瞩目的第二季度成交走势，将决定今年上半年的销售行情，能否顺利完成今年的销售任务，关键在此一季。
市区多个盘 强势促销高调入市
漳州市房管局预售数据显示，市区3月商品房预售总套数为1714套，预售总面积为113064.58平方米，其中住宅为412套，面积为43998.87平方米；车库及车位为872套，面积为27393.07平方米；办公用房为264套，面积为26489.94平方米；商铺类为166套，面积为15182.7平方米。
数据显示，相较1~2月份，住宅和商业产品都有所冒头，预售量呈现翻倍增长。近期漳州各大在售项目成交势头不减，大盘万达、福晟钱隆学府、福隆城等项目表现稳健，新盘入市项目促销力度升级。
3月29日，悠乐社区二期启动3#楼团购活动，共有房源108套，以两房和三房户型为主。福海阳光14#楼30~90平方米户型4月开盘巨献，主要为中小户型，包括30平方米左右的一房、50多平方米的两房和90平方米左右的三房，最低可享受91折优惠。荣昌·东方广场推出20%的超低首付活动，购房享受20%首付款，由开发商垫付一层，加大对购房者的吸引力度，二期9号楼、10号楼53㎡一房，97㎡两房，127~153㎡三房，特价4368元起。阳光美地13#楼正式公开，折算价3339元起。
与此前相比，当前楼市促销举措更为抢眼。优惠力度从相对周郊的项目波及市中心产品，但从在售项目的情况来看，仍以周郊产品占据主流，所推售产品户型集中为刚需户型，价格区间集中在3000~4000多元左右，市中心产品价格区间稳压4000~6000元左右。
摸准市场 楼盘开展精准促销
3月底，随着楼市提前迎来开盘热，已有楼盘结束漫长的预约蓄客期，进入真刀实枪的正式销售阶段。此番销售建立在3月小阳春基础上，不少楼盘开售即取得不错的成效，但凡能够取得热销的楼盘，都与其自身的定价策略和促销策略有关。
“进入价格敏感期之后，楼盘的所有宣传诉求都在往价格靠，否则根本难以吸引眼球。”业内人士分析指出，在当下市场当中，“非价格不动人”，这是为什么在后续楼盘的营销策略上，如果不费尽脑筋周折，否则难以取得预期成效的主要原因。
在这种市场氛围下，楼盘在定价和入市策略上，显得更为谨慎而周到，大部分楼盘不会匆忙入市，而采取过渡式的试探性举动，如推出在“特价房”、“最低×××元起价”。以通过这波房源的客户量调查，对原计划购买的准客户的购房条件和意愿进行重新调查和筛选，了解客户受政策的影响程度，重新调研客户的购买计划、心理价位等。
而尚未开盘，处于预约阶段的楼盘，则在开盘前期就不断推出活动加码，收集购房者普遍心理底价，试探购房者购买意愿，争取最大可能地把握诚意度较高的客户，以促成较高的成交率。
试探性市场的发酵，在一定程度上吸引了一波购房者的参与。但随着这波优惠利好的结束，楼市的销售再次放缓，新盘推售不得不将力度升级。进入正式销售阶段的新盘，基于推盘节奏使然，已到不得不发的阶段，特别是盘量较大的项目，为保持基本量的销售进度，开售的促销力度更加可观。而延缓开售的新项目，面对市场上取得成效的在售项目，推售的意愿加大。种种迹象都表明，对于第二季度的成交预期，将促使新盘在4月~5月期间加大供应量，抢占金四银五。对于后市前景的走向，尽管业内的把握不明，但通过试探性市场的前期准备，对于放量的结果已有一定的把握。
□行业观点
第二季度被视为销售关键期
业内人士对今年楼市的市场预判，对第二季度的成交预期寄予厚望，普遍认为可能带来市场的转折。从目前的市场情况来看，在政策面因素上，差异化的金融信贷政策已经落地漳州，不少银行开始对首套房贷执行基准利率。而在市场面因素上，多数楼盘在产品的供应上，都主动投市场所好，推售中小户型刚需产品，主动顺应市场需求，在促销力度上加大优惠举措。
“部分销售去化态势较好的楼盘，会将今年任务的80%提前在上半年销售，并做好下一步的开发准备。”在此基础上，步调掌握较好的项目率先打破观望入市，而入市的苗头也将引燃市场，造成一定连带效应，影响其余项目对市场冷热的判断。从这个层面上看，即将到来的第二季度的放量前奏，尽管观望氛围和集中放量的双重压力下，对于楼市的销售来说，这将是一场短兵相接的白刃战。但从长远来看，在阶段性的促销过后，尤其是在全年楼市政策定调之后，大部分开发商还是会按照自身的开发周期入市。
经历了第一季度楼市给出一定优惠让利的试探性举动，到如今面临第二季度让利幅度和范围都开始蔓延的局面，不少业内人士认为，部分项目实际成交价格已经到达博弈的临界点，适时出手的时机已经来临。而在楼市的后市走向当中，也有业内人士持相反的观点认为，第二季度的大环境产生较大变动的可能性较小，大环境没有放松的迹象，临近漳州的周边城市的厦门降价促销活动，也并未大规模大范围展开，因而漳州市场反应的滞后性，除已在促销楼盘外，其他楼盘的预期成交也还有一定的下调空间。
针对开发企业的推售策略，购房者在选择房源时，应更侧重全盘考虑，包括该项目周边楼盘的在售情况、该楼盘开发企业的综合实力、该楼盘的工程进展情况以及价格上是否有进一步释放的空间。对于推售力度较大的项目，综合几大因素，可以理性判断楼盘的得分，规避购房风险，且有利于抓住有利的购房时机。
