N本报记者 陈振伟
2012年楼市已悄然走过一个季度，从1月“冷市遗留，开局疲软”，到2月“成交稍涨，金龙抬头”，再到3月“销量回暖，重现小阳春”，俨然谱成楼市破冰“三部曲”。本季度，许多楼盘纷纷打折促销，出现实质性降价，销量剧增，而个别楼盘价格维持坚挺，遭遇滞销。“以价换量”愈演愈烈，分化格局逐渐彰显，楼市整体回暖言之尚早。
楼市表现
住宅成交回温 岛外成为主力
年初楼市冷清，政府推地积极性不高，一季度厦门土地市场零供应。随着近期楼市成交不断增长，加之年度土地出让计划新鲜出炉，58幅地块待推，二季度土地市场将逐渐升温。
春节过后，楼市渐暖，成交量节节攀升，城市年轮数据库显示，全市商品房共成交8319套，面积82.34万㎡。其中住宅成交5831套，面积65.58万㎡，同比上涨3.41%。岛外依旧为成交热点区域，成交套数占比74.60%；岛内思明区占据主导地位，成交占比17.75%。海沧天湖城·天湖、集美万科·金域华府、中航城·国际社区等高性价比项目成交看好，位列季度楼盘成交榜单前三，低总价、高性价比房源为季度成交主力。
本季度二手住宅成交1861套，面积17.83万㎡，市场回暖明显，看房量显著增长，议价空间收窄，卖方市场悄然来临。
房价整体下行 但多区域仍坚挺
2012年1月、2月，全市住宅成交均价分别为11752元/㎡和11352元/㎡，2月房价环比下跌3.39%，3月新推楼盘纷纷下调价格预期，选择加大优惠入市的项目不断增多，月度均价当有新的下调。第一季度全市房价呈持续下行趋势。2012年前两月厦门住宅整体均价为11515元/㎡，与2011年全年相比下跌6.75%。可见，不管是第一季度前两月的价格环比，还是与去年全年的整体比较，厦门住宅房价都出现了小幅下挫。
深入考察可以发现，多数区域的住宅房价并没有明显的下行，房价仍有坚持的内部力量。2月除湖里区价格大幅下挫外，其他各区均基本不变，甚至小幅上行。相比1月份，2月的思明住宅价格上涨4.27%，升至19744元/㎡；集美区住宅价格上涨5.50%，升至9133元/㎡；同安区上涨3.64%，升至6878元/㎡；翔安区上涨5.86%，升至7918元/㎡；海沧区住宅价格变化的方向为下跌，但跌幅仅0.71%，与1月基本持平。四区上行，一区基本持平，唯湖里下跌，可说2月全市住宅价格的下行是湖里区独力造成的，多数区域仍坚挺。
市场观察
房企积极入市促销 引发刚需族进场
受观望渐浓和春节影响，1月份成交创新低，环比下跌超六成。新批售项目仅两盘，楼市供需陷入僵局，仅部分降价楼盘和高性价比房源销售较好。进入2月之后，开发商以价换量初见成效。莲前片区君悦山项目2月下旬闭馆推盘，现场打出多重优惠，销售再度火爆。在降价促销的同时，众多楼盘抱团巡展龙岩、三明等地，收获颇丰。
随后，3月降价跑量成风，“日光”、“时光”又现。众多楼盘集中抢客，明星楼盘频现。3月25日，翔安美地雅登，推出的近百套房源一小时内售罄，缔造“时光”传奇。据统计，截至3月31日，厦门新建商品房共成交3373套，平均每天成交逾百套，“金三”成色十足。
据了解，一季度约20个楼盘开盘或加推中，所推多为低总价、高性价比的中小户型房源。房企“以价换量”策略试水成功，价格上的妥协换来了刚需一族的频频出手，着实为清冷的楼市注入一股暖流。值得关注的是，湖里区某些高端品质楼盘则沉寂待市，未现价格松动，销量低迷。
后市展望
推盘期集中 楼市“银四”或可期
当前楼市调控难以放松，纵观全市，二季度厦门楼市或将呈现以下态势：
供给大增，跑量竞争加剧。仅4月，岛内外16个楼盘将有开盘或加推举动，市场供应量大增。整个第二季度供应楼盘多达32个，集美仍为推盘主力，思明脚步略缓，湖里一改一季度颓势，多盘入市抢客。
产品对象集中，直指刚需。二季度所推多为中小户型房源，注重性价比，营销对象直指刚需。营销手段更趋多样化，产品针对性更强，房企对“银四”充满期待。
精装楼盘增多，品质提升。二季度，随着年度大盘海沧万科城、建发·中央湾区等精装、优质楼盘的相继入市，住宅市场整体品质将有所提升。
市场已从量减价滞进入以价换量阶段，优惠促销的同时更加注重性价比的提升。预计二季度房价的“平底锅”走势还将继续，整体成交量或稳中有升。
政策持续四季度“窗口期”或再现
一季度，存款准备金率下降和首套房贷回归基准利率，已是一次微调“窗口期”，助力楼市成交“小阳春”。目前调控效果已现，楼市走势尚好，短期内现行政策仍将持续。
二季度在四五月份集中走量后，刚需客群陆续消耗，价格下行空间进一步缩小，部分房企资金状况随着此前跑量有所好转。6月份起，供需双方将进入一段相对“冷静期”。
三季度开始，住房信息系统扩大联网，投资投机进一步受抑制。同时供地指标从紧，土地出让走低，若届时二手房市场未能跟进，则楼市观望情绪将重现，成交或再陷低迷。
四季度，楼市将再迎一次微调“窗口期”，主要对部分城市的限购政策和房产税做出微调。随着行业整顿的深入，房地产业将由政府调控为主，逐渐转向制度的改革与完善。
机构观点
五一、金秋将成购房时机
城市年轮机构认为，就购房时机而言，房企降价跑量将延续至“五一”前后，此时入手较为适宜，定价合理，适合需求的房子便值得出手。仍持观望情绪的购房者，因二次微调机会的存在，9月、10月的“小金秋”仍值得期待。
目前为数众多的楼盘集中抢客，二季度更将迎来集中推盘期。面对众多选择和花样繁多的营销手段，购房者应充分结合自身需求，合理选择产品，万不可只关注房价高低，一味地想“抄底”楼市。
