N本报记者 朱远娥
核心提示
近期，招商开发区多盘酝酿在5月之后推售新盘计划。招商地产、南太武澎湖湾、永鸿御景湾、新城海世界等多个地产项目预计将在五一之后集中推售。
距离4月18日漳州正式限贷一周年整。数据显示，2011年一季度，漳州约24%的新建商品房被外来购房客买走，其中漳州开发区外地置业客群达到半数以上。银行停贷，极大程度地影响漳州楼市格局，招商局漳州经济开发区地产项目成为受到“限贷”影响较为明显的板块。
今年一季度，漳州招商局多盘顺应市场形势进行促销，经过一轮调整期过后，漳州开发区新盘推售正在谋求转型脱“困”。开发区新一轮推盘销售计划预计五一后启动推售计划。
一季度 多个楼盘优惠促销
招商局漳州经济开发区因为毗邻厦门，一直以来被视为厦门岛外除杏林、翔安、海沧、同安四区之外的岛外第五区。特别是今后厦漳大桥和海底隧道开通，与厦门车距缩短到只有十几分钟，多年来漳州开发区的楼盘一直主打厦门湾的概念，主要吸引的是厦门的购房者。
从漳州开发区的实际情况而言，在限贷令前后一个月左右时间，其交易量并未出现太大的变化。数据显示，限贷之前的三月份，开发区的交易量就已不高，每周的交易量多则数十套，少则十几套，而限贷之后，其交易量基本与限贷前并没有立刻呈现太大变化。
不过，在业内人士看来，交易量没有太大下滑只是外部现象。去年4月至5月，开发区有多个楼盘先后开盘，但每周仅有二三十套的交易量，相比以前大放量时，实际上已有所下降。银行停贷的几个月时间以后，厦门的购房者将无法获得贷款，开发区楼盘交易量尽管有明显缩水，但从招商地产花园城推售的情况来看，去年10月份，招商花园城推售14#楼产品，开盘销售90%，开盘销售形势依然良好。不过此后的下半年时间，漳州开发区楼盘开盘销售声音逐渐销声匿迹，成交量与市区一样呈缩减趋势。
今年一季度，漳州招商局多盘顺应市场形势启动促销活动，未开售楼盘则一再推迟开盘时间。从2月25日起截至3月31日，招商地产漳州港旗下三盘招商卡达凯斯、招商假日365及招商花园城，与厦门招商海德公园推出“四盘联动”，首付3万元起，四盘联动的最低价为5656元/平方米，优惠幅度达8.5折左右。永鸿国际集团在漳州港三盘御景湾、尚海湾、半岛国际项目，推售计划也做了相应调整。其中，永鸿御景湾送10万元装修礼金，起价5180元每平方米。南太武高尔夫地产系澎湖湾、新城海世界开盘时间也顺延调整至今年5月份。
限贷政策影响 消费客群明显受限
“事实上，开发区地产并不缺乏购买力。”南太武高尔夫地产系营销总监陈立明告诉记者，在一季度的成交报表当中，南太武澎湖湾的成交量一直趋居前列。澎湖湾高层公寓产品目前只推行内部认购的形式，200多套房源有700多名内部员工报名认购。事实上，开发区并不缺乏购买力，但开发区地产的定位以投资性客群为主，这也意味着对于开发区地产来说，现在最主要的成交障碍非限贷莫属。
“有很多客户说，我想买，只要能帮办贷款马上签合同。”一名开发区地产人士告诉记者，开发区地产之所以会明显受到限贷政策影响，除了与厦门限购转移购买力有直接关联外，开发区地产的投资性定位是更重要的影响因素。
据了解，目前开发区楼市的主要产品分为两大类：一类是以休闲度假为诉求的别墅项目，如目前在售的南太武高尔夫地产系澎湖湾、永鸿·御景湾以及规划中的招商卡达凯斯等;二是以中小户型为主的公寓，如招商花园城、永鸿尚海湾、新城海世界等。根据开发区已出让的商住地块的经济指标来看，上述两种产品仍是开发区的供应主力。
“开发区地产没有刚需。”一位地产行业人士直言不讳地指出，开发区地产的成长，一开始事实上是面向厦门市场，以打造厦门的居住后花园，主动融入厦门岛内外一体化建设，以开发区的房价价值洼地，作为吸引厦门第二居住客群的主要优势，利用开发区距离厦门岛4.9平方公里，比其他片区更近的距离，打造除了海沧、杏林等四大区之外的“第五区”，吸引更多的刚需置业群体。但从目前的在售项目的定位来看，开发区多数开发的度假公寓、高端别墅产品与此前的定位有所偏离。这就导致以度假型为主导的市场，在交通基础设施尚不通达的情况下，注定开发区的人气聚集无法形成规模效应，成为制约开发进一步发展的瓶颈。
新楼盘推盘方式 酝酿转变
针对当前开发区所面临的“限贷”困局，招商开发区新盘推售已经意识到转型的必须。先知先觉的地产项目，在新盘推售的定位上已经开始进行调整，即将于近期推售的招商开发区新盘项目君悦黄金海岸，从新盘的定位上更侧重于自住社区的打造。
有行业人士分析认为，从长远发展来说，开发区地产要实现跨越，仍要依靠当地产业腹地的建设，发展第二产业，促进实体经济的增长，带动更多的人口聚集，培养刚需自住群体。其次，厦漳两地4.9公里的地理距离要加以缩短，厦漳两地的基础交通配套建设必须取得实际性进展，才能带动开发区地产建设的提升和转型。
可喜的是，招商局开发区目前已经开始有意识地进行城市发展建设的转型。主动融入厦门岛内外一体化建设，把厦门湾南岸定位成厦门除了海沧、集美等四大新城以外的“第五城”，已成为招商局漳州开发区城市发展的主要方向。开发区应该依托厦漳跨海大桥、厦门南通道工程、疏港高速路、双鱼岛等重大项目，打造一个人居环境优美、滨海特色鲜明的城市新区，并以此培育南岸地产的自住型消费市场的发展思路，已成为业内人士的共识。
所谓的厦漳一体化桥头堡，在业内人士看来，它所要发挥的作用，是在区域优势上对接厦门的产业，在居住人口上嫁接产业居住人口。这一城市发展的定位要求开发区在基础设施的建设，必须不遗余力地缩短4.9公里距离的时间成本。截至目前，厦漳跨海大桥2212米桥梁拼装完成，这是继大桥两座索塔顺利封顶之后，迎来的又一个施工节点。今年5月底，大桥主桥将实现合龙，届时厦漳跨海大桥的外观将基本成型，确保实现今年底大桥试通车的目标。
