N本报记者 朱远娥
核心提示
（上接B1版）
物业收费调价影响着老百姓的切身利益，新建小区物业指导价实施近一个月来，广大市民最关心的四大焦点问题浮出水面。而备受业主关心的是，新指导价一出台，新建小区的物业收费会不会一下子蹿升？
对于很多业主来说，并非完全无法接受调价，而是无法接受调了价，价格跟服务质量不相当。如何衡量新的物业服务标准？谁来监管等问题，都是业主普遍关心的话题。
收费会否一次性上调至上限？
一问?
旧标中一级是1元/平方米，新的指导价出台后，会否意味着大部分新建小区物业费马上都会上调至最高收费标准？新盘在销售时，开发商选定物业的标准将可能影响销售，需要向物业管理站进行报备。以一级物业的服务标准来说，如果说一次上调至1.8元每平方米，那么意味着一套普通住宅约为120平方米的房产，每个月需要缴纳的物业费用为216元。以漳州目前的2000~3000元的工资水平，单单物业费就占到收入水平的10%左右。
“近几年来，漳州高层甚至超高层的住宅越来越多，而高层物业的电梯维保费用等往往成本最高。”漳州市物业协会副会长朱旗表示，以旧小区的高层和高层物业来看，高层住宅的收费和服务优点脱节。“一方面高层住宅物业的投入成本确实大，但高层住宅的收费标准要一下子提上去，恐怕很多人接受不了。这是一个矛盾。”
“我们不可能马上按1.8元/平方米进行收费，这样业主接受不了。”钱隆首府物业部的副经理陈诗峰表示，他们考虑在保证服务质量的同时，以就近原则先调一小档。
漳州市物管站相关负责人表示，新盘备案的指导价只是作为前期物业的参考，小区业委会成立之后，物业服务企业可以与业主商议达成市场化定价。但是，以现有小区成立业委会的情况来看，现有小区的业委会所发挥的作用确实有限。新小区的业主，在大家相互都不认识的情况下，组建业委会也更加有难度。如此一来，业主要在物业收费当中拥有发言权，并不会像想象中那么容易。不过，如果要进行调价的小区，需要通过双半业主的同意(即业主人数或面积)，通过业主大会的形式进行调整。
二问?
收费调整如何做到“质价相符”？
与周边城市相比，龙岩、泉州、厦门等地的物业收费水准都已超过漳州。物业管理站相关负责人表示，很多市民将指导价误解为正式意义上的收费标准，这是一种误解。事实上这只是政府制定的一个参考价，具体的收费标准仍视各个小区的情况而定。针对某些高端楼盘，物业的收费是可以以市场价来进行操作的，如漳州的天利仁和、融信·澜园这样的高端物业服务小区。
“一旦要进行调价，必须做好相应的服务。并要按照相应的程序来做。”物业管理站相关负责人表示，主管部门将加强对物业服务企业的监管力度，必要时要求企业进行整改，以保证“质价相符”。
跟随收费标准出台的《漳州市区住宅前期物业服务标准及评分细则》，对物业服务质量进行了相应量化的考核。但对比此前的考评细则，记者发现以一级物业服务等级为例，在原有考评内容并未做太大调整的情况下，考评分数仍以80分作为合格分，意味着事实上服务的质量是差不多的。如此一来，新一级的收费与旧一级的收费增加了0.8元，但从面上来看，服务质量的考评却没有太大的变化。业主要怎么判断物业服务企业的服务已经做到了质价相符了呢？
三问?
公共收益部分是否退还业主？
新建小区物业收费上调，令很多业主立刻就想到了现有小区存在的收益话题。龙宝花园的张小姐表示，她刚刚搬到小区不久，物业收费为1元每平方米，但小区的物业服务让她感到很失望。除了在很多安保、保洁等细节方面服务不到位外，小区内的收入开销账，也几乎没有看到公示过。这让她产生很大疑惑，感觉物业公司的投入成本并不像他们所说的那么大，而是在能节省的地方都尽量节省，甚至以不作为的态度进行管理。至于小区公共停车位、广告位的收入方面，就更加不得而知了。
据了解，漳州现有多数小区因为物业费多年未调，收费成本不高，但为了保证服务的质量，使得大部分小区默认了物业服务公司将公共收益作为收益的补充。目前，漳州小区公共收益以小区停车场收入和广告收入两部分组成，其中小区停车场收入为主要来源，一些有条件的社区还有场地出租收入。以公共停车位的收入为例，180元/位的公共停车位，有60元属于物业管理收益，剩下120元则为小区全体业主所有。但目前这部分收益难以透明公开。
新建小区一旦物业收费上调，公共收益部分是否能按照法律规定还返业主？尽管物业主管部门要求物业服务企业要对公共收益部分单独建账，但如果业委会难以发挥效力，由谁来监督和管理这部分资金，也将成为一大难题。
四问?
物业收费抬高会影响购房吗？
目前，漳州住宅小区多层的物业类型越来越少，倾向于向高层物业发展，即多数以电梯房为主。近几年来，住宅小区的成交每年以100多万平方米的销量跑量，规模的居住氛围已经逐渐形成。随着房地产的高速发展，未来几年的住宅小区将面临交房的高峰期，物业服务企业也将面临激烈的竞争。
物业服务的质量是购房时要综合考虑的一大要素。如今，大部分房企在进行宣传推广时，都会将物业服务作为很重要的一项内容向客户推荐。但是小区物业服务收费如果太高，势必也会拦住一部分购房者。毕竟，即使买得起房子，以占到每月收入10%左右的物业费，也会成为购房者很大的负担。
但也有业内人士认为，买房是消费支出，而物业费则是生活成本支出。消费支出决定你买或者不买，但生活成本支出则是一定要支付的，在这一点上，恐怕很多人即使觉得有负担，却也是不得不面对的事。如此一来，物业费并不一定会真正影响到购房需求。
