N本报记者 朱远娥
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5月1日开始，漳州市区住宅小区前期物业服务收费开始执行新的指导价，引发各方关注及热议
今年5月1日开始，漳州市区住宅小区前期物业服务收费开始执行新的指导价。近一个月时间以来，针对新建小区物业收费上调，收费怎么调，能否保证服务质量成为市民关注的焦点。
此次制定的服务质量新标准，在原来3个服务标准的基础上增加了2个等级，划分为5个等级，以拉开服务标准之间的差距。新的收费指导价，允许上下浮动10%。最低收费标准保持0.4元/㎡不变，最高收费标准上调了0.8元/㎡，即从原来的1元/㎡上调至1.8元/㎡，上调幅度为0.2元/㎡~0.8元/㎡。
背景：成本上调是提价主因
目前，漳州市已有物业服务企业152家，其中一级资质企业1家，二级资质企业6家，三级资质企业88家，暂定资质企业23家，异地备案的物业服务企业有34家。住宅小区收费以市区为例，现行收费标准还是沿用2007年的政府指导价（漳房价费【2007】31号），收费标准为：多层住宅收费标准为0.40元~0.60元/㎡，高层住宅、多层带电梯住宅为0.80元~1.00元/㎡，总体平均收费率约为70%~80%。
“人工成本占到企业成本支出的70%以上。”漳州市物业协会副会长朱旗告诉记者，近两年来，受到人工成本上涨的影响，物业行业成本费用普遍提高。以人力密集型企业为主的物业服务企业面临着人工缺口、人员老龄化、老旧小区物业收费率不高等多方面因素困扰，部分经营情况入不敷出的企业，服务质量下降，与业主之间的矛盾激化，不少企业在无法盈利的情况下选择“撤盘”，让原本一直存在的物业矛盾更为尖锐。
“此次新建小区物业指导价的上调，旨在缓解物业服务企业的生存压力，提高物业服务行业整体竞争力。”漳州市物管站相关负责人表示，物业成本提高对全行业造成了较大的压力，相比较周边城市，漳州物业收费水平居后，这也成为服务质量无法提升的障碍之一，并且自2007年以来，漳州旧的指导价标准已经沿用了5年，已然跟不上时代的发展。
不过，对于广大业主来说，物业收费的最终承载主体是他们。记者经过调查发现，在此前的物业收费标准下，不乏发展较快的物业服务企业，如悦华新物业是在漳州唯一获得一级资质物业服务企业殊荣的企业。不过，也有不少企业的服务难以让业主满意，业主埋怨的普遍问题集中在在很多细节方面，如安保、保洁、绿化问题，小区内时有发生偷盗现象，卫生保洁程度一般，并鲜少有小区收支财务公示等。
焦点：新建小区物业收费怎么调？
据了解，此次出台的新标准，适用于漳州市区范围内新建住宅，同时针对住宅建设的不同进度和具体情况拟订了相应的实施办法。文件规定，根据公布的指导价，新建住宅的前期物业服务具体收费标准，由开发商与物业服务企业在前期物业服务合同中约定；物业已交付买受人，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备或未交付使用的，其物业服务收费标准应适当下浮，漳州市区下浮幅度在10%以内（含10%），具体下浮幅度由物业服务企业与业主在协议中约定；业主委员会成立后，业主委员会可根据业主大会决议与物业服务企业协商约定物业服务内容和收费标准。
前期物业服务新标准的实施，将实行“菜单式”收费。由业主选择服务等级和服务项目，业主可以协商并以业主大会或者业主委员会决议的形式，决定到底需要哪种标准的服务，及最终的收费标准。
在确保物业收费的“质价相符”方面，漳州市物管站相关负责人表示，新的《漳州市区住宅前期物业服务标准及评分细则》，针对漳州的住宅物业收费是否调整，将与业主对小区物业评分结果相挂钩，业主的评分细则是检查和评定物业服务质量的依据。新标准参考福建省最新的物业服务标准体系，分为5个等级，今年新增加了2个服务等级，将把服务标准的差距拉开，考评细则增加了细化和量化的内容。主管部门也将在日常加强监管，必要时责令物业服务企业整改，评分达到80分为合格。
现状：高端物业靠房企“输血”
此次新标准出台之后，漳州新建小区的物业收费标准最高将可以达到1.98元每平方米。行业人士告诉记者，新的指导价格出来之后，漳州已有高端小区将物业收费上调至1.98元每平方米。“即使调整到1.98元每平方米仍然不够成本支出。因为高端物业的服务品质远远超过了它的收费标准。”
事实上，这一收费标准在前几年就被较好的示范小区打破。品牌开发公司为了维持良好的社会形象和开发品质，承诺给业主优良的物业服务，以吸引购房者买房。因而，在打造小区物业方面，开发企业不遗余力地投入，固定拨付资金补贴旗下的物业公司，所以尽管在收费标准高于一般住宅小区，但不少小区的实际成本支出却远远超过收费标准。
“比如悦华新物业，是漳州仅有的国家一级资质物业服务企业，它执掌的天利仁和小区，目前的收费标准是1.6元每平方米，但事实上，它的运作成本支出要达到3元多。”漳州悦华新物业服务有限公司总经理蔡宝珍告诉记者，在这块成本上的差额几乎全靠开发公司补贴。
目前，在漳州，目前房产公司旗下有自己的物业服务企业多为品牌开发公司。作为房产公司软性服务的重要组成部分，开发商对物业的重视程度不亚于对建筑品质的追求。“这也是开发公司竞争实力的一大重要组成部分。”行业人士告诉记者，包括中骏、融信、万达、明发、福晟等开发公司都有自己的物业服务公司，由于品牌房企在全国各地的开发项目较多，自身的物管公司具有较为丰富的经验，又因为有房地产企业这个坚实的“靠山”，因而在承接物业方面，品牌房企物管公司的竞争力要远远超过独立生存的企业。
但是亏本的运营难以维持良性的竞争，随着物业指导价的上调，品牌房企的物管公司将有可能率先接过调价接力棒，成为靠品质服务打开市场竞争的先头部队，从而带动整体行业服务水平的提升。
（下转B2版）
