N本报记者 朱远娥 杨清竹 文/图
核心提示
远的不说，离漳州最近的厦门、泉州等周边城市，CBD的建设也早已迈开了步伐，那么，建设CBD有何共性规律？漳州需不需要CBD？如何发展CBD？这些都是值得探讨的焦点。
尽管碧湖CBD的成型需要时间的沉淀，但这只是时间问题。业内人士分析认为，从目前的发展现状来看，漳州目前也正需要这样的一个城市功能区，诸如片仔癀集团、正兴集团、万利达等在漳的大中企业，需要建设总部大楼，只有总部经济区的真正落地，才能带动CBD的血液流动，因而对于新城CBD而言，政府后续的招商和经营将显得更加重要。未来5~10年，碧湖板块的新城CBD将是漳州发展的热点和焦点，前景被一致看好。
探讨1
漳州需不需要CBD？
今年上半年，易宪容、郎咸平等几波经济专家到漳的演讲当中，都透露出对漳州未来发展潜力的期待。作为连接厦门、广州、台湾三大经济圈之间的中间地带，漳州具备承接两大经济区的先天优势。中国知名经济学家易宪容教授到访漳州时就曾指出，漳州作为对接台湾的重要经济口岸，具有先天的地缘和血缘优势，将成为未来海西经济发展的重要突破口。
两大经济湾区的带动和对台直接贸易的流通，都促使漳州的发展面临越来越大的机遇和挑战。在漳州碧湖万达广场营销副总杨喆看来，今年5月份以来，碧湖万达写字楼产品的热销，整层的销售比率占40%，足以说明漳州企业对商务写字楼的进驻需求。以农业贸易为主要产业支柱的漳州，在多年的发展过程中也壮大了一批企业。他认为，“专业的写字楼为企业提供了补缺的产品类别，提供了跟企业身份对等的办公环境，为企业更好地招商引资提供了条件”。
事实上，在漳州老城区地带，由于早期的发展缺乏规划，沿着胜利路至延安北路交界一带的商务办公楼、新华西路与延安南路的商业老街区，被称之为漳州老城区的最繁华地段，但这一商住办公一体的中心区，业态显得杂乱无章，并无真正意义上的中央商务区可言。
随着漳州企业的做大做强，对于配套完善的城市中心商务区的需求显而易见。2011年5月以来，漳州的上市公司从原来仅有3家，爆发性增长了5家，包括正兴车轮集团、南靖万利达、青蛙王子、天福茗茶和东山海魁水产。目前又有55家企业被筛选为上市企业的“后备军”，大闽食品、航标卫浴、太平洋制罐等30多家企业将作为近两年全市上市工作的重点关注对象。
由此可见，漳州资本市场高速蹿升的迹象已经初步显现。从去年下半年以来，一年来新增的上市企业数，超过漳州历年上市企业总和，漳州资本市场开始进入高速发展的时期。漳州企业上市呈现蓬勃发展之势表明，漳州的写字楼供应将有一段爆发期，而位于碧湖CBD板块核心区位，则是开发商务写字楼的绝佳地段。
以漳州市目前几大上市公司和上市后备军的办公商务环境来看，大部分企业的总部大楼已经老化需要更新或者并无自己的办公大楼。事实上，“企业也在关注区域内的城市规划，观察区域内的消费形态，以获取无限宽广的商机和未来”。
除此以外，每年由花博会、农博会带动的商务会议、旅游等，带动了大量的人流和贸易往来。急剧发展的商务会展需要，也要求相应的配套跟进。漳州新城市名片的推出实属必然。大型城市综合体万达广场即将在今年10月正式对外营业，将解决CBD片区最大的商业空缺，造就整个片区的高效复合和良性生态的互动功能。
探讨2
碧湖如何发展CBD？
专业人士分析认为，发展新城CBD有经验可寻，厦门CBD的发展经验值得借鉴，同样需要规避发展过程中可能会走的“弯路”。有很多城市的CBD规划在落地时“跑调”，住宅和商务写字楼占比“倒挂”的现象，应当引起政府足够的重视。
上世纪90年代后期，厦门的CBD总体规划出炉，在湖滨南路与湖滨北路的西端，即从鹭江道至湖滨北路的筼筜湖西岸，将建设为厦门的CBD，总面积在1平方公里左右。后来，这一片区的发展被住宅抢了“风头”，大量住宅区的涌现，将原本大量的商务写字楼规划变为泡影，导致实际开发与整个规划背道而驰，被厦门市政府紧急叫停。在经过调整之后，如今的鹭江道已经完全展现出厦门CBD的辉煌，聚集了大量的总部经济企业，依江傍海，人们感慨浓缩厦门精华的鹭江道就是上海外滩的翻版。
从国际上一些成功的CBD来看，CBD应具有一个城市或地区中最高的中心性、最多的人流量、最发达的内部交通和外部交通联系、最高的服务集中性和最高的土地价格。
作为规划高起点的新城CBD,碧湖生态园用地指标为一类地块，是目前漳州开发品质最优良的区域，用以控制这一片区土地的开发和利用。目前，碧湖板块已经披露或已进入开发阶段的几个大企业，分别为碧湖生态园的BT投资建设方中国建筑、漳州碧湖万达广场、融信澜园、明发商业广场、厦门特房等几个开发企业，几大企业的开发实力和品质，在漳州具有标杆性的意义。但从数量上来说，碧湖生态园的开发量，在未来还将有很大的释放空间。
“具有全国性影响力的大开发企业进驻，对于碧湖板块的价值提升将起到很大作用。”中天置业总经理郑诗德认为，如万科、建发等全国性大地产品牌进驻碧湖，未来碧湖板块的区域价值还将有进一步上升的空间。
不过归根到底，新城CBD要发展成型，最关键的条件还在于实体经济的带动，即总部经济区的设立，发挥筑巢引凤的功能，才能促成整个CBD商务运营的良性互动。在漳州碧湖万达广场营销副总杨喆看来，碧湖的规划起点已经非常完善，万达的商业配套也已能够支撑碧湖片区乃至整个漳州市区的商业消费体量。但从长远来看，要发挥新城CBD的功能，如何让它良性循环，需要写字楼、五星级酒店等配套设施的运营，后续招商引进大项目、政府政策的支持显得尤为重要。
近几年来，漳州市政府明确发展总部经济区，并相应出台了一系列的鼓励政策，支持企业筑巢引凤，由实体经济来带动商务办公的活跃氛围，支持企业在碧湖建设总部大楼。日前，漳州市政府正式出台《关于促进总部经济发展的实施意见》，用最高300万元的补助来吸引企业总部入驻漳州。
在总部企业的建设用地上，漳州市政府将划出部分地块优先列入年度用地计划，面向社会挂牌出让专门用于建造总部大楼。对项目投资超过5亿元的总部企业将优先安排单独供地。科技含量高、创税多、投资超过1亿元的项目优先列入年度用地计划。对总部企业的高层次管理和技术领军人才，漳州市将按其当年在本地缴纳的个人所得税地方留成部分的50%给予奖励，用于住房和生活补助。
【观察】新地标将成一道亮丽风景
碧湖圈CBD核心商务圈的大腕，以万达、明发、融信大酒店等几大商业地产为显著标志。在新城CBD格局当中，商务写字楼、酒店、豪宅是碧湖圈中的地产大腕的当家产品。从新城CBD的发展前景来说，必然形成一批形态和功能双赢的城市新地标建筑。
在目前的碧湖板块中，已经涌现出几个建筑风格不一的项目，彰显新城市中心的现代气息。融信澜园营销总监葛慧丹介绍，融信澜园超过百米的建筑群和皇冠假日大酒店及写字楼的建筑外立面，均采用中空玻璃幕墙建造，日本KKS设计的流动线型，使得整个项目的建筑形态呈现出更加现代和都市的时尚气息。作为屹立碧湖边上的首个高档住宅社区，融信在夜景工程方面，也将打造亮丽的城市风景。
拥有86万总建体量的万达广场则矗立于九龙大道一侧，22万平方米的大商业建筑群、13栋33层高尚住宅、2栋全精装SOHO、1栋五星级酒店及2栋甲级写字楼已全景呈现。在建筑外立面上呈现新古典主义风格的万达广场，将依靠建筑外立面打造漳州的“不夜城”，夜景工程将融入“水仙花”等漳州传统文化，集合文化时尚因素，打造名副其实的城市地标。日均人流量将有望达到8万~10万，将成为漳州第一座纯商业大型购物中心。
住宅与商业性的建筑地标固然必不可少，而将在未来5~10年成为漳州城市名片的碧湖生态园区，也将一一浮现更多的地标性建筑景观。目前，位于碧湖市民公园西南侧的碧湖生态园展示馆已经建成完工，整个建筑设计的外立面简洁大气，富有时代气息，掩映在碧湖公园沿着江滨路的景观工程当中。
