N本报记者 朱远娥 杨清竹 文/图
核心提示
漳州的城市功能细分越加明显，而以东部为主导的城市新格局雏形显现。可以说，东部新城会会CBD未来将聚集总部经济，会聚更多的外来人口，成为城市发展的新动力引擎。在漳州目前的几大商圈格局当中，新城商圈具备后发潜力，不但开发更上规模，配套也更完善，新商圈的吸金效应已逐渐显现。
老传统商圈没落，现代化新商业中心的崛起，不可避免地改写着这座城市的商业格局。有别于传统老商圈的模式和区域格局的新商业中心不断涌现，成为改变漳州城市结构的最重要力量。
商圈嬗变 商业多中心格局形成
如果万达广场、明发广场、人民广场欢乐城没有出现，漳州老城的商业中心在哪里？在老漳州人的记忆当中，新中国成立以来最早的商业百货大楼位于厦门路与江滨路交汇处，目前还保留着最早的百货大楼旧址。在上世纪70年代之后，市中心逐渐转移，以中山公园为支点，方圆几百米的市中心不过几条街道。进入上世纪90年代，漳州新华西的沿街商业崛起，20多年来，从中山公园一带，延伸至新华西的商业店铺，成为漳州城市最繁华的城市一隅。
近几年来，在商业发展方面，漳州逐渐摆脱单一的延安北、新华西商圈，逐步迈向沃尔玛、大润发的综合性商业广场的商圈模式，带动了新华北路、南昌中路一带商业的繁荣，成为后起之秀。漳州市整体商业格局逐渐呈现多个城市商业副中心。
随着万达、明发、人民广场欢乐城等大商业地产的进驻，众多城市综合体的落地，漳州商业单店的运营模式，逐渐由零散小店面为主转向以大卖场或主力店为主、特色单店为辅的发展道路。在商业业态的运营上，开发模式和经营模式上日渐成熟。大型商业城市综合体在加快漳州新型经营业态发展的同时，更有效提升该地区商贸物流发展水平以及刺激全市各大商圈的成熟。
新区配套渐完善 商业价值赶超老城
事实上，从漳州目前的商圈形势来看，多个商业副中心的崛起，分散了一部分商业市中心区商业功能，但老城区单一的商圈布局，在配套方面仍显欠缺，已经显露出超负荷的交通承载能力。当沃尔玛商圈、大润发商圈仍在延续辉煌时，就有诸多业内人士指出，单一商圈的交通拥堵现象已经十分严重，如果全漳州的人涌入消费，整个商圈的交通体系要经受严峻的考验。
地段、人流、投资回报率是衡量商圈生命力的三大指标。如今的老城中心商铺的价值潜力几何？位于沃尔玛商圈的悦华城市广场，地处漳州市区南昌路与丹霞路的交汇处，正对沃尔玛，底商为大型刚进驻不久的艾美百货，与嘉信茂购物中心、悦华都市阳光等商住建筑群体，共同构建漳州市区最具价值的第一商圈。悦华城市广场销售负责人王经理介绍，2009年悦华城市广场底商的10多间商铺一推出即告售罄，当时销售均价在3.6万元左右，面积为80~100平方米左右，但是以目前的行情来看，这些商铺的价格已经提升至4万~5万元每平方米。
在漳州老城区其他地段，如冠城国际、鑫荣花苑、榕御、家芗0596等项目的商铺，早期的销售均价2.5万元左右，目前的销售均价最高已经卖到6.6万元每平方米。在商铺价格一路追涨的情况下，事实上，老城区的商业价值已至巅峰，随着未来新城中心各项配套的上马，新城商业价值赶超老城区就只是时间问题。
大型商业体 “吸金”效应将显现
城市不断外扩，新商圈的形成是必然之势。在融都新界营销总监吴强看来，万达、明发两大商业地产的选址，对于商业市场的进驻具有指向性的意义。依附两大商业综合体，新商圈正在积极谋求布局。与万达广场仅一路之隔的闽南专业综合批发市场，就有各路商人看准碧湖圈投资潜力，在碧湖圈内再找投资产品。
他表示，在融都新界进行产品规划之前，他们进行市场调查时就发现，位于九龙大道的芗城、龙文两区的交叉地带，即便是非常普通的快捷酒店，平时的入住率就达到95%以上，漳州市场酒店行业的空缺率表明，规模化的专业市场尚有很大的发展潜力。
近几年来，漳州商圈逐渐东移的迹象非常明显，特别是万达、明发等大型商业综合体的崛起，让东部的商务氛围更显浓厚。“从长远来看，人们的消费习惯还是会因为大型商业综合体而改变。东部规模化的商业体量，将聚集和吸引大量的消费购买力。”中天置业总经理郑诗德认为，在厦门、福州等城市，万达广场开业后的品牌号召力和大尺度的优惠折扣，即使在位置稍微偏离市中心的位置，也聚集大量的人气。
即将在今年10月26日正式营业的漳州碧湖万达广场，目前漳州万达商管公司正在漳州大规模“招兵买马”。据漳州碧湖万达广场营销副总杨喆介绍，万达开业后，将可带动漳州2万多人的就业岗位，开业当天，厦门湖里创下了20万人流量，福州仓山创下了30万的人流量。整个万达广场将为碧湖CBD提供了最基础的商业配套功能，带来了大量的商业人气。
