N本报记者 陈振伟
随着厦门多个城市综合体的集中面市，一场关于综合体的讨论正在展开，城市需要什么样的综合体，综合体是否一定意味着成功？如何防止简单化的综合体膜拜？本期特邀厦门泰地置业有限公司总经理李浩然，解密城市综合体运营经。
综合体与城市价值互为提升
综合体与城市价值互为提升
记者：近年来，城市综合体开始更多出现在公众面前，城市综合体为城市带来什么？
李浩然总经理（以下简称李总）：应该说，城市综合体的出现，是中国城市经济发展进入一个新阶段的象征，比如我们泰地·海西中心就是厦门海沧城市化进程的明珠。城市综合体对城市经济发展有着巨大的拉动效应，综合体最终的价值最大化，会成为一个区域城市化水平的标志，会成为一个城市、居民娱乐消费及企业商贸中心，也是城市综合体发展，提升城市功能最大价值的体现。
由于城市综合体的体量都比较大，它往往会拉动一个区域土地价值和区域内住宅价值的提升以及区域内公共服务网络系统的升级。所以，城市综合体往往会成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。城市综合体的兴建，不仅能提升区域城市形象，而且对片区财政收入、就业扩大、经济总量提高起到可持续性的提拉作用，从而提升城市核心竞争力。成功的城市综合体应是一座城市的名片，成为城市形象标杆性的建筑，成为推动城市发展很好的象征性符号，甚至会成为一座城市精神的象征。
系统和核心优势是必备条件
系统和核心优势是必备条件
记者：开发企业对综合体的项目定位是保证其持续经营的第一步，同时也是打造个性的重要一环。那么在定位过程中如何避免“千城一面”？
李总：从功能的角度来看，传统的百货、餐饮、超市等业态已远远不能满足城市综合体的需要。成功的综合体项目往往在功能的设置上极为考究。酒店、办公设施、公园、娱乐会所、公寓、展览、交通出行等综合功能都是一个成功综合体项目所必备的。各种功能在独立运作的同时，通过优势互补能够产生更大的效益。我们可以做一个简要的分析，酒店、住宅可以带来高收入的消费阶层；住宅、公寓可以带来稳定的客流量；办公、商务可以为酒店、公寓带来持续顾客，而这些消费群体最终都会被引入配备完善的商业项目，如此一来整个循环系统与建筑动线就构成了。
但如何构成一个流畅的系统，显得尤为重要，这需要具备系统优势和核心优势。以泰地·海西中心为例，项目与动线集甲A写字楼、白金国际酒店公寓、超五星行政酒店、国际购物广场和高档海景公寓为一体，构成一个高端城市综合体物业，避免了综合体产品的同质化。核心优势则体现在海西中心拥有华南地区唯一的石油交易中心，通过交易平台，带动相关企业入驻，形成跨区域交易性消费。另外，泰地·海西中心将用地规划为酒店式公寓、酒店、写字楼、商业及公寓五大功能区块，五大区块既独立分割又串成整体，形成立体交叉循环的动线优势，这是综合体成功的关键设计，为达到这种效果，泰地·海西中心单单设计方案就花了1800万，由国际一流建筑设计事务所B+H担纲设计，可见我们做好综合体的决心。
读懂城市才能做好综合体
读懂城市才能做好综合体
记者：在布局像厦门这种二线城市时，开发企业应注意哪些问题？
李总：建造综合体，需要读懂城市，注意区分不同城市类型的市场差异。必须看到，城市综合体的建设、发展，不仅是地产问题，更是城市发展和经营的问题，城市综合体必须与城市经济、人口结构和消费能力等合理、配套发展。厦门作为知名旅游城市，加上当前厦漳泉同城化，城市发展正在快速升级，城市容量正在不断扩延，泰地·海西中心作为海沧首个高端城市综合体，不但在提升海沧新城城市化水平和补充城市功能作用重大，同时对整合厦漳泉城市化平台，提升厦门城市商务水平，并将营造出一个与城市经济、社会文化相匹配的综合体标杆，塑造出一个崭新的城市高端休闲旅游中心。因此，对于不同城市的布局应该充分研究这些城市的市场特点，在综合体差异化上下工夫，从而形成城市核心竞争能力，不能盲目地圈地。
SOHO需求正处于上升期
SOHO需求正处于上升期
记者：3月之后，厦门住宅需求开始持续回暖，至6月份厦门楼市成交仍高位徘徊，但以刚需和改善型为主的客群成为近段住宅需求的主要表现，如何看待综合体中SOHO公寓的投资机会？
李总：“限购政策”确实将不少投资者“挤”出了住宅市场，在被限购的市场环境下，被压抑的购房需求势必要寻求其他出路。在没有良好投资渠道的前提下，因限购无法购房的人，还是会选择投资房产，其中必然会有一部分流向那些不受限制的区域或者产品。
特别是当一个地方成为区域或者城市的商业中心之后，它会有大量的商务人群，商务人群过来之后就要居住。以泰地·海西中心为例，目前已经有200多家企业意向入驻泰地·海西中心，随着石油交易中心的启动，企业一些高管、中层管理人员及基层员工都需要居住，从而带动项目SOHO公寓的销售，加上整个综合体的高端打造，直接面海，周边有游艇码头、国际五星级酒店入驻、高端商业百货等，良好的预期将促使更多投资客群投资置业。特别是在当前楼市成交回暖的情况下，不限购不限贷产品更容易受到青睐，SOHO公寓需求正处于上升期，而优质的SOHO产品的市场空间会更大。
