N本报记者 朱远娥
核心提示
今年备受瞩目的漳州市区土地市场，近期即将推多个地块。近日，漳州市土地收储管理委员会审议市区22宗土地拟挂牌出让方案，经研究，其中19宗土地挂牌出让方案，报市政府批准后，将拟于近期出让。
据了解，这19宗国有建设用地，总出让面积674.06亩。其中，芗城区10宗供地458.52亩，龙文区9宗供地215.538亩。其中4宗为居住类用地，另有6宗商住综合/商服类地块，其余9宗为汽车4S店。
出让规模有所缩减
这是今年漳州市区对外首次公开出让计划。房企高级主管经济师小林告诉记者，近几年来，漳州市区基本上都是年底一次大型的年初一次小型的，一般一年就是一次集中的土地出让。从今年的推让计划来看，这19宗用地有可能就是今年市区的供地总量。如此来看，与2010年95万平方米的土地供应量相比，2011年供应量为60.6万平方米，今年的出让规模呈现继续下调趋势。
本次出让的4宗居住类用地，芗城区1宗87.181亩，龙文区3宗102.25亩。从出让规模来看，芗城区地块尽管只有1宗，但出让面积较大。此次土地出让的重点为碧湖、圆山和蓝田板块，为热点区域。从住宅供应的比重来看，量并不大，和往年相比，今年的居住类出让比重同样呈现下降趋势。
“今年土地市场的整体出让行情，供应量较为有限，应当只是作为探试市场。”消息人士透露，由于后市的政策走向尚不明朗，政府在推地过程会较为保守谨慎。而站在开发企业角度，销售市场对土地市场有直接的传导关联性，随着销售市场的成交回暖，房企现金流回款，以集团战略滚动开发为模式的大型房企，正在积极寻觅新的开发项目，今年下半年的土地市场行情被普遍看好。
关注市场谨慎拿地
今年漳州市区的土地集中推让，将可能赶在金九银十面市。此前，漳州市政府先后在福州、厦门、浙江等地进行土地推介，推让计划早已酝酿多时。
5月底，福建省东山县政府5个地块先后在福州、厦门“招婿”，吸引众多房企驻足围观，更为不少意向度较高的房企进行了回访。6月份，漳州市区国土资源局到厦门，推介下半年拟出让土地。
“政府土地推介招商，至今似乎已不是什么新鲜事。从早年的坐等，到目前的主动走出去，商机往往始于偶然间，而成效也是较为显著的。”地产行业人士告诉记者，无论是大型“撒网式”推介会，或者是“一对一”式的征求磋商，供需双方均广泛收集意见与建议。
今年上半年，漳州大部分房企“以价换量”积极卖房，但对于开发企业来说，今年的拿地策略仍较为谨慎。大型房企对于地块的地段、规模和开发条件会有更高的要求，现有的地块出让并不是所有地块都能刚好中房企下怀。
“从开发的周期来说，漳州的土地市场行情如果能够赶在金九银十期间推出，行情应该会好于去年。不过今年推出的地块较少，或许也很难以代表整体的市场行情。”房企高级主管小林认为，今年他所在的大型房企也有意向拿地，但由于没有看中的地块，今年在漳州的拿地计划可能会有所调整。
竞争激烈 房企布局三线城市
2011年以来，建发房产集团一年半时间分别在漳州的龙海、云霄以及南平的建阳拿地；而另一家厦门知名国企国贸地产也于2011年年底正式入驻漳州市场；而随着前期万达进驻泉州和漳州，万科、华润等地产大鳄也频频关注两地市场。
面对目前市场供应现状以及日益激烈的竞争环境，到三、四线城市拿地，又俨然成为了许多开发商的共识。事实上早在几年前，当市场机制逐渐发挥效用的时候，一、二线城市土地市场竞争的激烈化便已然可以预见。
于是，二线城市本地的中小房企便“剑走偏锋”，在外沿更小规模的城市寻求机遇。在三、四线城市政府频频抛出“绣球”的情况下，越来越多的企业到中小城市去寻求各自心仪的“小家碧玉”了。因此，供需双方彼此间的默契也在渐渐形成。从去年开始，厦门的房企加快在周边县市开拓的步伐，泉州、漳州、龙岩、南平等福建省内多个城市及其下辖县市，频频出现厦门房企在土地市场上摘牌的身影。
诚然，到中小城市拿地，除了企业发展的“刚性需求”外；地价低、选择面广、不限购等客观有利因素存在，同样是房企决定三、四线城市拓展的重要原因之一。总体而言，城市发展必将产生聚集效应，城市兴起之初，市场以内生型为主，泡沫及风险较小，虽难暴利，但健康的利润率却易于保障，且有助于企业现金流的良性循环。可以说，到中小城市拿地，不仅是众多房企的现实生存需求，同样是其战略发展的必要抉择。
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土地成交行情
今年漳州拟出让商品房用地46.4公顷，中小套型占76%
2012年漳州市（区）国有建设用地供地计划总面积1009.5324公顷，其中商服用地208.2903公顷、公共管理与服务用地65.6617公顷、工矿仓储用地476.2277公顷、交通运输用地176.226公顷、水域或水利设施用地13.3333公顷、特殊用地5.5646公顷、住宅用地64.2288公顷，住宅用地中保障性安居工程用地17.823公顷（廉租房0.35公顷、棚户区改造16.673公顷、限价房0.8公顷），商品房用地46.4058公顷，其中中小套型商品房35.3346公顷。
去年土地成交同比降36%，市场逐步理性回归
2011年初，漳州市区第一次国有土地挂牌出让共推出3宗商住用地，全部成功交易，成交总金额为挂牌起始价的2.7倍，其中G02地块经过现场10个竞拍者100多轮激烈竞价，最终以32100万元成交，比挂牌起始价高24180万元，增幅305.3%。
此后，漳州市土地市场逐步趋于理性，挂牌的土地多以略高于底价的价格出让，拿地成本普遍降低。特别是2011年年末的挂牌出让，推出的13宗地除4宗流挂外，有5宗地均只有一家报价，均以出让底价成交。
2011年漳州市区共出让国有土地使用权16宗，共842.7亩，总成交金额14.51亿元，楼面地价在1070元/㎡略高于2010年的1065元/㎡。流拍率仅为8%，挂牌出让成交的8宗居住或商住综合地块中（4宗在芗城，4宗在龙文），有5宗地块竞得者为外地开发商或与外地开发商有关，值得一提的是厦门国贸地产与漳州发展首次联合竞得2011G11地块，总建筑面积38.8万㎡，楼面价在868元/㎡。
