N本报记者 朱远娥 白志强 文/图
【核心提示】
新盘市场大幕已经开启。在中小户型稳居成交主力的市场上，大户型的身影已经隐蔽多时。进入9月底，各地均迎来了新房推售旺期，中小户型的推售量再次升温。不过，仔细研究目前的市场，记者发现，中小户型已成为成交的绝对主力，大户型则成了市场短板，开发商推货也颇为谨慎。大户谋求成交突破，各大楼盘均有招数应市。但大户市场能否突破成交胶着，尚有待时间验证。
现象：大户型成交较缓慢
在金九银十新货尚未入市的情况下，有业内人士感叹，大户型面积大、总价高原本就不好卖，但今年显得尤其难卖，即使想通过以价换量实现成交也相当缓慢，胶着之势可见严峻。相比之下，总价少、门槛低的小户型成为市场主力，一些手中既有大户型，也有小户型的开发商，都纷纷暂停大户型销售，让中小户型冲锋陷阵。
今年上半年，大量中小户型推量入市，并以价换量大举去化之后，从今年6月份开始，两房产品的供应量在市场上逐渐紧缺，青黄不接之时，房企转而推售中大户型产品。中大户型的供应量进入7月份开始增多，房企对中大户型的市场优惠力度加大，使得中大户型成交量有所改善。
据统计，8月漳州市住宅成交近15万平方米。在销售前十的楼盘中，130平方米以上在售项目，大户型去化仅融信澜园、上江名都、福晟·钱隆学府三期取得较好的销售业绩。企业大部分项目都以推售中小户型为主，大户型成交仅有零星几套。
大户型销售去化较好的融信澜园，约160平方米的大户型，售价在7000元以上，是少有的大户型楼盘销售热盘。大部分楼盘大户的销售陷入胶着状态，即使在7月份之后，有大量房企趁势主攻大户型市场，但销售的业绩与中小户型还是相差甚远。
行业人士告诉记者，在漳州市场超过170平方米以上的大户型，平均每月的去化率为30多套，成交量体现在周郊楼盘较多，这主要是因为市中心地块的中大户型由于单价高，总价一套150万以上的房子，很少人具备购买力。目前，市中心及江滨板块仍有中大户型余房，开发商针对大户型的促销，有的一套可以优惠10万~20万元，以此来撬动一部分改善型置业的购买力。
分析：改善需求受抑为主因
出现大户型滞销的原因，业内人士认为，自房产新政以差别化的房贷政策打击了楼市的投资需求，同时也误伤了一部分改善型买家，“二套房首付最低五成”的政策让许多大户型的潜在购买者打消了换房的念头。换房成本太高，是改善型大户滞销的根本原因。
特别是今年以来，鼓励刚性需求的差异化政策，释放刚性需求，促使大量房地产企业应市推货，今年上半年大量中小户型产品作为主力入市，也相对挤占了大户型市场的销售空间。今年上半年市场逐渐回暖之后，部分房企尝试顺势推大户，但市场仍反响平平，让不少房企打消了推盘的念头。
有业内人士分析认为，漳州这样的三线城市，购买力显然仍以刚需为主，改善型置业群体所占比重较少。近年来，随着房价的提高，市场的需求逐渐转而从大户向中小户过渡，这也是大户型市场遭遇胶着的客观市场原因之一。
另外，漳州大户型与中小户销售单价并未拉开太大的距离，大户型总价过高，一些长期滞销的大户型定价不合理，开发商没有根据市场来调整自己的营销策略，也是让大户型楼盘滞销的最核心原因。
观察：开发商多举措谋出路
除了像融信澜园、上江名都这样占据稀缺资源的楼盘，大部分大户型存量滞销，而新货马上就要酝酿发售。记者了解到，即将到来的新盘市场，将有4个项目有大户型推售。尽管货源不多，大户型市场也还面临严峻的销售压力，但房企仍在积极谋求大户型的推售。
从即将推量的这几个大户型板块来看，新城板块、江滨板块将是推售的主力。即将面市的融信澜园三期，在售大户型为160平方米四房，凭借占据碧湖板块稀缺资源优势，漳州的首席豪宅大户拥有较强的市场竞争优势。而位于江滨板块的江滨双玺、上江名都、榕御三盘，作为大户型存量沉淀较多的区域板块，江滨大户的可选择空间较大。
值得一提的是，针对大户型的销售策略，将有多盘推出样板和精装房源。即将于9月23日开盘面试的融都新界，将推出精装户型产品。融都新界营销总监吴刚介绍，目前融都新界大部分房源的销售去化率已达6成以上，此次开盘将以精装产品力促高层和大户型销售。
“大户型的置业对象为改善型购房者，他们对房源条件的要求较高。”中天置业总经理郑诗德表示，针对大户型产品的推售，江滨双玺将在下半年推出样板房，更直观地让客户感受到居住的舒适性。
□楼盘关注
融信澜园： 大户面积：160㎡四房
楼盘动态：经过一、二期的大卖，漳州首席豪宅融信·澜园蝉联了漳州市6、7月商品房成交单价及套数“两连冠”。应市加推三期新品：125㎡朝湖三房、160㎡通透四房的地标豪宅，成功预约即可享受每日1000元的优惠累加，融信澜园预计将于9月份开售。
江滨双玺：
大户面积：160㎡
楼盘动态：继江滨双玺130平方米户型加推以来，市场销售持续去化。下半年，江滨双玺有望主推160平方米大户型，并将推出大户型样板房。
融都新界：
大户面积：142㎡
楼盘动态：9月23日开盘，推出3幢楼宇，产品涵盖38~66㎡精装小户，86~142㎡景观大宅。其中，3#楼精装房7500元/㎡起，毛坯房6300元/㎡起。为回馈新老客户的支持，开盘当天，融都新界将举行中秋博饼抽奖活动，状元王中王可赢取5万购房基金。
锦绣一方·水仙里：
大户面积：179㎡
楼盘动态：锦绣一方水仙里预计10月开售，锦绣一方收官巨献，水仙里组团优品优居优生活，88~179㎡两房~四房正在预约中。
上江名都：
大户面积：149㎡~224㎡
楼盘动态：A、B幢拟国庆前后开盘发售，现正接受意向置业者预约咨询。据介绍，即将推出的两幢楼宇共有各类房源300余席，其中，A#楼总高29层，2层为店面，3层以上为住宅，一梯一户，户型涵盖149㎡的三房、151~156㎡的四房；B#楼总高32层，1层为店面，2层以上为住宅，两梯三户，户型涵盖78㎡的两房、157㎡的三房和224㎡的四房。
天利仁和2期：
户型：150㎡以上三房
最新动态：该项目二期11#、12#楼仅余10套左右房源在售，户型涵盖150㎡三房、170㎡四房及260~310㎡楼中楼，11#楼起价约7300元/㎡、12#起价约7200元/㎡，均价在7400~7500元/㎡左右，公摊16%~17%，物业费1.6元/㎡每月。
榕御：
大户面积：175㎡、185㎡
最新动态：目前10#楼王主力户型为175㎡、185㎡大四房，纯起价7550元/㎡，其余房源均价为7300元/㎡。三期着力于改善型住宅，涵盖了90~150㎡的多种户型，现在在售的主要户型有137㎡的三房、155㎡的大三房以及四房、184㎡的大四房以及最顶层的楼中楼。目前，除最后两栋新房，榕御已经至尾盘清售阶段，均价7300元/平方米左右。近期，榕御在售景观楼王大户型推出特价房，少量几套指定特价房有大幅团购优惠。
华元臻品：
大户面积：300㎡楼中楼
最新动态：华元臻品产品户型从一房到四房以及楼中楼，主要以120㎡以上舒适大户型为主，到近300㎡的楼中楼，截至目前尚有尾房在售。
