N本报记者 陈振伟
上半年，在开发商“以价换量”及信贷利好之下，刚性需求大量释放，从三四月份的厦门住宅销量的触底反弹，到五六月份厦门住宅平均销量超50万㎡以上的历史高位水平，楼市成交回暖渐入佳境。
进入第三季，市场热度依旧不减，土地盛宴持续上演，销量再创同期历史新高，随着市场回暖，需求稳定释放，中大户型产品密集推出，改善型需求陆续入市为市场注入新活力，新兴板块在市场追捧中崛起，整体市场劲力十足。
土地市场土地盛宴开启，酝酿商圈新势力
受二级市场热销传导，一级土地市场迅速复苏，政府第二季度开始加大推地力度，第三季度依旧保持着较大的土地放量，厦门全市出让商住用地2幅、商业金融用地19幅，共21幅地块，出让地块总建179万㎡，环比增加11%，土地供应量持续放大。2012年前三季度，全市出让总建面积334万㎡，出让地块44幅，位居历年第一，创历史新高。从土地出让用途看，商用地块供应火爆，前三季度商用地块供应占比在5成以上，仅次于2011年前三季度出让的商业总建189万㎡，位居第二。其中第三季度商业用地成交137万㎡，占全部出让地块面积比例高达77%。土地市场“商服为主，居住为辅”的供应新格局已形成。
根据新版供地计划，厦门下半年拟出让的66宗经营性地块，总占地达250万㎡，总建筑面积达810万㎡，远高于2012年上半年实际成交的162万㎡，土地供应总量强势增加。出让区域上，仍以岛外为主，总建面积占7成多，出让地块，以办公、综合体用途为主，商住用地仍为少数。
岛内外一体化战略逐步推进下，厦门正从原先集中岛内发展的格局，转型为各区商业共同发展，通过“多中心发展”策略，促进各区域价值的提升。今年下半年拟出让商用地块中，岛外占比63%，其中主要分布在翔安和海沧区，将强有力地带动区域商业配套的完善。随着新城建设的推进，商用性质地块的出让和开发，未来将促进岛外商圈的形成，有利于区域商服配套不断完善，形成商圈新势力和全新的商业格局。
一手市场供应剧增，住宅销量创新高
2012年第三季度，厦门商品住宅新批预售约153万㎡，同比大增34%。市场供给充足，房企趁势跑量。第三季度商品住宅供给各月波动较大，其中7月份市场延续成交高潮，楼市供给继续上扬。8月份进入中元节影响范围，市场蛰伏，供给骤降。9月，住宅供给呈爆炸式增长，达66.30万㎡，创下同期新高。9月本身为传统楼市旺季，加上之前有8月蓄势，后为10月储备弹药，多种因素聚合，成就了9月的供给高潮。开发商对“金九银十”的期待很高，楼市供给“强风”已然生成，只待后市成交“水起”。
第三季度，全市商品住宅成交面积共138.35万㎡，比上季度的“成交大潮”仅降6%，同比去年三季度则大增69%。同时，全市成交均价回升后企稳，以价换量已淡出。可见虽受农历七月冲击，但热市难掩，成交依旧不俗。
全市住宅持续热销，快速去化的同时，库存量持续走低。截至9月底，全市在售存量约260万㎡，存销比约为8.2个月；库存量主要集中在岛内和集美区、同安区，库存量最低的为海沧区，全市住宅存销比处于历史低位。
【季度观察】
利好催热集美楼市
集美、湖里是第三季度厦门楼市的主角。集美区近年来长期占据全市各区住宅成交的首位。本季度也不例外，集美区仍然居于领先位置，占比37%。这主要得益于集美新城建设的如火如荼，地铁规划利好的持续释放，区域楼市供需热情持续高涨。湖里区位列第二，占比19%，五缘湾等片区的优质楼盘强势开售，新兴区域建设持续推进，楼市成交量再度走高。
其他区域的成交量相对较少。翔安、思明均占比13%，思明区上半年供应较充足，本季度后继乏力，入市楼盘减少；翔安新城建设催热区域楼市，但要独撑一片天，为时尚早。海沧区成交量占比12%，仅位居第五。海沧楼市日渐成熟，第三季度区域推盘量较少，第四季度海投旗下多盘将推，万科城等还会持续放量，后市成交有望提升。同安区成交占比仅6%，位列第六，内生型楼市的特点比较明显。
改善型房源占比上扬
城市年轮（中国）机构数据库显示，市场需求长期以80~90㎡两房、小三房（刚需产品）与120~144㎡大三房、四房（改善型产品）为主。上半年80~90㎡的刚需产品占比逐渐上升，刚需托市所言非虚，第三季度改善型产品占比上扬，楼市恢复进入中后期。
与此同时，巴厘香泉等小户型度假产品推出，休闲、养老度假等细分市场逐渐火热，市场需求渐呈多元化。8月份60㎡以下房源成交大幅上扬，各面积段产品成交量较为分散。整体看来，本季度各类型产品成交结构趋向均衡，楼市正由此前的刚需驱动型，转变为刚需为主，改善型需求协同，共同拉动的均衡发展模式。
二手房市场向好明显
年初以来，直至第三季度，二手房市场回暖同样明显，侧面佐证了新房市场的向好存在其真实的需求基础。受市场向好与二手房新政7月施行影响，6月二手房成交量大幅攀升。7月二手房新政施行后，月初成交走低，随后新政逐渐被购房者接受，成交量重新攀升，并达到峰值。其后8、9月份均受农历七月影响，成交大幅下滑。9月成交环比小幅上涨，市场逐渐走出低潮期。
第三季度，厦门二手住宅共成交61.42万㎡，环比上季度仅降1.6%，同比则大增51.5%，二手住宅市场热度不逊于新房市场。
【后市观点】
城市年轮： 短期内价稳量升
供需经过月余蓄力，市场热身完成，成交逐渐放量。第三季度市场批售住宅面积达153万㎡，其中相当体量的供应集中在9月末，加之尚有众多体量未推，随着部分在建项目赶进，后市供应将更加充足。同时，随着住宅·园博一号，中铁·元湾，和谐天下二期等大批改善型产品入市，刚需产品所占比例将继续降低，改善型产品渐成楼市重心。
新一轮货币政策影响下，加之楼市迎来“金九银十”，成交热度有望再提升；改善型产品接力刚需盘密集推出，更有拉升整体房价的势头，促成了短期量价齐升的预期。然而，十月份，严防房价反弹的强力调控同样蓄势待发，楼市量价齐升若现，必将受到严控，很难持久。城市年轮（中国）机构认为，短期内楼市可望呈价稳量升之势，而“银十”旺季过后，在市场和调控因素共同作用下，成交风潮将逐步减弱。
立丹行机构：
房企尝试经营新路
在严厉而长期的宏观调控下，今年第二季度之前，地产行业面临多重困局，越来越多的企业陷入经营危机，面临量价齐跌、库存积压、信贷紧缩、行业洗牌等多重生存困境。经过上半年“以价换量”，市场回暖，开发商对后市重拾信心，第三季开始，房企从“怎么应对调控政策、怎么把房子卖出去？”向“除了卖房子，还应该做些什么？”的思路转变。SOHO中国的主业正从销售收入向租金收益过渡；恒大集团进军娱乐产业；万达集团减缓扩张速度，重心转向物业经营与文化产业。多元化经营风行，部分大型房企已吹响了行业改革的号角。
聚焦本地开发商，随着中国经济转型，厦门城市能力提升，未来办公和商业物业将有更多更大发展空间。新景地集团于2012年6月和9月分别以2.4亿和1.3亿摘得位于同安工业园区和两岸金融中心片区的2幅商业、办公用地。旗下舜弘置业有限公司于2012年6月竞得同安工业园商业地块，标志着新景地集团首度进军商业地产；特房集团于9月7日土地拍卖会上以1.58亿总价摘得2012TP01、2012TP02两幅五星级酒店用地。本地企业正在尝试除了住宅以外的其他物业，积极寻找经营新路。
（数据来源：立丹行地产研究中心/城市年轮咨询中心）
