N本报记者 朱远娥
【核心提示】
近日，保障房回购和上市交易细则出台，漳州市住建局联合其他三部门共同下发了《关于漳州市区保障性住房回购和取得完全产权办理有关事项的通知》（简称《通知》），《通知》明确了保障房的回购和取得完全产权办理的实施细则。
今年7月1日，漳州市出台了漳州市区保障性住房回购和上市交易管理暂行办法，但由于涉及多部门的配合，直至近日才完成协调工作。漳州市住建局住房保障办相关负责人表示，《通知》出台后，保障房的回购和上市交易有了具体的操作细则，将参照执行。
疑问
1
保障房回购和上市交易如何办理？
政策：2007年8月7日（不含7日）之前，自缴交该房屋契税之日起满五年，购房人可向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权，上市交易。土地收益等价款按照购房人申请取得完全产权之日的同地段同类普通商品住房市场指导价（由市契税征收管理部门按年度提供）与原购买保障性住房价格差价的60%收取，具体价款标准由市物价行政主管部门确认。申请政府回购的，回购价格由市物价部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，装修不予补偿。
解析：保障房的回购办法已经出台，漳州市直管公房经营管理处（以下简称直管处）为市政府制定的保障房回购单位。购房人需向住房与城乡建设局（简称住建局）提交书面申报，提供房屋所有权（购房合同）、契税完税证明、身份证、户口簿及水、电、气和物业管理等费用的结清证明等材料原件和复印件。
漳州市住建局住房保障办相关负责人表示，土地收益等价款的具体制定，正在提请漳州市物价局确定回购价格。是否按照购房人申请取得完全产权之日的同地段同类普通商品住房市场指导价（由市契税征收管理部门按年度提供）与原购买保障性住房价格差价的60%收取，还需要进一步研究。
疑问
2
有了保障房就不能再买商品房？
政策：按照规定，经济适用住房的购房人拥有有限产权，若购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。而满5年的购房者，则应当取得完全产权，才能上市转让经济适用住房；对于已购房的家庭，如果还想购买其他住房，必须到相关部门办理退出手续或补交相关价款，或者通过补交土地收益等价款，待取得完全产权后才能够再次进行交易。
解析：目前，漳州市区仅5个保障房项目纳入回购和上市交易管理范围。5个小区分别为群裕小区、瑞景园小区、惠民花园一期、惠民花园二期、益民花园的经济适用房和可售廉租房。若购房者已购房源属于这5个小区当中的任何一个，在购买商品房之前，必须办理保障房的退出手续，政府对保障房拥有优先回购权。正式退出保障房后，方可再购买商品房。
漳州市目前全市有3400多套已售出的保障性住房，主要位于惠民花园、益民花园、惠民花园二期等。目前漳州市最新的经济适用房为惠民花园，交房时间是2009年，尚未满5年，这也意味着这部分经济适用房的使用年限尚未超5年，购买了经济适用房的家庭，都不得再购买商品房。
疑问
3
保障房产权和家庭成员之间有何关系？
政策：保障性住房购房人离婚，且将保障性住房归属其中一方的，另一方视为未购保障性住房，但在离婚后五年内不得申请购买保障性住房；保障性住房归属方若再婚，其配偶视为已购保障性住房。
保障性住房购房人因办理购房按揭贷款需要而将其子、女等增补为共有产权人的，经按揭贷款放款银行证明，可由保障性住房购房人、增补的共有产权人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属变更登记至保障性住房购房人名下，变更登记后，原增补的共有产权人视为未购保障性住房。
保障性住房购房人及其配偶死亡的，其合法继承人应主动向市住建局申报对房屋进行处理。该房屋权属可按规定办理至其符合购买保障性住房条件的合法继承人名下；没有符合购买保障性住房条件合法继承人的，该房屋由政府回购，回购价格由市物价部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，装修不予补偿。
解析：针对家庭婚姻关系当中保障房的产权归属方问题，配偶之间如果离婚，保障房的权属归属方有一定的限制。
针对家庭直系子女之间，如果老年人购买保障性住房，因办理按揭贷款需要将子女增补为共有产权人的，可在贷款后申请权属变更登记到老人名下，原增补的子女视为未购买保障性住房。如此，将不会影响到直系子女的购房，这一政策是住建局保障办在实际的操作过程当中，考虑到老百姓的特殊需要，而特别给予区分。
