开栏语
光环和荣誉背后，他究竟是怎样一个人？他所领军的地产企业是怎样在发生着脱胎换骨的变化？他对当前的市场和未来的走势有着怎样的看法？值此年末之际，本报推出大型策划系列报道，对话房企掌门人，带领读者走进厦门各大房企掌门人，对话企业发展，对话楼市，还原一个清晰的房企未来之路。首期对话嘉宾明发集团总裁黄庆祝先生。
从住宅地产到商业地产，从厦门到走向全国，从家族企业到上市公司，明发集团这个昔日默默无闻的公司正逐步成为中国商业地产企业版图上一支重要的力量。
然而在商业地产起步阶段，明发集团也有过深刻的经验教训，回顾福建首个纯商业建筑面积超40万平方米的厦门明发商业广场，黄庆祝认为，对于工艺流程的估计不足，形成项目长时间的拖延交付，使得招商签约的商家流失成为当时项目营运时的遗憾。不过正是凭借这种遗憾，明发集团开始了全国商业地产成功路上的征程。如今，在全国各大房企蜂拥商业地产之时，黄庆祝则发出了警告，商业地产的运营远难于住宅地产，贸然进入这个领域的人，不一定能功成身退。
带着对明发速度和商业模式的疑问，本报记者近距离采访明发集团总裁黄庆祝，倾听他的内心世界，分享地产开发的得与失。
地产开发观点分享：
善谋者成 远见者胜
本报记者：我们知道，明发集团从1994年到2002年间，一直专心做住宅开发，但是2002年9月，却突然以“黑马”姿态进军商业地产，考虑是什么？
黄庆祝：明发集团地产开发发源于厦门，并形成自身的开发特征，就是沿莲前西路至会展中心两侧进行住宅开发，这种开发特征是基于对城市发展的一种判断：厦门向东发展成为必然，老城区的市政功能和低档的社区环境已经不能满足人们对居住品质的要求，人们会向往更高的生活品质和周边环境，往东具备了开发品质社区的硬件条件。随后，一个个明发系列产品在岛内东部形成，以现在的眼光看，前埔片区已经成为厦门城市的副中心，会展中心也是厦门新世纪发展的标志，而位于这里的明发国际新城、明发海景苑都当之无愧地成为高精楼盘的代表。
从住宅开发转向商业开发，同样基于明发发展的新方向思考，在2000年左右，当时形成了一股对资源占有的热潮，在住宅地产开发时，我们市场在考虑一个问题，土地作为不可再生资源，住宅物业开发最终都不是自身持有的，这就引发了企业转型的思考，对有限资源的持有，方是企业未来做大做强的根本，加上当时，商业经营正进入一个跨越式时代，传统底商和专业市场的商业运营模式，已经无法满足需求，于是，那时我们就有了一个转型的想法。
企业模式观点分享：
双轮驱动 发力突围
本报记者：明发商业广场从区域品牌到迈向全国的商业地产连锁品牌，您认为集团的独特商业模式是什么？
黄庆祝：我认为公司的竞争优势可以概括为综合开发的商业模式和品牌效应。
众所周知，成功的商业地产的运营，不但能够创造大量的就业，同时也会为当地政府带来可观且持续稳定增长的财政收入。事实上，若把时间调回十年，你会发现，整个中国做城市综合体运营的地产企业凤毛麟角，而明发集团在2002年开发的厦门城市综合体，为福建第一个超大型城市综合体，这个项目为明发企业运营商业地产带来极大的实战经验，通过对这个项目的运营，完成了明发集团对商业地产开发的最完整的认识与经验。
在开发过程中，明发集团走出了自身发展的道路，就是综合开发的模式。明发集团始终坚持大体量开发模式，比如我们在城市中心所做的城市商业综合体每个都超过40万平方米，在城郊的综合体每个项目都超100万平方米。每个综合体都将匹配衣食住行所涉及的业态。
有住宅小区、百货商场、医疗配套、便捷酒店、儿童乐园等，一个项目就是一个小城镇，可以实现内部的自给自足。
同时，综合考虑开发商业物业的同时，明发也注重考虑项目的可复制性，并瞄准全国性市场，为此，从开始之初，明发就有很强的商标保护意识、品牌运作意识。2007年的时候，企业就已经是中国驰名商标，随着企业上市，我们更注重品牌运作、品牌塑造，已经制定了可操作、可持续的方案。
企业布局观点分享：
双核布局 全国版图
本报记者：目前，明发集团采取的是双战略核心布局的局面，明发南京公司以长三角作为布局，明发厦门公司则以长三角以外为市场布局，如何看待企业这种发展战略？
黄庆祝：南京是长三角区域核心城市之一、江苏省的省会，同时它也是华东的交通枢纽，以这里为中心可以辐射全国大部分地区，缩短总部与项目公司的时间空间距离，同时有利于对目前几个周边城市在建项目的把控。
但厦门是明发集团的发源地，以厦门为基点进行海西布局同样是企业发展重心，目前我们已经在厦门、漳州、泉州推出新项目，并持续关注泉州中心市区优质地块，可以说，公司的运营已经进入“双核时代”。总体而言，南京也好，厦门也罢，都是明发全国战略的一部分，都是明发全国版图的一个着重点。明发集团正从区域性企业转型为全国性的开发商。在发展中，明发逐渐走出自身的一条开发路子，那就是，在进入城市选择方面，会注重区域的整体经济实力，做城市综合体项目。
商业运营观点分享：
建言后来者 跟风有风险
本报记者：近两年，住宅调控频频出台，不少资金从住宅地产流向了商业地产，您怎么看待这个问题？
很多人都明白，住宅地产开发与商业地产开发有很大的差别，在产品定位上，住宅市场为主是通过市场比较，针对居住需求进行产品设计定位。商业地产则不同，必须全方位去满足商家的需求，例如规模，业态的位置，其周边业态的互补、组合、规模，还有车位的需求，荷载的需求，层高的需求等。这一块在前期就要有大量的调查工作。另外，商业地产不但前期规划设计非常重要，后期商业运营更需企业长期用心投入经营。一个商业地产运营商，若没有足够的商业资源、商家资源、项目规模的团队和超前的理念思维的话，是无法做好一个项目的。有的企业虽然现金流充沛，但项目建成之后，就马上面临招商难、运营难的问题，一旦商业地产运营开业不成功，那么其价值可能是一文不值。所以，我觉得商业地产的风险远大于住宅地产，贸然进入这个领域的人，一不小心就会吃到大亏，当前这种商业地产一窝蜂的行业状态是不健康的。
楼市形势观点分享：
价涨势成 泡沫说不存在
本报记者：您认为当前的楼市是一个健康的市场吗？如何看待第四季厦门住宅的量价走势以及未来地产行业的发展前景，明发在产品策略上有没有发生新的变化？
黄庆祝：一个市场健不健康，可以从供求关系去考察。以我厦门开发的住宅项目为例，从九月份开始，半岛祥湾的销售不但节节攀升，甚至出现一房难求的局面，很多朋友亲戚纷纷打电话希望帮忙预留房源，由这个项目引申去看整个厦门楼市，一些性价比高的房源都受到了市场的追捧，如此火热的需求市场，你认为它有泡沫吗？当前市场最大的问题在于由于限购政策的行政手段抑制了大量的需求，这些需求经历了长时间的等待最终仍会爆发出来，这就形成了今年三月以来整个市场火热的销售场面。由此可见，市场自有它运行的规律，而市场当前销售反映，大量的住宅需求持续存在，现在谈地产有大量泡沫，泡沫会破为时太早，当前市场泡沫说并不存在。
受供求关系影响，加上今年厦门鲜有住宅地块推出，厦门房价涨势预期明显，这种涨势将是一个持续的过程，个人看好明年厦门房价的进一步上涨。
个人成功观点分享：
乐在途中 成功需不断跨越
本报记者：在很多人眼里，您算是一个成功人士，那么你认为你成功了吗，你是如何理解成功二字的？
黄庆祝：每个人对成功都有不同看法，对于我而言，一个阶段的成就只能意味着近阶段取得了一些成绩而已，并不能说我已经成功了。当我事业刚起步时，那时我还会想，我如果能像当时已经名声在外的成功人物一样该多好，可是时过境迁，那是我羡慕崇拜的成功对象，如今已经都不见踪影了。二十年前，我想我如果能拥有一辆“蓝鸟”的汽车该多好，可是现在我已经拥有了自己的私人飞机，难道我成功了吗？人生的一个又一个阶段走过来，你会发现，唯有乐在途中的人持续不断地把事业做大，直到交棒给后继者，他们能继续走下去再把接力棒交给后面的人，我觉得我的任务就基本上完成了。也许到那时，我可能会觉得我成功了，现在谈，为时过早。
闽商精神观点分享：
务实敢拼 成就闽商传奇
本报记者：作为闽商的杰出代表，您是如何看待闽商精神的呢？如何进一步传承和发扬这种精神呢？
黄庆祝：闽商作为一个群体，有明显的性格特征，闽南人最典型的性格就是爱拼敢为人先、大方、好结交、节俭、豪放。看起来似乎是矛盾体，其实不是。闽南有句俗语，“该省的一分钱都要省，该花的多少钱都得花”，这是一种务实的精神。还有一句俗语“天下掉金子你也要比别人跑得快才能捡得到”，成功的基础就是努力拼搏的结果。正是这种敢拼敢赢务实开拓，才成就了当前闽商雄立的商业传奇。
