N本报记者 朱远娥
核心提示
截至11月30日，漳州新盘预售1363套，年底供应量开闸，大量房源涌入市场，市场在售房源激增，购房者可选择范围进一步扩大。
记者走访漳州各大楼盘发现，新盘预售价格高企，整体成交市场价格走高，品牌房企成为推售主力，中小型房企退居成交二线。总体市场中小户型占据成交主力，除个别高端楼盘外，各盘过120平方米以上中大户型销售相对疲软，年底冲量中大户产品逐渐增多。
近期，关于楼市来年价格的议论喧嚣尘上，引发各方关注。现在是否最佳购房时机？本报搜罗楼市数据及各方楼市观点，供广大投资置业者参考。
【数据】年底供应开闸 6个新盘获预售
本月楼市预售迎来了一波小高峰。截至11月30日，共有6个新盘获批预售，住宅总套数为1363套。较10月份3盘住宅获批预售305套，环比上升346.6%。东部板块三盘占大头，分别为融信澜园、天利仁和三期、中森阳光美地；老城区两盘分别为家芗0596、荣成四季园著；西部一盘为锦鸿西欧御景。
从目前新盘预售价格来看，各盘预售价格高位运行。11月新盘预售价格在4000~8900元不等。不过，业内人士告诉记者，预售价格已经难以反映楼盘的实际成交均价，因为目前漳州实行的预售政策，楼盘开售价格要低于预售价格。
在售楼盘均采取一定的价格策略，即开售时以优惠的方式吸引购房者，已经成为整体市场绝大部分楼盘的营销手段，目前，新盘预售和实际成交价格的下探幅度约为10%，以此推算，新盘实际成交价格在3500~8500元左右。目前，高端盘与低端盘开售价格呈现两极分化，中间档房源稀缺，中和整体市场成交均价在5000~6000元左右。
【市场】东部新盘开售 去化率多达7成
本月底，东部高端住宅融信澜园年底第四次开售，推出4#观湖160多套房源，户型面积89~189平方米，开盘当天销售去化率达85%。购房者林先生在开盘现场抢到一套90多平方米的两房，折算单价每平方米8400多元，“已经上了8000元，价格太高了。”他感慨10月前买房的积极性不高，这个时间点来买房，尽管持买涨不买跌的心态，但更重要的原因是对明年价格走向的不确定。
融信澜园开售当天，周边多盘成为购房者比对的对象，包括天利仁和、明发商业广场、锦绣一方水仙里均迎来大量客流。天利仁和营销负责人王经理告诉记者，就在融信澜园开售前两日，天利仁和低调加推了30多套140平方米的大户型，开售当天销售去化7成，这是在整个大户型销售疲软的背景下，天利仁和以其品质型住宅的定位获取改善型置业人群。
投资风向方面，万达广场热度不减。为东部板块加温的万达广场10月份开业，成为周边区域的大商业配套，在商业投资领域引领漳州楼市。11月中旬，万达广场开业后首推中央华城87~126平方米住宅产品，凭借新商业中心配套开盘热销。
“整体市场新盘开售量较大，加上年底特惠楼盘多，客源分流显著。”刚刚启动售楼部公开进行蓄客的民兴北郡，地段位于老城中心，营销负责人赵总监告诉记者，民兴北郡将根据蓄客的情况确定开盘时间，预计明年1月份公开面世。
【分析】买房意愿增强 不少购房者选择出手
“今年前十个月的波动比较明显，楼市从4月份开始回暖，到10月份迎来开盘高峰，呈现前冷后热的态势。”行业人士告诉记者，今年前10个月不少购买力受到抑制，很多人对楼市的观望已经持续近一年时间，年底迎来一波购买力不成问题。
住宅市场的升温和购房者的心态有很大关系。主要原因在于，今年楼市调控贯穿全年，购房者的观望持续不断，楼市阶段性的放量，主要源自刚需购买力的释放。旨在鼓励刚需购买力的信贷、契税政策，也只对刚需购房者起到推动作用，大量改善型置业群体“僵持”。
本年度最后两个月，购房者出手意愿增强。11月新盘开售现场再度走热，一方面源于已经观望了近一年时间，积蓄的购买力正在抓紧搭乘最末一班车陆续入市；另一方面与年底楼市的优惠促销力度有关，各盘出于年底冲量保业绩的需要，推出了一部分应市之需的优惠房源，也吸引了不少购房者。
【后市】楼市供应量足 漳州明年预期企稳
漳州市住建局市场监管科发布最新楼报数据显示，今年漳州市区前10个月新房销售8534套，新房销售总面积88.75万平方米，相比去年下降25.25%，成交金额52.79亿元，同比下降23.36%。无论是销售面积还是成交金额，今年前10个月的楼市成交量和成交金额均逊色于去年。
尽管整体市场逊色于往年，但分摊到各大楼盘当中，除去万达、明发两大商业地产外，各盘住宅产品的销售量则相对平均，商业地产是一大亮点。漳州明发商业广场营销部陈经理告诉记者，从今年前10个月住宅市场行情来看，各个楼盘成交面积势均力敌，住宅市场的销量较为均衡。今年算得上卖得好的产品，万达、明发两大商业地产的写字楼产品是一大亮点。
从明年的供应行情来看，万达、融信、中骏、信和、天利仁和等品牌地产商还将有较大的供应量，再加上已经开始蓄客的新盘民兴北郡、夏商书香名苑，以及已经动工在建的大唐世家、永年阳光清境等，新盘供应量充足。
【行业观点】
观点
一
楼市或平稳中微升
福晟钱隆滨海城企划经理 陈焕英
从宏观金融层面来说，2011年全年GPI上涨5.4%，一年的定期存款利息为3.5%，即实际存款利息收益为-1.9%；所以老百姓抗通胀主要的方式还是以购置有独立产权的房产为主。人民币对美元的汇率一直都在升值，这也意味着以前用1元可买到的东西现在需要1元多才能买得到，各项开发成本的提高，将分摊至房价当中。
其次，城市化进程还在运行阶段，刚需购房还是主力军。大量有实力的房企回到了一、二线城市拿地；19家“高速公路”的上市公司，上半年的平圴毛利率为61.76%，这里有10家已涉足房地产行业，验证了房地产市场还是有巨大潜力的行业。
从市场层面来看，今年大部分开发商上半年“以价换量”取得了销售业绩，同时现金流也得到了缓解；价格已往上作微调。不同城市根据供应量的情况，房价也会出现不同的状况，总体来说，整个市场的价格在平稳的基础上向上微升。
观点
二
投资者需谨慎入市
天利仁和销售经理 王亚恋
从2008年到现在，漳州市场始终没有出现太大的波动，明年出现波动的可能性也很小。这其中很重要的原因是漳州属于三四线城市，刚需购买力占大头，使它整体上成为一个相对健康、稳健的市场。以多年的从业经验，建议刚需出手，投资再多看看。
这几年来，漳州楼市最明显的变化，莫过于高低端盘的两极分化。尤其今年东部板块中高端盘的集中入市。在楼面地价相当的基础上，高端盘与低端盘的价差悬殊之所以拉大，主要取决于产品的定位和品质。明年大盘走价，小盘走量，入市产品价格的两极分化将更加明显。
