N本报记者 陈振伟
2012年的世界末日没有等到，2013年的憧憬已经开始。
当人们都在热议新春楼市热度之时，更多的未解问题正在形成。比如政策是否会发生新的变化？供应量是增加还是减少？成交量是跌还是涨？房价还会不会持续上涨？哪些区域更值得购买？
这些问题目前没有定论，我们无法确定2013年的楼市是否会好于2012年，但是我们希望，新的2013年，楼市能有更多出彩之处，开发商做出更多出众的产品，购房者能买到中意的房子。
为此，我们努力寻找一些比较中肯的“声音”，通过这些声音，我们试图发现2013年的厦门楼市清晰之路，为购房者置业提供一些方向。
住宅用地最佳出手时机？
观点研判1 2013房企得地块者得天下
城市年轮机构数据显示，2012年厦门土地出让以办公物业用地为主，岛内、海沧等相对成熟区域供应较大；2012年厦门住宅用地供应不足，约166万㎡，土地供应类型占比约27%；商业用地供应保持较高热度，2012年供应近百万平方米，占比约18%；酒店以及其他用地供应以岛内及各区新城为主。住宅土地争夺显现新特点，那就是异地房企“肆虐”厦门住宅用地市场。数据显示，2012年厦门出让住宅用地12幅，异地房企得10幅，占八成多。出让住宅用地总建166.057万㎡，异地房企竞得145.075万㎡，占87.36%。区域供地中，岛内、海沧无住宅用地出让，集美为出让重心，仅2幅地块由本土房企夺得，其余均为异地房企。
克而瑞（中国）集团副总裁于丹丹日前曾公开表示，由于2012年多数开发商对于市场走势拿捏不定，所以购地时持谨慎态度，但随着2012年市场的回暖和逐渐明朗，库存量去化较快，多数开发商面临开发的压力，对于土地存量有迫切的需求，或许将导致2013年特别是上半年开发商之间展开“抢地大战”。厦门大学管理学院副院长戴亦一日前也表示，厦门城市优势明显，购房需求量大，虽然地价高，但是人都在往厦门涌，当前厦门岛内外甚至出现了“一房难求”的情况。他告诫开发商在拿地时要有胆量和眼光，“地，不要问贵与不贵，一定要看值与不值。”
成交高潮是否延续？
观点研判2 高成交态势将回落
回顾2012年，厦门楼市成交呈现四个阶段性特点。首先是冰冻期（1~2月），月均批售12.31万㎡，成交15.96万㎡，供销比0.77∶1。第二阶段刚需期（3~6月），月均批售37.06万㎡，成交46.63万㎡，供销比0.79:1，供销量双双走高，成交价在11500元/㎡上下的相对低位徘徊，刚需托市，市场仍以去化存量为主。第三阶段改善期（8~10月），月均批售56.99万㎡，成交44.46万㎡，供销比1.28:1，房企看好后市，集中批售以补货源，成交量维持高位，岛内改善盘积极入市，托起房价徘徊在13000元/㎡的高位，但10月已略显颓势。第四阶段暖冬（11~12月），月均批售17.59万㎡，成交41.69万㎡，供销比为0.42:1，成交量不俗，市场重心转向房价调升后的刚需盘。
从整年来看，2012年厦门楼市成交创出新高。城市年轮机构数据显示，2012年商品住宅成交出现井喷，共成交472.4万㎡，环比去年暴增70%，并且比2009年成交高峰高约20.6%。
进入2013年，高成交是否持续？城市年轮机构认为，受早期拿地项目渐少、龙年量价上行、房企持现不慌、购房者置业心态落实等因素影响，2012年上半年房价将沿着高开稳进方向发展，市场慢热之下，成交量难有2012年的威势。
房源供应是否充足？
观点研判3 40多个纯新盘补充2013房源
2012年商品住宅供给447.8万㎡，环比去年略增3.1%，但相对去化总量，供给略显不足。2012年商品住宅成交出现井喷，共成交472.4万㎡，环比去年暴增70%，并且比2009年成交高峰高约20.6%。2012年商品住宅市场略显供不应求，往年市场库存实现部分去化。
虽然2012年去化量超过供给量。但2013年仍有40多个纯新盘入市，总建筑面积近800万平方米。其中集美区预计12个新盘入市，以300万平方米的供应量遥遥领先，位列全市各区第一。其次是思明区与海沧区，均超过100万平方米。而翔安区新盘供应创新低，仅44.8万平方米。
不过，相比2012年已经入市的31个新楼盘来说，虽然在数量上有增多，但纯住宅项目明显减少，特别是刚需盘的供应量。值得注意的是，2013年综合体项目遍地开花，单单集美便有7个，总建筑面积超过330万平方米。
楼市调控引向何方？
观点研判4 2013限购不变，关注方向调整
2012年，中央反复强调楼市调控不动摇，限购底线不可触及，刚性需求则给予支持鼓励。2012年楼市调控核心为“遏制投机性需求、满足保障性需求和支持刚性需求”。在调控不动摇的基调下，地方政府试图在调控政策的各个层面进行松绑，触及限购底线的均被叫停，“焦点外”的调控则默许执行。而厦门则继续严格执行限购，主要在普通住宅标准上进行调整，进一步扩大普通住宅的范围，惠及更多刚性需求，同时放宽公积金贷款。差别化信贷和定向宽松政策减轻刚需族购房压力，为市场全面回暖提供重要的前提。2012年12月底中央继续强调楼市调控不动摇，未来房产税等非行政性调控手段将是调控主趋势，调控手段更为市场化。而保障房建设也将继续推进，城镇化的推进将利好楼市发展。
立丹行机构认为，2012年12月底住建部表态，第一次明确2013年将继续实施限购措施，这也预示着宏观调控将持续深化。而行政手段的政策不是长久的，未来非行政手段调控将逐步取代限购。2013年房产税将扩大试点城市，而面对市场变化，政府也可能随时出台新政以确保房地产市场健康稳定发展。遏制投机性需求、满足保障性需求和支持刚性需求一直是政府对待房地产市场调控的准则。
销量走高房价会否跟进？
观点研判5 厦门房价走高动力十足
2012年，在政策利好及上半年开发商“以价换量”的带动下，市场快速回暖，需求旺盛，表现为供不应求的局势，而在限购从严的大背景下，价格快速增长势头得以遏制并小幅回落：2010年至2011年厦门住宅价格进入快速上涨阶段，增长幅度高达25%。2012年全市住宅均价13300元/㎡，环比去年价格水平下跌3%。但分区域看，随着岛内土地供应的锐减以及高端产品的陆续面市，岛内房价呈现持续上扬态势。
国贸地产副总经理李琳芳认为，随着厦门库存量持续减少，新开工面积却在负增长，这意味着房屋供应量偏紧，在市场需求量仍很巨大的前提下，价格自然形成向上的动力。特别是2012年年底以来，市场呈现刚需、改善、投资需求并进的局面，促使当前销售呈现火爆局面，迅速带动当前房价的快速回升，并形成了2013年价格稳步上扬的趋势。
立丹行机构则认为，当前厦门住宅市场岛内外销量比例将形成“2：8”格局，由于岛内土地的稀缺性，岛外新城生活配套建设完善，轨道交通使用，价格未来3~5年将形成“5321”格局，即岛内核心地段豪宅销售价格5万元/㎡，普通住宅3万元/㎡，岛外配套完善、交通便利、资源型楼盘销售价格在2万元/㎡左右，其他住宅价格在1万元/㎡左右。
