N本报记者 朱远娥 白志强 文/图
核心提示
新年伊始，开发商频频开展多种活动大量蓄客，抢占已经到来的年底买房高峰期。今年楼市的供应量很充足，除了万达、融信、信和、特房、中骏等品牌房企推盘之外，刚刚从市面上崭露头角的新盘，也引起了购房者的注意。
不少购房者打来热线向记者反映，楼盘很多，房子看来看去不知道怎么选？对于很多首次置业的人群来说，买房没有经验，往往会走不少弯路。房子是大宗消费，任何时候理性买房都是没有错的，货比三家很有必要，对于刚需自住人群，建议看好了及早下手。在这里，我们从地段、价格、户型、贷款、资源等角度入手，为广大置业者收罗并整理一套淘房攻略，以供大家参考。
因素一 地段
城市配套成熟 中心地段保值性好
位于城市中心区的房子，生活便利、配套完善、保值性强，因此成为看房者的首选。不过，选中中心城区的房子，购房者需要具备较为丰厚的财力，或者需要权衡，牺牲舒适性，买比较小的户型。
挑选市中心保值的房子参考的首要条件是地段，典型的中心区域，拥有众多资源配套，地段好的房产意味着保值性更强。
就漳州市场而言，尽管城市不大，但中心区域地段仍然很明显。有三个商圈为中心地段：围绕中闽、中山公园、新华西商圈是最老的中心地段；围绕大润发、沃尔玛的新商圈地段；围绕万达、明发广场的新城区新商圈。
老城区两个商圈，楼盘的开发已经很成熟，新盘很少，大部分都是二手房。目前市中心以芗城老城区的冠成国际、家芗0596、都市阳光、上江名都等为代表的老城区楼盘，区域发展成熟，商场、超市、学校、医院等配套齐全，生活十分便利，但房价也居高不下，参考价格区间在7000~9000元每平方米。
相对而言，新城区新商圈周边楼盘众多，可选择空间较大，售价相对老城区低一些，围绕万达、明发周边楼盘，未来也靠近新市政中心，是未来城市规划发展向好的方向，发展的潜力较大。目前这个片区除了在售的融信澜园、天利仁和、锦绣一方等大盘项目外，今年的不少新盘项目也已经浮出水面，永年阳光清境、瑞景城、中骏蓝湾香郡等楼盘今年上半年预计将面市。
因素二 价格
近郊楼盘单价划算 区域选择因人而异
近郊楼盘地段优势不明显，但居住的舒适性不会太差，至少和市中心相比，花一样的钱，在近郊房子就可以买大一点，挑好一点的户型。目前，漳州近郊楼盘当中正得格林兰庭、锦鸿西欧御景、蓝湾国际、夏商书香名苑等西部众多刚需楼盘，依托其总体性价比优势，成为吸引购房者的一大关键要素。总体上来说，近郊项目以低于市中心的单价或总价出位，成为购房者看房的第二选择。
常规经验上来说，城市的发展范围在扩大，选择近郊楼盘的优点，就是在价格上会更符合刚需自住者的心理预期，但在抗跌保值和生活便利上，会比市中心差一些。不过，对近郊楼盘也应该区别对待，一些具有发展潜力的近郊楼盘，经过几年的发展，各项配套跟上之后，前景还是相当可观的。选择近郊楼盘，不能局限于现状，至少要有3~5年的前瞻性眼光，判断一个区域未来的发展前景，就更是仁者见仁智者见智了。
这几年来，漳州城市的外围在不断扩大，沿路、沿湖、沿校楼盘关注度很高，新建的九龙江大桥、改造后的迎宾路、在建的碧湖生态园周边，东部是被认为未来比较有发展潜力的区域。不过，业内也认为，东部开发趋于饱和，未来芗城区还是要西拓，西部板块聚集了大量刚需盘，人口密集度很高，社区入住和成熟会比东部快。东西部怎么选，就要看个人的眼光了。
用于自住的购房者，房子是要住人的，除了考虑价格、楼盘质量外，舒适、方便是第二大考量因素。这两大因素都符合预期，就可以果断出手。但对于有保值、投资需求的购房者，选择近郊楼盘的房源需要做好一定的心理准备，外围的房子大部分都是期房，一般都要等上两三年，近郊人口少，不好出租。在环境市场不好的情况下，近郊楼盘最可能先跳水降价。
因素三 户型
首次置业考虑居住需求 新婚夫妇宜选三房
对于首次置业的购房者来说，在选择物业时，首先，可以考虑位于中心城区繁华地段的物业。中心城区物业因为出租活跃、租金高，购买需求旺盛，使得物业价格难下跌。其次，还可以选择租赁市场活跃的区域，租赁市场活跃意味着长线投资有保障，主要有两类：一是商业旺区的小户型单位，这样的区域房产出租活跃，小户型单位租金高总价低，出租回报一直很高。在市中心丽园君悦、冠成国际、悦华城市广场等都是不错的选择。
不过，漳州市场刚需购买人群多，考虑经济实力，买小两房、小三房的人还是占大多数。市面上不少小户型的产品，多数都不愁卖，但是要选到好的户型，还真不太容易。这主要是因为小户型面积小，通常情况下通风、采光等居住必备的条件会受到一定的限制。
需要特别提醒的是，并不是所有首次置业者都适合小户型。目前宏观政策对二套房有贷款限制，首套房是一个值得珍惜的资源。很多购房者首次置业，考虑经济条件，可能只想暂时买个小户型的，想等以后有条件再换大的，但实际住进去才发现无法满足生育等需要。因此，对于新婚夫妇而言，考虑到抚养下一代的需要，首次置业尽量买三房，即使小一点也没关系。
首次置业无法满足未来几年内的生活需要，到时要换二套房，首付提高到6成，如果没有充足的资金，在银行贷款方面就会给自己带来麻烦。用3~5年的眼光拉长去看，一个片区的规划及改善空间到底有多大，这对于房子的升值是至关重要的，到时候换房时也可以享受更大的收益。
因素四 贷款
月供不超收入1/3 公积金贷款利息更省
新年的限贷政策还在持续，对于很多外地人买房来说，在当地交满一年社保，基本上可以“解套”买房。不过，这毕竟还是一个门槛，也有人对此只好选择一次性付款，但是有能力全款购买的群体毕竟是少数。多数人都需要通过银行按揭贷款来实现购房置业的梦想。
按揭贷款分公积金和商业贷款。有公积金账户的家庭，尽量选择用公积金买房，可以省下不少利息，减轻买房的压力。目前，漳州的公积金政策，缴存半年可以贷款，单职工家庭可贷35万，双职工家庭可贷50万。值得一提的是，子女还可以提取父母的公积金买房。
不论哪种贷款形式，购房者应该考虑个人收入问题，每月还款额最好不要超过家庭收入的1/3，以免万一有意外出现的时候，出现断供情况。选择等额本金还是等额本息的还款方式，在当前还款能力较强的情况下，可以选择等额本金，如果希望还贷20年或者30年，等额本息是不错的选择，这种适合长期贷款或者做理财投资的投资者。
如果是一次性付款，主要看置业者的存款条件。不过，在目前通货膨胀、股市投资不景气的经济形势下，建议手头上还是持有部分现金，不要将账户上的钱全部付房款，以免在经济危机真正出现的时候，手上没有现金流，而那个时候，房子要抵押很难，想卖出去，则要亏本。
因素五 资源
稀缺资源潜力好 品质社区保值性好
有的房子不一定占据一流的地段，也不属于很好的区域，但是得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的持续努力，也会有出色的表现。在漳州，最早开始开发的锦绣一方，当时所处的地块还完全是农村，经过10年的发展，现在锦绣一方成为漳州最好的小区之一。好的小区能够带动区域价值的提升，未来的发展前景就后顾无忧了。
与此同时，拥有稀缺资源的楼盘，更能凸显其价值。观察现在市面上的楼盘，无论是以前的冠成国际，还是现在的融信澜园，价格卖得最贵的楼盘，要有跟价格相匹配的稀缺资源，这里冠成国际依靠的就是学区房，融信澜园打的是观湖的“牌”。他们的共同规律，其实相当于“少”就是“多”，越稀缺的东西就越有价值。
漳州本身的景观资源就不多，江滨一带的景观带，拥有优质资源、景观的楼盘很少。有实力的房地产企业开发的品质楼盘，也属于稀缺资源的一种。如此来看，融信澜园、中骏蓝湾香郡等豪宅抗跌性比一般楼盘要强很多。
