N本报记者 朱远娥
核心提示
春节临近，改善型住宅推售引人瞩目。19日起，中高端楼盘陆续释放，融信澜园、鑫荣花苑二期、信和御龙天下等中高端项目接力入市。从已开售的楼盘来看，开盘人气火热，成交去化率达到7成以上，岁末楼市改善型购买力迎来一波释放潮。
值得一提的是，年底这波改善型房源当中，豪宅销售占据着较大比重，以漳州单价过7000元的豪宅标准，岁末这批豪宅房源销售均价均已超过7字头，并因地段、配套、品质等因素，不少房源销售单价破万。岁末，豪宅市场的出位，引发各界关注。
业内人士分析认为，去年以来，豪宅市场杀出“黑马”，并在一整年的楼市当中屹立销售前茅。购房者对豪宅的接受度，从开始时的莫衷一是转向认可，豪宅由此找到了位于“金字塔”端的细分市场。去年6月份以来，漳州楼市先是刚需购买力放量，再向舒适型房源销售主力过渡，直到年终岁首这波豪宅购买力释放，展现出整个楼市逐步回暖的“金字塔”传导过程。
引领市场 高端豪宅单价破万
年终岁首市场表现较为平稳，但近期两大豪宅开售，却掀起了不小的波澜，购房者猛然发现，漳州的房子已经悄然破万。面向高端客群的豪宅，尽管高价面市，却仍吸引众多购房者，豪宅成交行情格外引人瞩目。
18日，位于芗城区钟法路和青年路交会处的鑫荣花苑二期开售100多套别墅、花园洋房产品，住宅预售价格破万。据福建向荣集团策划赖经理介绍，此次开售总房源约100套，涵盖别墅、多层花园洋房，户型面积33~625㎡，其中，别墅类产品预售3.5万，花园洋房预售均价12000元/㎡。据悉，所推房源开盘当天售罄。
鑫荣花苑二期开售的第二天，19日融信澜园5#楼对外公开，推售观湖楼王160多套房源，户型涵盖125㎡大三房、160㎡大四房。开盘预售均价9100元，不少房源单价破万，当天销售去化率达7成。融信澜园企划主管高经理介绍，从去年4月首次开售以来，融信澜园经过5次开售，这一次开售是较为火热的一次。年底这波改善型房源的购房者，有相当一部分的企业主和返乡置业客。
“融信澜园销售去化了近千套房源，户型比例中，140㎡以上的户型比例占据了大部分。”高经理介绍，融信澜园定位高端豪宅，大户型占据了较大的比重，也是改善型置业群体最为集中的楼盘。
事实上，岁末除了鑫荣花苑、融信澜园两大改善型新盘开售外，其余楼盘均为库存在售，户型面积普遍在120平方米以上。近期，信和御龙天下加推125~137平方米中等户型房源。此外，部分改善型楼盘正进入岁末的暖场蓄客期，售楼部暖场活动频频。中骏蓝湾香郡营销主管张经理告诉记者，中骏蓝湾香郡二期预计将于明年3月份推出72~126平方米的新品，其中126~140平方米的改善比例占据较大的比重。
刺激市场 改善型购买力释放
去年6月份开始，漳州执行新的豪宅征税标准，由原来的5000元/㎡提高为7000元/㎡。单价低于7000元的住宅为普通商品住宅，按照1.5%的标准征收契税；单价超过7000元为豪宅标准，征收3%的契税。
如此来看，年终岁首这波改善型住宅的推售，几个项目销售均价都已经超过7字头。从几个楼盘的地段和配套因素来看，市中心、好地段的房源销售均价，相对其他片区有所拔高。以此次推售的鑫荣花苑来看，老城区地段和学区房因素，是这一楼盘高价的两大主要因素。从目前楼市的供应行情来看，市中心地段的新盘项目屈指可数。鑫荣花苑二期是市中心地段唯一的别墅型豪宅产品，小区划入芗城实验小学的学区房因素，也为其提供价格支撑。
融都新界营销负责人告诉记者，去年6月份以来，先是刚需购买力的释放，再向舒适型房源销售主力过渡，直到岁末这波豪宅购买力释放，是整个楼市逐步回暖，所展现出来的“金字塔”的传导过程。
对于市场来说，改善型购买力的释放，和楼盘的大力推盘有关。由于总价高，高端楼盘的推售频率较慢，一般需要2个月左右的蓄客期。自9月份漳州市场中高端楼盘集中推售以来，经历了2个多月时间的去化和蓄客，岁末这一批中高端楼盘集中入市，刚好抢抓到了正在释放的最后一波改善型购买力。
不过，有业内人士认为，促动刚需购买力最重要的因素，还是来源于市场的氛围。中骏蓝湾香郡营销主管张经理认为，周边楼市的成交行情，特别是厦门市场，将会对漳州市场产生一定的影响，“排除楼市供求关系的异同，至少从市场信心上将会产生影响。”
【观察】 豪宅影响楼市走向 警惕非理性调价
真正意义上的高端豪宅，需要具备的因素很多。对于漳州市场来说，豪宅项目崭露头角，引来了众多争议。不可否认的是，随着市场的逐步回暖，高端豪宅对市场的影响已经出现，几乎从整体上改变了市场的价格布局。
业内人士分析认为，漳州真正意义上的豪宅出现，一方面在极为平淡的环境下，提振了市场的信心；另一方面，豪宅所打造的标杆，排除营销方式、建筑质量等方面，单以价格论，就对楼市格局产生了深度影响。继高端项目拉高价格之后，片区的整体销售均价也跟着水涨船高。不过，从客观上来说，市场的价格受到的影响是多方面的，豪宅只是其中的影响因素之一。
豪宅纷纷入市之后，楼市两极分化的差距进一步拉大，竞争也进一步加剧。竞争意味着优胜劣汰，在业内人士看来，从这个角度上来说，豪宅对楼市的整体品质起到了一定的推动作用。不过，近期整体楼市的回温，引发了业内人士的担忧。在浩瀚置业总经理庄朝阳看来，年终岁首市场尽管被看好，但在售市场价格有水涨船高的趋势。事实上，非理性的调价可能导致不健康的市场，引来政府新一轮的政策调控。平稳而健康的市场，是最好的市场，有谋利冲动的企业要警惕非理性的调价，可能造成市场波动，反而不利长远的发展。
