N本报记者 潇璇
核心提示
转眼间，蛇年春节即将来到，本报购房热线通18859531158也陪伴大伙又走过了一年。近日记者盘点发现，这一年来，购房热线通接到的各种各样购房问题真不少，既涉及房贷、购房资格、税费缴纳，也有些公积金贷款与提取、法律咨询与投诉方面的问题。
本期《房产周刊》服务版，就针对大伙咨询的几大热点问题，进行盘点和解答，希望给予有类似购房问题的市民一些帮助和参考。与此同时，本期服务版是龙年的最后一期，不过春节期间购房热线通以及QQ群仍然开通，如果您在购房置业中遇到困难和问题，仍然可以拨打热线18859531158或加入QQ群260506421咨询和探讨。
关键词 公积金
已有住房超过144㎡不能使用公积金购房
手机尾号5835读者咨询：目前我名下已有一套商品房，产权面积145.97平方米，但是尚未动用公积金，如果现在再买房，用公积金申请贷款，可贷比例几成？
回复：记者咨询公积金管理中心了解到，住房公积金是国家为保障居民基本普通住房而设立的专项资金，按照相关规定，普通商品房的认定标准是以144平方米为界限。
也就是说，如果公积金申请人属于以下三种情况，公积金贷款购房的申请就会被驳回，第一类为：已卖出的原有房产面积在144㎡以上，并且当时已经使用公积金贷款；第二类为，当前要购买的房产面积在144㎡以上；第三类为：目前其名下还有一套144㎡以上的房产。
根据以上规定，这位读者名下已有一套145.97平方米的房产，那么即便是尚未动用公积金，也不能申请公积金贷款购房。
手机尾号1103读者咨询：我购买的房屋是一次性付款的，公积金从未使用过，当前余额有6万多元，能否把余额提取出来用于装修？
回复：公积金贷款不能用于装修，但是购买、建造、翻建、大修自住住房的情况，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。购买普通住房，购房款一次性付清的情况下，可以凭全额购房发票、购房合同或者房产证等方式，申请办理提取手续。
需要说明的是，要在购房合同签订之日起，或者最后一期支付购房款发票上载明的时间之日起，12个月内办理提取手续。所提取的住房公积金，将转入申请人名下的个人银行账户。同一套住房只能提取一次。
读者陈先生咨询：两三年前，我尚未结婚时，购买了一套120平方米左右的住房，当时选择的是商业按揭贷款。妻子婚前名下没有房产。现在，由于公积金缴纳多年未使用，我想用夫妻双方的公积金，再买一套普通住房，能否算首套？
回复：记者咨询公积金管理中心了解到，按照相关政策规定，陈先生婚后购房时，需要到夫妻双方的购房所在地，以及公积金缴存所在地的房地产主管部门，开具名下房屋套数证明。如果夫妻两人名下只有一套房，这套房面积没有超过144平方米，且购买时没有使用公积金贷款，那么再购买的这套房使用公积金贷款时可认定为首套。因此，如果陈先生所说的情况属实，再买房应该可以认定为首套房。
关键词 首套房资格
离婚后名下无房购房或可算首套
读者黄小姐咨询：我是南安人，和前夫结婚时在当地购买了一套房，房产证是前夫的名字。两年前离婚时，房子判给他了，现在我打算买一套两居室，能否算首套？
回复：就黄小姐的情况，记者咨询了泉州一家银行个贷部门，工作人员称，如果黄小姐和前夫购买该套房产时，都没有申请过贷款，或者申请贷款时，黄小姐并不是主要申请贷款人，只是承担共同还贷的义务，那么现在购房可以算首套。反之，首套房的申请将可能被驳回。
申请房贷时，需要提供身份证明、户口所在地无婚姻登记证明、离婚证等材料。如果是法院判决离婚，但是没有办理离婚证的，就要提供《法院的离婚判决书》和《法律文书生效证明》。如果是法院调解离婚，但没有办理离婚证的，则应提供《法院的民事调解书》和《法律文书生效证明》等材料。
手机尾号7125读者咨询：我婚前一次性付款，在泉州购买了一套60多平方米的房产，现在孩子出生了不够住，想卖了再换大房子，能否算首套？
回复：当前判定二套房的标准是以家庭为单位，而且是认房又认贷。也就是说，在办理住房贷款申请时，虽然在银行没有贷款记录，但是还需提供房管部门出示的名下房产套数证明，这位读者名下已有一套住房，无法开出首套房证明，那么再购房的话，申请银行贷款时，会被认定为二套房。二套房的首付要60%，此外在缴纳契税时要缴纳3%，而不是首套普通住房的1.5%。
关键词 税费
15年前购房未办证需根据当前市场价标准缴税
手机尾号8057读者咨询：1998年，我从亲戚手中购买了一套住房，面积约40平方米，总价10.6万元，当时双方只是私下协议，并没有办理过户手续，更没有缴纳相关税费。现在，我想把房产证过户到自己名下，请问要缴纳多少税费？税费的缴交标准，是按照当时成交价，还是当前市场价？
回复：由于种种原因，从朋友或亲戚手中购房，但没有及时办理房产证过户的情况，在实际生活中并不少见。就该读者的情况，记者咨询泉州市地税部门了解到，购买二手房时，一般要缴纳营业税（普通住宅产权满五年可免交）、个人所得税、契税等税费。
其中对于买方来说，产权已满五年的情况下，比例较高的税费当属契税。工作人员介绍，凡转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。具体而言，1997年10月1日前签订房屋买卖合同，尚未办理产权证的，根据闽财农税〔2008〕7号文相关规定，普通住宅按1.5%征收契税，其他按3%征收契税。1997年10月1日至1999年7月31日签订房屋买卖合同，尚未办理产权证的，所有都按3%征收契税。
需要说明的是，像这位读者的情况，缴交标准应该按照目前的市场价格或评估价格来缴纳税费。也就是说，如果这套房屋当前市场价格或评估价为30万元，就要缴纳9000元的契税。
手机尾号1022读者咨询：我要买一套二手房，面积145平方米，请问要缴纳哪些税费？听说超过144平方米，就算是产权已满五年，也要交营业税，是否属实？
回复：在二手房交易中，产权变更时要缴纳的税费有，契税、个人所得税、营业税等，其中根据规定，个人所得税由业主支付，其他契税则由买家承担。营业税方面，根据现行规定，普通住宅产权满五年的情况下，可以免交营业税，未满五年则需缴纳5.5%的营业税。
而该位读者购买的房屋，面积已经超过普通住宅标准144平方米，因此根据国家有关营业税政策规定，要缴纳差额营业税。南新房产市场部经理陈慷慨举例称，如果原业主购买该套房时的总价是100万元，而该读者购买该套房总价为120万元，那么现在要缴纳20万元的差额营业税，即20万元乘以5.5%。
关键词 法律问题
买卖合同签订后七种情况仍可退房
手机尾号0398读者咨询：我是2010年买的房子，合同上约定2011年8月底交房，但是直到现在为止还没有拿到新房钥匙。其间，催了开发商很多次，但是都没有结果，请问我可以退房吗？
回复：一般而言，买卖合同签订之后，意味着买卖交易已经具有法律效力，如果退房即为违约。但是记者咨询多位律师了解到，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在签订商品房买卖合同之后，购房者如果遇到七种情况，就有权要求开发商退房，并且可以要求退还购房款、赔偿贷款利息、违约金等。
具体而言，这七种情况是：延期交付房屋；开发商开发手续不全，导致合同无效；开发商没经购房人同意，擅自变更设计；不能办理产权证；房屋面积误差超过3%；房屋质量导致严重影响使用；房子存在抵押、联建或其他经济纠纷。该读者应该属于第一种情况，可以诉诸法律维护自身权益。
