N本报记者 潇璇
【核心提示】
购房时约定去年交房，但现在还没有动静怎么办？已经付了购房款，遭遇纠纷如何处理？给业主垫资解押二手房有哪些风险？……上周五是3·15国际消费者权益日，本报《房产周刊》秉着为购房者服务的初衷，特别邀请了知名律师——福建闽荣律师事务所主任郑奇伟、福建双鼎律师事务所主任于那刚作客本报，开展“3·15购房特别服务”活动，免费提供法律咨询服务。
热线自3月15日下午3时开通后，短短两个小时，市民来电就有30多个，咨询内容涉及房屋买卖、房产分割与赠与、租赁、物业管理等众多问题。其中，逾期交房、房产分割问题，成为关注热点，多位市民来电咨询。此外值得一提的是，律师咨询热线关闭之后，仍有不少读者来电咨询，为此记者特别对来电进行了整理，并请律师做了解答。
如果您错过了上周拨打热线的时间，还可以将您的问题发送邮件到109088302@qq.com，我们将把各类问题归纳在一起，并咨询律师作出答复。
房产赠与他人需办理遗赠公证手续
【市民来电】
我母亲名下有一套房改房，现在父母都健在，他们希望自己百年之后，把名下这套房赠送给香港的表哥，是不是要办理遗嘱公证手续？另外还存在一个问题，即父母亲膝下有三个孩子，其中一个儿子是反对这事的，那么办理遗嘱公证手续时，是否需要子女全部签字同意？
【嘉宾答复】
福建闽荣律师事务所主任郑奇伟律师表示，从法律角度来说，因为表哥不是法定继承人之一，因此如果父母打算百年之后把这套房给表哥，那么准确而言叫做“遗赠”，而不是“赠与”。另外，该房屋产权是父母的，作为下一辈没有权利干涉父母如何分配房产，所以不需要子女签字。
办理遗赠手续时，父母应该先立一份遗嘱，而后到公证处办理公证手续。办理公证手续时，公证部门会对其进行录音、录像，确定遗嘱是其真实意思表示，即使今后儿子反对或通过起诉要索回房产，也无法推翻该份遗赠手续的合法性和有效性。
【焦点剖析】
“遗赠”和“赠与”在法律上有一定的区别。遗赠，是遗嘱人以遗嘱的方式无偿给予他人财产的单方民事法律行为，为遗嘱人对死后财产归属作出决定，一般是遗嘱人死亡时生效。而赠与是合同关系，是双方法律行为，经要约与承诺取得一致才能成立，一般是赠与人处分生前财产的行为，赠与合同成立时即可生效。
在办理手续方面，载有遗赠意思表示的遗嘱，必须经过公证处公证。此外，根据《继承法》规定，“受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”如果受遗赠人放弃受遗赠的，则法定继承人可以继承该房产。
逾期交房可要求赔付违约金或退房
【市民来电】
几年前，我购买了一套房产，当时购房合同里约定2012年交房。但是去年一年以来，别说交房了，这个项目甚至没有开工建设，现在约定交房的时间早已过去，我应该怎么办？
【嘉宾答复】
福建双鼎律师事务所主任于那刚表示，首先购房者可以和开发商协商，根据合同约定解决此事，若协商不成，则可以通过法律手段维护自身合法权益。一般情况下，如果是开发商原因而导致逾期交房的，业主若想继续履行合同，可以要求开发商赔偿违约金。业主若不想履行合同，可以和开发商解除合同，要求退房并退还和赔偿购房资金以及违约金。
【焦点剖析】
所谓逾期交房，是指开发商在合同约定时间之内，没有如期将房屋交付给业主。该现象的投诉在实际案例中较为常见。碰到这种情况，购房者在维权之前，应该先了解逾期交房的原因所在。如果开发商没有正当理由和合理解释，并且逾期交房的原因非不可抗力因素，那么购房者可根据合同约定，要求对方赔付违约金或者退房。开发商拒绝赔偿，业主可依法向人民法院提起诉讼。
遗产分割父母离婚后孩子仍有继承权
【市民来电】
三十多年前，我父母就离婚了，当时我判给妈妈抚养。后来，爸爸又再婚，而且还生了一个妹妹。我想问的是，此前爷爷留下几套房产给爸爸，今后爸爸不在了，我有继承权吗？是不是可以和妹妹平分？
【嘉宾答复】
福建双鼎律师事务所主任于那刚表示，父亲和母亲离婚之后，又与他人再婚并生有孩子的情况，如果父亲去世了，其名下房产由后妈及两个孩子共同分割。换言之，尽管父亲和母亲离婚，但是孩子仍有继承权。
至于如何分割，涉及父亲名下房产是否是现在妻子的共有财产。如果和现在妻子没有关系，父亲去世之后，就是三个法定继承人均分。
【焦点剖析】
根据《继承法》规定，遗产的第一顺序法定继承人为配偶、子女、父母。法律将子女作为第一顺序继承人而没有任何限制，因此父母离婚，并不影响孩子对其亲生父母的继承权，而且遗产是指包括房产在内的所有财产。
垫资解押二手房主要有三类风险
【市民来电】
我看中一套还在按揭中的二手房，总价110万元。业主让我先交60万元房款解押房产，随后再办理过户手续。我想咨询的是，拿出这么一大笔钱给业主，对于买方来说有什么风险？我应该如何规避？
【嘉宾答复】
福建闽荣律师事务所主任郑奇伟律师表示，购买尚在按揭中的二手房，主要存在三种风险，一是卖家反悔不卖，另一种是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现债权债务纠纷，第三种是卖家恶意诈骗。
为规避风险，首先买方应当在购房合同中对可能出现的这三种风险进行详细的约定，约定好具体的违约责任，而且违约责任应当在法律许可范围内尽可能地加重，以减少卖方的违约可能性。其次，买方应当保存好这个过程中的付款凭证，尽量通过银行转账，转账时要注明款项用途，付款后要求卖方出具收条，收条上要载明卖方收到的款项的性质。
【焦点剖析】
正常情况下，房产要提前还款并解押，需要提前一个月和银行申请，还清余款之后，正常解押还需要一个月时间，随后才能办理过户手续。整个过程时间比较长，基于购买还在按揭中的房产风险巨大，建议聘请律师参与分析、全程陪购。
□快速解答
□一读者咨询：家里有套房，产权证是妈妈的名字，爸爸已经去世。现在妈妈要卖这套房，要不要所有子女签字同意？
郑律师解答：首先，要看这套房是其母亲的个人财产，还是父母的共同财产。如果是前者，不需要任何子女签字，如果为后者，该套房则属于母亲和子女的共有财产，因涉及继承的缘故，处理该房产时需要所有共有权人签字同意。
□一读者咨询：我租了一套房子，当时双方为了省事，没有签订租赁合同，只是口头上和房东约定租期两年。现在刚住了一年，房东就以要卖房为由让我搬走，我应该怎么办？是否可以维权？
于律师解答：首先，合同形式有书面形式、口头形式和其他形式，口头合同也受法律保护，但应提供相关证据；在能证明有口头协议的情况下，出租方式不能让你搬走的，否则就是违约，应承担违约责任；在租赁合同成立的前提下，承租人是有优先购买权的，但是行使优先购买权亦应符合相应条件。
□一读者咨询：我们购买一手房的时候，水、电、气等配套建设费用，是不是应该包含在房价中？如果开发商或物业仍叫业主缴纳这些费用，我们是否可以拒绝？
郑律师解答：水电气开户费、安装费，应该包含在房价里头。作为开发商来说，卖房时应当包含这些设施，故开发商无权要求买房人缴纳。
□一读者咨询：我在桥南买了套房子，已经交房，手续也已经交完了。现在要装修时，物业和水泥沙合伙，水泥、沙商户都让我找他们买，这个费用比较高，我说自己装修，不找他们买，但是他们想方设法不让我在外面买的沙石入场。
于律师解答：这种情况在实际生活中较为常见。从法律上来说，物业没有权利干涉装修材料从哪里购买的事宜。业主怎么装修，在哪里买材料，物业没有权利阻挠你。如果发生冲突，可以报警，也可以通过法律诉讼的方式来解决。
