N本报记者 张宗伟
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拥有18年开发历程的A股上市名企泰禾集团，于去年成功竞得泉州华大片区16号地块，开始进军泉州，引发各方关注及热议，可以说，泰禾集团入驻泉州，是泰禾集团跨出福州，走向福建、走向全国的重要战略布局之一，显然，对于泰禾集团而言，无疑是一次具有里程碑意义的扩张之行。
那么，作为一家有着强大实力及知名度的房企，其进军泉州，将为泉州房地产市场，特别是泉州城市商业格局，将带来什么样的冲击和影响？这家去年在福州创下商业销售神话的上市集团，是否将在泉州创造新的热点？75万平方米恢弘体量的泉州华大泰禾广场，将如何演绎其“精品商业模式”？这家提出“学习万达、超越万达”的上市房企，又将在中国有着怎样的商业布局？
带着一系列的疑问，4月2日上午，本报记者探访泰禾集团福州总部，并与泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康先生，展开了一场2个小时的对话。
进军泉州投70亿元造75万平方米综合体
去年9月，位于泉州城东华大片区的2012-16号地块，举行公开拍卖引发各方关注，众多实力房企参与角逐。经过90轮的激烈竞拍，该地块最终由来自福州的知名房企——泰禾集团，以11.1亿元的价格成功竞得。至此，此前传得沸沸扬扬的泰禾集团进军泉州地产，终于尘埃落定。该地块是泉州城市规划的大型商业中心,地块面积超过10万平方米。短短时间，泰禾集团以超前的速度，对该地块进行前期的定位及规划。
“华大泰禾广场的规模及体量较大，甚至远超过目前泰禾集团在福州的五四北、东二环泰禾广场，投资额将超到70个亿。”泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康接受本报记者采访时介绍，华大泰禾广场项目总建筑面积达到75万平方米，由大型购物中心、国际风情商业街、1万平方米城市广场、白金五星级酒店、5A甲级写字楼、顶级SOHO办公、高端人文住宅等多种业态组成，融合居住、商业、办公、餐饮、文化、娱乐为一体。
踞城市新核，战略布局大型综合体
泰禾集团之所以坚持最后并成功竞得华大片区商业地块，在于这一片区未来强大的发展前景。“从华大片区以及整个东部，我们看到了泉州城市商业未来的发展趋势。”朱进康认为，泉州老城区发展相对成熟，而且可开发的腹地相对有限，未来可供商业发展的空间并不大，相反，未来随着泉州环湾城市开发的不断推进，泉州城市新中心成为未来发展的新领地。“这一点，从福州等城市的商业发展历程上就可以看得出。”他举例说，当年，福州万宝商圈的诞生，区位区域是其中重要的因素之一，万宝商圈刚好处在老城区通往金山等区的交通要道，这个位置的作用异常显著，是福州老城区与城市新区连接地带，来往人流量大，为商业发展提供了人流基础，而有了人流才能创造商流。同样例子，比如，泰禾集团目前正在开发的东二环泰禾广场，正好处在福州东部新城和马尾新城重要位置，这里是福州城市发展的方向，同时，又靠近老城区，因此，拥有地利优势。
反观泰禾集团在泉州全新开发的华大片区，亦是如此，华大泰禾广场项目可谓集“天时、地利、人和”于一身，其真正意义上成为承载老城区、对接新城区的城市商业中心。这个项目刚好处在泉州城市东大门核心位置，从区位来看，这里是泉州城市发展的新热点，324国道即将拓宽改造，打造泉州北迎宾大道，安吉大道、城东大街、北山隧道等大型路网，以及目前已规划的城市轻轨，将这里与泉州老城区、东海片区、台商投资区、洛江新城，以及惠安、泉港等地连成一片，而国道、高速出入口等，更是让这一区域成为城际重要的交通核心枢纽。
值得关注的是，目前泉州城市建设发展迅猛，除了此前已投入开发建设的城东新区之外，9500亩华大片区改造工程，也在顺利进行中，未来这里将成为泉州城市新中心，也将成为泉州城市的繁华所在。
GDP全省第一 凸显巨大消费潜力
而当谈及当初为何把布局的目光率先关注泉州时，泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康谈得更多的则是对泉州经济实力的看好，以及对泉州未来商业发展空间充满信心。
他表示，泉州经济实力雄厚，为商业地产发展提供了强大的支撑基础。可以说，从全省各个市来看，泉州商业潜力及前景被广泛看好。其原因在于两大方面，一是泉州城市人口规模大，整个大泉州地区的人口数量达到800多万，在全省排名第一；二是泉州的经济总量大，GDP连续多年排名全省第一，2012年全市的GDP更是接近5000亿元。从这些数字就可以看出泉州本身所具备的经济实力及消费基础。
与此同时，泉州本身的商业发展现状、城市人均零售消费，与经济发展形成鲜明反差。按照目前的现状，泉州目前的商业发展远落后于省内的福州、厦门，当然，与国内其他一线城市相比，差距更为明显。
泰禾广场入驻 改写泉州商业格局
可以说，随着泰禾集团的入驻，华大泰禾广场的开发，泉州城市的商业格局，将被打破。对此，朱进康认为，华大泰禾广场对泉州商业地产格局的影响，不仅在于泰禾集团为泉州带来了国际最前沿的商业地产理念，而且把自身“精品商业模式”引入泉州。
朱进康认为，商业地产发展可大致分为三个阶段来解读，第一阶段是自发形成阶段，特别是一些传统的商圈，这种现象最为明显，很多项目在开发及选址时，研究的还不够充分，更多是由于城市本身的商业发展需要而随之诞生的；第二阶段是商业地产快速发展及规模化阶段，这主要是基于商业地产的扩张的发展布局而迅速崛起的；第三阶段就是我们所说的精品商业时代，其更加注重商业个性化需求及体验式消费。泰禾集团商业地产就是独创的“精品商业模式”定位。
可以说，在国内商业地产巨头纷纷到福建各地开拓之前，福州、厦门等地，已经形成各自相对成熟的商圈，比如，福州的万宝商圈，厦门的SM商圈等，而相比之下，泉州的整体商业还有待提升，商业的聚集区主要分布在老城区的打锡街、涂门街、中山路、南俊巷以及丰泽广场一带，商业模式大多停留在“百货+超市”的模式。由于此前的商业规模较少，规划更是难以与当前大型商业体及新兴商圈相比，因此，传统的商业难以成为城市商业的引领。而未来，随着华大泰禾广场的开发及运营，泉州城市商业格局，将重新被改写。
高端对话
引领中国高端商业地产
泰禾集团底气何在？
本报记者：“泰禾集团提出了要‘学习万达，超越万达’。那么，目前泰禾集团学习万达什么？又将如何提升，并实现商业地产领域的突破，真正超越商业地产开发巨头呢？”
朱进康：作为商业地产开发领域的后起之秀，泰禾集团一直以行业引领者的姿态，定位未来的发展方向。因此，我们要学习目前国内商业地产领域巨头，一是学习速度，国内商业地产巨头一个很重要的特点就是速度非常快，当然，我们现在是做到快中有稳，“快”体现的是泰禾的速度，目前我们正常做到24个月左右开业，“稳”则体现我们对项目品质的要求。二是要学习“满铺开业”的举措，现在很多商业地产项目都是建好之后再招商，属于陆续开业的模式，但这对于商业后续运营会有影响。因此，我们要实现“满铺开业”，今年八月份准备开业的五四北泰禾广场将会实现“满铺开业”的既定目标。
当然，除了学习之外，我们也在突破和超前，真正成为中国高端商业地产的引领者。可以说，作为一家迅速崛起的品牌房企，泰禾集团未来在商业地产领域的开拓有了更为明确的方向。泰禾商业地产项目要做“精品商业”，并把项目当地的特色、当地的需求，有效地融合进去。事实上，对于商业地产而言，其开发和定位的个性化是非常鲜明的，每个城市、每个商业地产项目，都因为城市特性、消费模式、消费习惯的不同，而促使商业发展模式及定位，要有差异化。因此，我们目前所提出的“精品商业”，就是要走差异化，根据不同商业地产项目所处的城市、区位的不同，进行量身打造，以更加满足和适合当地的消费需求。这就是我们的独到定位和优势。
同时，我们除了比肩国内、国际的商业运营方式之外，也在商业地产领域创造了多个第一，比如，设计了反向停车引导系统，通过停车卡刷卡，让车主能第一时间确定车辆的位置，方便车主。比如，将在商业广场将实行VIP停车专享，甚为高端VIP开设专属的ETC车辆通道。
本报记者：“您刚才提到泰禾集团走‘精品商业模式’，那么，其与目前国内商业地产开发的差异性在哪里？泰禾集团又是如何实现差异化？”
朱进康：精品商业模式是目前商业地产领域开发较为前沿的理念，我上面也提到商业项目未来将更加注重本土消费需求的个性化，以及更加注重体验式消费。因此，我们在具体项目开发上，区别于目前国内商业地产巨头的差异化表现在下面几大方面。
一是泰禾集团商业地产项目更加注重各个项目的特性及需求。目前众多商业地产项目千篇一律、千层一面，这样就很难实现与本地消费市场的有效融合。而我们更加注重的是商业地产的量身定制，即开发的商业地产项目，会根据未来的消费人群做了精心布局。比如，华大泰禾广场项目，除了拥有区位及城市发展机会之外，同时也拥有华侨大学学区资源的优势，那么，如何利用这一优势，如何有效引导消费，就是这个项目在商业定位的差异化之一。
与此同时，我们从来不用一个模板在做事，比如，福州五四北泰禾广场这个项目，整个产品是请英国思邦做的，福州东二环泰禾广场的项目，请的是一个国际的团队来做。例如，SOHO办公楼部分，请的是上海豪张思，购物中心请的是美国的LLA，酒店及5A写字楼部分，则是请美国RTKL。我们就是希望通过把国际顶尖商业各个流派的人才，融合在一起，实现真正的精品商业模式。
二是我们在整个业态布局及动线规划，更加注重消费体验。泰禾广场在业态布局上，做了很大一个改革，就是“去百货化”，当然，也这显示出泰禾集团的眼见和魄力。事实上，在商业广场内，百货体量大，达到数万平方米，破坏整个规模动线，并影响到消费体验。
三是我们更加注重整个商业规划的布局，做到两个商业中心，并实现24小时动线消费互动。事实上，泰禾广场在规划时，通过科学的布局，打造了两个商业中心，一个是购物中心、一个是商业步行街区。现在很多商业广场都存在这样的问题，即人流与购物中心进行直接互动，而步行街却缺乏独立的人流动线，导致后期很难经营。到商业广场的消费者，很大一部分属于有车一族，而不少商业广场的做法是停车场只与购物中心相连，但却没有与步行街直接贯通，这样，步行街的消费人群就受到很大的制约和影响。而现实的情况是购物中心靠品牌带来人气，步行街靠人气吸引品牌。
因此，我们打造了两个商业中心，首先在规划上进行科学合理布局，让停车场的车主能顺畅往来于步行街、购物中心，同时，我们也通过合理的动线规划，让购物中心的人流全天候，特别是晚上十点之后与步行街有效互动，这就是我们提出的24小时动线，这个24小时动线的理念，也是中国首创。
本报记者：“作为商业地产领域的后起之秀，泰禾集团提出做中国高端商业地产引领者，那么，泰禾集团的优势在哪里？”
朱进康：泰禾集团做中国高端商业地产引领者，并不只是停留在口号上。除了泰禾集团本身所具备的财力、实力、理念之外，很重要的一点也在于泰禾集团在商业地产领域的定位、整个商业地产核心团队，以及商业运营能力。
早在泰禾集团进军商业地产之初，就提出了更加专业化和细致化的定位。泰禾集团从进军商业地产时，就下大力度对内部进行优化及改革，并彻底把商业与住宅分开精细化运营。
在商业地产领域，泰禾集团设立了专门的商业地产研究中心，并将这一中心放在北京，占据人才高地优势，其团队更是汇聚了全国各个房企巨头及其他领域的优秀人才，来自各个流派的人才在一起，更有助力完善整体的人才构架，发挥整个优秀团队的力量。同时，在整个项目的合作企业中，更是聚合国内、国际一线团队的力量和视野，比如，泰禾广场商业项目中，甚至融合了包括来自美国等地的国际顶尖团队的合作。
同时，在福州和上海设立了两大招商中心，招商中心同样打造了一支强大的招商人才团队。因此，各个泰禾广场的招商非常成功。在这里我举几个例子，今年即将开业的五四北泰禾广场，200多个知名品牌中，有超过30%是首次进入福州；而我们的东二环泰禾广场将进军奢侈品领域，拟引进Gucci、Prada、Burberry、Zegna、Armani……等国际奢侈品牌，成为福建顶级商业的引领者。
□房企解读
全国布局泰禾广场
开辟全新商业帝国
作为一家创建于1996年的A股上市企业，泰禾集团的每一个布局、发展，都吸引了无数人的目光。泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康介绍，泰禾集团是一家涉足住宅和商业地产开发、化工、矿业、金融证券、生物医药等领域的实力企业，同时，其也是福建海峡银行第二大股东，并注资东兴证券、农商银行，企业资金实力雄厚，至目前止，泰禾集团已经深耕市场18年。
2010年，对于泰禾集团而言，是具有重要意义的一年，泰禾集团开始进军中国高端商业地产，并开创了属于自身定位及特色的“精品商业模式”，以此打造全新的城市地标及城市综合体，至此，泰禾集团实现了从单一高端住宅开发模式向高端住宅与高端商业地产双轨并行的发展模式。
泰禾集团商业项目持续受到关注，2012年，泰禾集团福州两个商业广场项目，创下了年销售金额48个亿的盛况，引领福州市场。朱进康介绍，泰禾集团要从福州第一，做到福建第一。因此，此次进军福建省人口最多、经济最强的城市——泉州，对于未来布局而言，具有重要的战略意义，这也是泰禾集团短短时间内同时拿下泉州华大泰禾广场及石狮泰禾广场两个项目的原因，而未来，省内的厦门，全国中心北京，以及广东、浙江等沿海一线，也是布局的方向和重点。“我们希望在未来的三到五年内，在全国布局15—20个泰禾广场。” 朱进康表示。
可以说，这家源自于福州的实力企业，已经开始走出福州，争战各地，开辟属于自己的商业帝国。
