N本报记者 朱远娥
白志强 文/图
核心提示: 上周，漳州召开经济分析会，公布一季度主要经济指标。其中涉及房地产行业，一季度新建商品房销售面积增长221.8%，房地产市场开局旺销，和去年同期相比，增幅显著。但是，全市完成房地产开发投资仅增长8.3%，市区则下降19%；新开工面积也只增长19.8%。新房开发投资大幅下降，新开工面积增幅放缓，都意味着房地产开发“减速”。
据漳州住建局的相关人员介绍，此轮开发减速将一定程度上影响新房的后市供应。今年底明年初，新房供应量将会有所萎缩。据了解，房地产开发“减速”的主要原因在于，近3年土地供应下降，土地出让规模萎缩，而历年成交土地基本上已经在去年消化，市区大宗可开发的土地不多。同时，今年土地购置费下降的幅度比较大，造成了投资后劲不足。
——现象——
一季度楼市旺销 房地产开发“减速”
上周，漳州召开的经济分析会，公布一季度主要经济指标。今年一季度，漳州新建商品房销售面积同比增长221.8%，房地产市场开局旺销，和去年同期相比，增幅显著。据了解，去年1~3月份，漳州商品房销售面积34.61万平方米。
在商品房市场一片供销两旺的形势下，新房开发投资却出现下降，新开工面积增幅放缓，显示房地产开发投资后劲不足。据了解，去年一季度，开发投资仍呈现上涨形势，但土地购置费则同比下降近4成，显示开发企业的投资信心不足。而今年，市区开发投资下降19%，新开工面积只增长19.8%。
——分析——
近3年土地供应下降 影响后期开发投资
行业分析人士认为，近3年土地市场冷清，历年成交土地基本上在去年已消化，目前市区大宗可开发的土地已经不多，因此今年土地购置费下降的幅度比较大，造成了投资后劲不足。
据了解，2010年漳州国土局公布的土地出让成交公告显示，当年土地出让首牌16幅地块，总面积约为95万平方米。从2011年开始，大连万达广场、海峡农博汇、厦门佰翔圆山酒店等商业项目陆续动工开建，2010年土地供应量开始释放。随后，住宅项目四季园著、水仙都市在2012年开盘面市。今年是2010年供地的最后一波释放期，包括永年地产、瑞华地产、民兴置业等开发企业，成为2013年楼市供应的主力军。
数据显示，历年成交土地的去化在2012年达到高峰，今年随着2010年土地市场的全部释放，房地产开发将从高峰回落。事实上，近三年时间以来，漳州土地市场的供应量明显下降。2011年，土地出让总面积40多万平方米，挂牌的土地多以略高于底价的价格出让，拿地成本普遍降低。
2012年9月，市国土局挂牌出让19宗国有土地使用权，成交17宗，流拍2宗。成交的17宗国有土地中商品住房开发用地只有3宗，占成交量的17.65%，面积为64121.35平方米，相比2011年成交的国有土地商品住房的开发用地量减少5宗，面积减少119.33万平方米，仅为2011年商品住房开发用地量的5.10%，土地供应量不足，影响后期开发投资的投入量。
——影响——
供应存量逾300万平方米
供销影响将滞后1~2年
“房地产投资回落的影响将会滞后，比较直接的影响是新开工面积的放缓，将很大程度上影响后市新房的供应。”中天置业总经理郑诗德认为，漳州新房开工面积的增幅放缓，意味着后市的新房供应量将会有所萎缩。
记者了解到，今年，市区新开工的项目仅有东部几个中小型新盘项目，包括永年阳光美学、瑞景城、翼特丽景城等新盘。大盘在售项目，大部分在去年就已经开工建设。目前，市场在售房源不少，新房开发投资和开工量的影响将有滞后性，新房供应的萎缩预计将在今年底明年初显现出来。
不过，业内人士认为，因目前市场仍有一定的存量，未来1~2年时间，对市场的冲击不会很大。据了解，尽管近3年来漳州土地供应量确实有所下降，但是此前大量拍出的地块当中，仍然有一定的市场存量。统计数据显示，从2008年至2012年，近5年时间以来，漳州市区新房供应总规模达到956万平方米，而从2009年至2012年，新房销售总面积达到597万平方米。供销相减，目前市场上的存量规模还有逾300万平方米体量。
这些体量集中于几个体量较大的楼盘，如福隆城、信和御龙天下、福晟景山小区等在售和将售项目。不过，事实上，在2008年以前的土地供应当中，还有一部分超级大盘的土地存量并未纳入其中，如2003年就拍下东部百万平方米地块的特房锦绣碧湖，以及西部片区的香江新城也达到百万平方米的体量。
“以漳州每年消化120万~150万平方米的规模，近5年来的供应存量在1~2年内即可消化完，因而目前的存量并不存在太大问题。”浩瀚置业总经理庄朝阳表示，近5年时间来，漳州的新房销售从2009年以前的供不应求，到2010年达到平衡后，已经维持了三年的供销平衡，市场较为健康。以目前的存量来看，供应量仍相对充足，未来1~2年时间，对市场的冲击不会很大。
