新政出台后的第二周，厦门楼市已整装待发进入备战阶段，上周（4.8~4.14），虽无新房源公开入市，仅海上·五月花一楼盘新批预售，尚未开盘，不过，各楼盘在营销活动上较活跃，以岛内高端盘和岛外别墅等改善型项目为主，且多个楼盘在近期有推盘计划。
为何高端盘纷纷亮相，相反，刚需楼盘按兵不动？这和3月刚需盘唱主角的局面形成强烈反差，这其中有何营销门道？对于刚需和改善型购房者，4月是出手的好时机吗？对于后市走势，城市年轮（中国）机构认为，4月整体市场供应骤减，市场或出现短暂的供应真空和阶段观望，市场热度将降下来，厦门楼市将进入“慢卖期”，而楼盘卖得好坏将与产品品质成正比。
周报
上周仅一盘获批售 各区成交明显下滑
据厦门房地产联合网统计数据显示，4.8~4.14全市新房成交量为1488套。上周厦门住宅成交611套，环比下跌31.88%，日均成交约87套。岛内住宅成交109套，环比下跌62.80%，签约面积16485.23平方米，占全市住宅总成交面积16.27%；岛外住宅成交502套，环比下跌16.89%，签约面积56192.52平方米，占全市住宅总成交面积83.73%。
从各区成交情况看，岛内湖里区成交量较上周相比骤降203套，思明区成交量成交上涨，比上周多了19套。岛外本周成交量集美成交量下滑但仍居首，其余区域成交上涨，集美区住宅成交253套，环比下跌47.07%，位居楼盘成交排行榜第一位；翔安区成交141套，环比上涨166.04%，位居楼盘成交排行榜第二位；同安区住宅成交80套，环比上涨77.78%，位居楼盘成交排行榜第三位。
从供应情况看，上周仅海上·五月花一盘住宅新批预售，新增供应约1.2万㎡，尚未开盘。受厦门国五条细则出台等多因素影响，上周成交热度稍降，但4月中下旬仍有大量楼盘预告加推，供需互动，市场并未冷却。
现象
改善型房源“抢镜” 刚需楼盘蓄客为王
上周虽无楼盘有新房源入市，但楼市并不冷清，各类营销活动轮番登场，其中，岛内高端盘和岛外别墅项目集中亮相。上周六（4月13日），岛内信和中央广场举行销售中心开放典礼，为即将推出的93~176平方米新品积蓄人气；同日上午，海上·五月花海语墅二期新品发布，并正式公开了三套别墅样板房；水晶湖郡“岛墅108鉴赏沙龙”也于当天下午向购房者全面解读项目108套别墅；同安的温泉养生别墅大族·泉天下项目也盛邀新老业主品鉴新品组团“藏珑”，并将于近期推出。
而相比高端盘各类花哨的圈层营销活动，刚需盘则走实在路线，开展各种看房车活动，踏踏实实地蓄客拓客。
观察
新政后别墅大户当道 品质优者得天下
高端盘在新政后不约而同地亮相，这是巧合还是巧妙？政策敏感时期，到底谁在买房？
大族·泉天下副总经理肖洪波先生认为，这个时机推别墅产品，是开发商正常的推盘计划，和岛内高端项目相比，岛外别墅的优势在于自身独特的自然资源和价格优势，而对于改善需求的购房者而言，买房要考虑的要素更多也更加理性，对于高端楼盘而言，需要和客户磨合的时间也更长，因此只有通过有针对性的圈层营销活动，才能更快地打动客户，让客户更了解产品。
记者在泉天下项目现场，采访了老业主施先生，他说自己在岛内已有一房，现在已退休，买别墅是给自己和老伴养老，他说年轻时是用命挣钱，现在老了是用钱养命，选择岛外是因为这里空气好、环境美。他坦言，自己还想在岛内买套学区房，主要是为了能让自己的孙子读好学校，但从目前市场环境看，岛内新盘少，房价高，会选择暂时观望，等时机成熟了再入手，反正不着急。另一位侯女士，最近都在看岛外的别墅，她说，自己多年前在岛内买了个小户型，现在生活好了想改善换个大户型，可是岛内房价居高不下，买个150平方米的平层动辄三四百万元，这和岛外别墅的价格相当。在水晶湖郡108岛墅品鉴现场，意向购房者朱女士说，对于购买改善型住宅自己最看重的是居住环境和楼盘品质，平时工作很忙，想要有一个可以修身养性，能让身心放松下来的居所。
新政出台后，对于改善需求的购房者可选择的楼盘不少，不急着购买，可以好好对比，观望情绪也加重；而对于把目光锁定本岛高端客户群的改善型楼盘，则更像是热锅上的蚂蚁，不提前拉开抢客序幕，客户将会越来越少，于是岛外别墅开始扎堆亮相，和岛内平层大户争抢客源。不过，高端楼盘在新政后，逆市而上，能得客户者必定是产品品质上乘者。
趋势
开发商苦练内功
外地购房者 抢占“商机”
这一波楼盘营销活动仅仅是预热，是对市场的试探，是对购房者心理的“把脉”，下一阶段将是真枪实弹的推盘销售。据了解，4月下旬或5月份，岛内市中心高端盘厦禾·裕景、湖边水库宝龙·御湖官邸、翔安区的刚需盘阳光城·翡丽湾、泰禾·红门、特房·锦绣翔安等楼盘都将有新房源入市。
对于新政下的楼市，厦门万特福房地产开发有限公司副总经理张云雷认为最受益的是消费者，因为市场客户在减少，这逼着开发商要细分市场的需求，更要苦练内功仔细钻研产品，而不仅仅是建好一个楼盘就可以赢得客户的认可，因此这对消费者而言，购买的产品也将更符合自身的需求，对开发商和市场而言也是好事，开发企业会变得越专业，市场也会更良性。在新政背景下外地人暂时被限制的厦门市场，张云雷也表示很乐观，他说，厦门是福建的厦门，不管政策如何变化，始终看好厦门这个城市，看好厦门这个市场。
在此，记者提醒有资格购买的本地或者外地购房者而言，要谨慎入市，货比三家，不要让恐慌冲昏了头脑，而对于暂时不能购买的外地购房者不要轻易放弃，在住宅的选择上，可关注销售周期较长且上涨幅度偏小的岛外别墅产品，仔细对比，待明年时机到来方可入市。此外，对于外地购房者而言，在限购住宅的“空窗期”可将目光瞄准不限贷不限购的商业地产，抢占商业地产的最佳时机。
记者 郑薇
