记者 郑薇
开题语
小复式 大作为
近期市场上涌现一批势头强劲的“黑马”产品，它就是面积在90~140平方米左右的小复式产品，受到首置和首改型客户的热捧。这类小复式以实用、性价比高、回报大等优势，迎合在限购时期，购房者如何花最少的钱做到一步到位的置业需求，迅速在市场上走俏。
除了住宅产品外，不限贷不限购的SOHO也推出了创新型的挑高产品，办公起居一体的高效办公模式颇受年轻一族的青睐。
那么，目前市场上有哪些小复式产品？它们互相比拼的是什么？如何从同类产品中脱颖而出？本周刊将分别走进住宅及SOHO类的小复式产品，为您揭开小复式的神秘面纱。
住宅篇
复式产品在市场上一直以少数派存在，因层高的特殊性而成为住宅中的稀缺产品。在住宅产品普遍热销的市场环境下，即使复式产品很受欢迎，但开发商大都不愿牺牲层高去迎合少数人的需求。而当限购环境下，市场发生变化，改善需求被抑制，大户型产品因总价高而受限，纷纷改变策略，通过缩小户型、赠送面积、提高空间利用率等方式吸引购房者关注，因此，小复式产品应时而生，性价比更高。
[名词解释] 跃层与复式的区别
跃层在定义上是指一套房屋占用两个楼层，有内部楼梯连接。而复式是起源于跃层，又优于跃层，一般复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯，所以，跃层不一定是复式，而复式一定是跃层。
[现象]
近期，市场上不少楼盘看准复式住宅的潜力，纷纷推出了复式产品。值得注意的是，这些复式产品的面积大多集中在90~140㎡左右，较之前动辄150~200㎡的大复式产品明显小了一号。
建发·中央湾区一期“珊瑚海”的热销户型之一，即110㎡的A2复式户型，挑高6米，可做成三房两厅三卫，二期“琥珀湾”也将推出此户型；世茂·湖滨首府2013年新品“湖鼎”中就含有110㎡、141㎡、124㎡这三种复式户型，十分抢手；位于环东海域的金帝·海上海新入市产品中主打的就是85~135㎡的创新亲海复式，挑高6米。此外，还有一些楼盘将复式包装成“类别墅”或“洋房”，其实是换汤不换药，如海沧万科城推出101㎡mini墅，两层叠加户型，可做成四房两厅双阳台。
[观察]
为什么复式产品要“瘦身”？这些小复式产品暗藏什么玄机呢？什么样的复式产品更受市场欢迎呢？小复式相比大复式，产权面积越来越小，可是赠送面积越来越大，这正迎合了首置及首改型购房者一步到位的置业需求。
“瘦身”迎合需求 降低购买门槛
这种小复式产品之前就出现过，如2009年亮相的位于岛内厦禾路的“城立方”项目，挑高5米小复式，60㎡就能做到三房，高得房率受到市场热捧，未开盘就已蓄客上千组，成为岛内热销复式的代表；而岛外位于集美新城的中航城·国际社区，2011年9月首推100~125㎡的三房、四房复式产品，在市场上引起热烈反响，后有多次加推110~137㎡“繁花里的复式”产品，次次都热销，这也验证了小复式产品的潜在市场。
过去市场中出现的复式楼中楼多是150~200㎡大面积产品，大多位于岛内，面积大，总价高，主要是满足改善型购房需求。而大面积带来的高总价也使得复式楼中楼产品的受众较为狭窄，加上在限购政策下改善需求大量受限，这类产品的销路反而不如平层产品。于是，为迎合更多首置及首改需求，给大复式“瘦身”成为当务之急。事实证明，小复式更能适应市场需求，也大大降低了购买门槛，价格更亲民，自然更受欢迎。
走创新差异路线 追求高附加值
小复式产品的出现是市场需求细分所致。目前市场需求已经不能单纯地分割成刚需和改善型用户了，而是要根据实际，挖掘出更具体的需求，如年轻人和父母一起住，如何更和谐？年轻父母如何更好地享受二人世界？加上岛内岛外大户型遍地，除了价格差异之外，要想赢得市场，必须在产品上作出差异化竞争，提升产品性价比，创造更多附加值以及具备竞争力的独特卖点，让购房者以更少价格买到更多空间，以另一种方式赢得市场。
例如，同样是100㎡左右的户型，复式和平层相比，得房率更高，上下两层可以做到动静分离，对于三代同堂的家庭，老人可以住在一楼，年轻人和小孩可以住在二楼，互不干扰，又可以互相照顾。这正是小复式产品的高性价比所在。此外，加上较大面积的赠送，像建发·中央湾区110㎡左右可以做到三房两厅三卫、金帝·海上海85㎡的亲海复式可以做成大三房，117㎡大四房，比起很多同等面积的产品来说，有限空间超值多一房。这样既满足了生活需求，价格上也能够承受，一步到位更省去未来换房的麻烦，可以说是一种高附加值的产品。
