N本报记者 廖明生 文/图
5月25日上午龙岩市新罗区闽西交易城二期内，1000多位嘉宾共同见证了闽西义乌小商品交易城的盛大启动。这个建成后全省最大的小商品集散地的启动，同时也标志着新发现广场由零售转向批发的转型。
据了解，2011年正式营业的新发现广场，在龙岩百货零售业曾经盛极一时，但由于一些客观原因，去年开始经营不利。随着万达、恒宝、万宝、宝佳等城市综合体的逐步进入，开发商临危求变，寻求一条转型的道路。最终，在龙岩市和义乌市两地政府的努力下，引进了义乌小商品交易城。
困境
交易城一期逐渐落后
二期冷清
说起闽西交易城，不仅龙岩人家喻户晓，而且还曾是周边的三明、南平以及广东梅州、江西赣州等地的很多商家最青睐的小商品批发市场。2001年交付使用后，闽西交易城经历了辉煌的几年：2004年交易额达人民币39亿元。被国家经贸委和省经贸委列为全国、全省重点市场，2002年、2003年两年连续成为福建省纳税百强企业。
但随着广东、江西等地的小商品交易市场逐渐成熟，闽西交易城逐渐显出“疲态”。不仅外地客商少了很多，县城的不少商家都到邻近的广东或江西批发。由于规划时道路较为狭窄，且没有统一规范的管理，如今的交易城显得很杂乱。
而以新发现广场为代表的交易城二期，始终没能形成气候。据了解，新发现广场起初的定位是为交易城一期服务的商业综合体，以零售为主。“刚开始确实招了不少商家，但后来发现生意不好做。”如今负责闽西义乌小商品交易城项目的总经理杨帆告诉记者，失败的原因，一是因为交易城客流虽多，但能留下购零售商品的很少，零售做不过批发；第二个原因就是市区内很多商业综合体的兴起，对新发现广场冲击很大。2011年正式营业一年多后，不少商家便退出了新发现广场。
转机
政府牵头
引进“义乌模式”
从去年底开始，新发现广场的开发商福建“合生创展”房地产有限公司便开始寻找一条适合该项目的模式。经过大量的走访，开发商最终认为义乌小商品城的模式最适合该项目。“首先是之前交易城聚集了大量的客流，有着非常良好的基础。”据杨总介绍，经过调研，他们发现整个福建还没有一个真正意义上的小商品城，“而新发现广场内的配套设施，非常适合做批发市场。”
去年底，开发商找到了深圳市华睿行商业地产顾问有限公司的团队，由总经理杨帆牵头该项目。开发商向市政府汇报该情况后，得到了市领导的充分肯定。“市政府也一直在寻求闽西交易城的二次升级。”杨总说，市领导出面，找到了义乌市政府，双方达成了战略合作关系，“由义乌市政府和义乌小商品商会牵头，使得义乌的商家能直接将货源送过来，这也是福建唯一一个配送点。”
新发现国际广场打破闽西小商品市场现有的以个体户、经销商为主的商户结构，建立以厂家、代理商为主的全新模式。鉴于目前龙岩小商品市场存在高额进场费、高额租金的现象，闽西义乌小商品城的租约为5年，前两年免租金。据悉，闽西义乌小商品城将于8月18日进行试营业，9月19日开业。
□专访
龙岩商业地产开发提前
杨帆，深圳市华睿行商业地产顾问有限公司总经理，从1999年开始涉足商业地产行业起，在全国各地已经运营了数十个商业地产项目。龙岩商业地产的现状如何？开发商对商业地产开发需要注意什么？市民在投资商业地产时应该如何选择？昨日，记者对杨总进行了专访。
市场：提前开发，符合长远规划
此前，不少人都认为龙岩的商业地产特别是商业综合体开发过快，甚至不少业内人士都认为龙岩综合体将面临空前的竞争。对此，杨总却有不同的看法，“我认为龙岩整个商业地产的开发只是提前开发，目前各个开发商的压力确实并不大。”
杨总分析说，从目前中国地级市的城市化进程看，差不多是57%，以龙岩为例，近300万的人口，“城市中心人口比例大约是10%，但这个数字今后会逐渐增加。”按照目前国内人均商业面积1:1.5的比例，龙岩的商业地产面积从长远看是合理的，“但是政府部门在规划商业地产时要合理、有计划地放商业地块。”
开发商：明确定位，重在运营
而开发商在开发商业地产时又该注意哪些？杨总说，开发商最重要的是明确自己的定位，“商业地产和住宅不一样，定位很重要。”据杨总介绍，地级市的商业大致分为三个等级：市级商业中心（例如中山路）、副市级商业中心和集中区域商业中心。“未来发展的重点肯定是副市级商业中心，这里是未来行政、金融的中心，消费能力是最强的。开发商应明确自己的属于哪一类中心，再根据定位选择商品的档次。”
其次，杨总还谈到了商业地产开发的大忌，“开发商如果卖完商铺就走人的话，这个商业体是很难做起来的。”杨总说，开发地产容易，关键在于运营。而龙岩目前几个商业综合体都不太成功，大的品牌很难引进，这又是为什么呢？杨总分析说，近两年来，由于经济形势并不好，很多大的品牌都放慢了扩张的脚步，而龙岩的商业地产又集中放量，“两者矛盾直接导致一些商场很难引进好的品牌。”
投资者：投资商铺，重点看运营商
众所周知，龙岩市民的投资意识强，但是不少市民都在投资商铺时吃了亏。市民在投资商铺方面应该如何选择、合理投资？对此，杨总分析说，商铺一般分为核心区域和新开发区域。核心区域的商铺由于是成熟区，所以增值稳定；新开发区域的商铺则成本较低，回报空间大，“如果资金充裕，可选择核心区域的商铺，长远看升值稳定。新开发区域的投资虽然回报高，但也存在一定的风险。”在投资时，政府规划也是很重要的一点，“投资时要看准城市发展的重点和焦点。”
在选择商铺投资时，最重要的还是要看运营商，“我始终认为这点是最重要的，好的运营商能将一个新的区域做大做旺，反之，就算地段再好，没有好的运营理念，也可能会做砸。”
