N本报记者 廖明生
今年4月，龙岩中心城区售出商品房1364套，创历史新高。但这一纪录很快就被打破了，上个月，龙岩中心城区共销售商品房2489套。龙岩楼市热度持续，这种热度让很多购房者“看不懂”。
如何看待当前龙岩的楼市热度？外来房企纷纷进入龙岩，本土房企如何突围？商业地产竞争尤其激烈，如何实现良性发展？昨日，记者就这些问题对龙岩市房地产同业商会秘书长林镇江进行了专访。
【看市场】
量价齐涨 “地王”影响龙岩楼市
龙岩市房地产同业商会发布的最新数据，今年5月，龙岩中心城区共销售商品房2489套，同比增长306.04%，环比增长30.59%；销售面积20.03万平方米，同比增长315.56%，环比增长48.48%；销售金额154665.90万元，同比增长340.20%，环比增长43.31%；平均销售单价为每平方米7719元，同比增长5.83%，环比减少3.48%。
近几个月来，龙岩城区持续出现量价齐升的状态，对此，林秘书长认为目前龙岩买房者，还是以刚需为主。林秘书长说，从目前来看，短期内出现重大政策变化的可能性不大，但不少购房者认为国家出台限制百姓购房的条件越来越多，而且一线二线城市的房价仍在上涨，人民币贬值太厉害了，买房还能保值。“上个月不少新推和加推楼盘刺激了刚需者集中出手购房。”
另一个潜在的原因，便是龙岩“地王”的出现。上个月，某品牌开发商以楼面价7400元的价格拿下了龙岩大道某地块，这大大超出了此前每平方米3000多元的楼面价，“以7400元的楼面价算，地块的房价每平方米将卖到1.5万元左右，这不仅刺激了开发商，也刺激了广大消费者。”林镇江认为，“地王”的出现未必是好事，“可能会让很多消费者购房的心态发生变化，也可能会刺激整个龙岩的房价上升。”对此，林镇江建议广大市民在购房时应当保持理性的心态。
【看竞争】
面对“狼来了” 本土房企应抱团取暖
随着各大品牌开发商纷纷进驻龙岩，拿地的手笔一次比一次大，本土开发商面临哪些困境？林镇江坦言，目前龙岩本土开发商可谓举步维艰，“从这段时间拿地就可以看出一些端倪，本土开发商基本上拿不到新地块。”林镇江说，品牌开发商大多数都是国企，资金实力雄厚，整个运作团队成熟，这是龙岩本土房地产商无法比拟的。楼面地价的飙升使工程的运作成本升高，前期开工的成本在十几亿元，这就使外来房地产商在拿地和前期开工的资金优势明显，本土房地产商在龙岩的发展空间也就越来越小。
林镇江分析说，目前龙岩本土的房地产开发商现在都向省外或者市外进行发展，东北、湖南、广西等都有龙岩的房地产商在做。可见外来房地产巨头对龙岩本土的冲击还是挺大的。资金和团队的差距是本土房地产商竞争不过的主要原因，外来房地产商的品牌影响力也是本土房地产商不能比的。本土房地产商拿不到地开工，就意味着没有经济收入来维护自己的团队，可能就会导致自己团队的人才流失，使本土房地产商的发展进一步陷入困境。
本土开发商将如何走出困境？林镇江表示，最重要的还是本土开发商要“抱团”，“首先要联合多家本土房地产商拿地开发，集合几家的资金弥补劣势。其次，政府应当加大对本土房地产商的扶持。”
【商业地产观察】
商业综合体供应量大 人均商业面积4.23㎡
目前，龙岩中心城区仅龙岩大道一线，就有多个商业综合体已经开始营业，而且还有一些更大的在建商业综合体。据统计，到今年3月，中心城市累计商业地产面积已达288.59万平方米，按统计部门公布的截至2012年底中心城市常住人口是68.3万计算，人均商业面积是4.23平方米。根据现代经济学规律，城市商业面积的配备与城市人口是有一个合理的比例的，一般发达国家人均商业面积是1.2平方米，发展中国家会高一些，约2平方米左右，而龙岩的4.23平方米的人均商业面积是合理数据的两倍还多，“显然，我市商业地产市场已经过饱和，商业地产数量、体量偏大。”
“同质化竞争，数量、体量偏大，市场饱和而共同导致商家营运陷入困境，商业地产业主或开发商的投资回报期望落空，商业地产空置率偏高的问题。据市统计局提供的数据，商业地产空置率2011年25.83%，2012年79.66%，2013年第一季度173.17%，呈逐年上升的趋势。”
发展主题商业地产 走出同质化竞争困境
对于商业地产市场出现的这些问题，如何来解决，龙岩如何发展中心城市商业地产呢？林镇江认为，首先，要对普通商业地产项目规划和普通商业地产土地供应进行严格控制，从源头上遏制普通商业地产的盲目扩张，严格控制普通商业地产项目和项目出让地块规划技术指标中的商业地产面积，严格限制星级酒店、商场、娱乐、餐饮等普通商业地产项目。严格控制普通商业地产的土地供应，除新开发的处于城乡接合部的住宅小区为满足居民的生产、生活需要，确需建设一定数量的商场、餐饮、娱乐场所外，一般不再供应土地给开发商开发商业地产。
其次，在遏制普通商业地产盲目扩张的同时，政府及开发商应把眼光转移到主题商业地产上来，要根据龙岩中心城市人口增长、居住分布情况以及我市的资源、文化特色等，规划建设具有当地特色，符合发展经济和为城市居民生产、生活服务需求的各类主题商业综合体。比如说建材市场、农副产品市场等，力争走出同质化竞争困境。再次，就是针对龙岩中心城市人口偏少与城市功能逐步增强之间日益突出的矛盾，希望市政府能够加快中心城市人口集聚的战略部署，全力推进人口城市化进程，从而做旺中心城市人气、商气。
