N本报记者 朱远娥 杨清竹 文/图
核心提示 转眼6月已至尾声，2013年过半。今年楼市依旧波澜起伏：以“暖春”开场，伴随紧张、恐慌，直至回归平静，上半年漳州楼市经历了一小段波澜跌宕，但最终还是回归理性。至6月分水岭，楼市迎来新一轮量价博弈。
回顾上半年，漳州楼市成交量远远超过去年同期，销售市场户型呈现“橄榄型”结构，房价上行至第二季度趋稳，大牌房企普遍销售任务过半。而今年上半年的购买力呈现出三大特点：聚集释放的刚性需求，依然是成交市场的主力；而受到挤压爆发的“换房族”，则一度陷入恐慌；随着厦漳同城化的稳步推进，同城接合点出现了不少投资性买家。在今年上半年厦门楼市一路狂飙的背景下，带动了漳州同城板块的迅速升温，跨区置业和投资比例增加也成为今年上半年漳州楼市的鲜明特点。
关键词1：成交量
上半年成交预估超百万，是去年总量的2/3
上半年，在“暖春”预期带动下，新房预售量猛增；积极抢收上半年，成为房企的共识。
漳州市住建局新房预售数据显示，截至6月25日，市区新房预售665367.25平方米，推盘集中在东部板块，福隆城、万嘉·世茂广场、正得·格林兰庭、漳州碧湖万达广场、融信·澜园、中骏·蓝湾香郡等十盘，成为上半年漳州新房推售的主力。除了4月份未公开预售数据之外，上半年的预售高峰分别为1月份和5月份，接近20万平方米的推售量，创下了两个供应高峰。
从销售角度来看，延续去年的“暖冬”形势，今年楼市开局旺销。节后楼市全线升温，特别是3月份的销售市场，售楼部出现排队买房的热闹场景。开盘“日光”的盛况也再度上演。
虽然上半年同期销售数据尚未公布，不过，根据漳州市统计局发布的数据显示，截至5月份，市区新房销售已经达到89万平方米，预计加上6月份的交易量，上半年的成交量将达到百万平方米，约相当于去年全年楼市成交总面积的三分之二。其中，大盘仍占市场主导地位，万达·中央华城、融信·澜园、福隆城、特房·锦绣一方、中骏·蓝湾香郡等多个楼盘开售现场人潮涌动。
关键词2：户型
“中间大，两头小”橄榄结构
从今年上半年楼市的供应结构来看，中小户型成为推售主力。今年第一季度，抢占楼市旺销季节，房企大量推出刚需中小户型产品。3月份“新国五条”细则出台之后，部分一二线城市推出提高二套房首付比例的政策，加剧了漳州“换房族”的担忧，从而引爆了一波改善型置业热潮。趁着楼市需求大热，房企针对性地推出相应的户型产品，其中中小户型的供应比重迅速增加。
“趋于严厉的调控政策，让大量的刚需购房者打消了“换房”念头，更加青睐一步到位的房源。”中天置业总经理郑诗德告诉记者，市场上90~130平方米的中等自住户型成为市场抢手货，销量占据最大比重。而130平方米以上的大户型，销售去化速度较慢，尽管改善一族对大房子有更直接的需求，但过高的总价，超出了部分购房者的心理承受能力。购买成本较低的两房，乃至面积更小的单身公寓，由于受到楼市“二套”首付提高“紧箍咒”的影响，成交量也呈现下滑趋势。
不难看出，今年上半年，从户型来看，中等户型畅销，大户型、小户型单身公寓等销量较小，无论从供应量，还是销售量均呈现“中间大，两头小”的橄榄型结构。
关键词3：房价
价格稳步上行至第二季度趋稳
成交的火热，带动房价水涨船高。今年春节过后，漳州经历了最明显的一次整体市场提价过程。从优惠力度回收的试探性涨价，到实际成交价格上调，3月楼市爆发的购房热，使得市场氛围显得更加紧张。当购房者意识到房价已经往上涨了不少时，买涨不买跌的心理，促使大量购房者出手入市。
“从今年元月到现在，我们的销售单价上涨700~800多元，这不是一次性涨起来的，而是历次开盘上调的过程。”融信·澜园销售主管王晖告诉记者，涨价一方面是市场的触动，另一方面也是房企把控成本收益的杠杆。从整体市场来看，春节过后房价涨幅明显，单盘上涨幅度在10%~20%不等。
以房价6000元/平方米来算，如果以涨幅在600元/平方米~1200元/平方米左右计算，购买100平方米的房子，至少需要多付出6万~12万左右。春节过后，推一波新盘提一次价，成为行业的普遍现象。价格上行至5月份销量回落之后，才趋于稳定。目前，受到中高端楼盘的带动，市区成交均价已经接近7字头。6月楼市分水岭到来之后，价格市场仍维持高位。不过，由于成交量下滑，新盘的定价预期更为谨慎。
关键词4：格局
大盘主导市场,中小盘延迟出货
今年上半年，各大房企积极入市，抢收上半年，截至6月份，不少抢在上半年推盘的房企，均取得不错的销售业绩。其中，大牌房企上半年销售任务普遍完成过半。据不完全统计，万达、融信、建发、信和等大牌房企销售业绩均过4个亿。记者从各大售楼部了解到，融信·澜园今年上半年的销售额达到6.7亿元；万达广场今年上半年的销售额达到87386万元；信和·御龙天下开售至今销售额已达到4个多亿元；龙海的建发·美一城的销售业绩也达到4个多亿元……
从以上销售业绩来看，大牌房企占据了上半年主要市场份额。主要份额被大盘“吃掉”之后，购买力出现阶段性的停滞，市场从6月份开始显现出分水岭。今年不少准备开售的新盘项目，在区域内盘量集中的情况下，抢客竞争激烈，受到蓄客量不足等多重因素的影响，开盘的时间普遍推迟到7月份。因此，在上半年的抢收战，呈现出大盘占据主导地位，中小盘推迟出货的现象。
